李琪

【摘要】当前，房价上涨过快对国民经济的稳定发展造成了不利影响，房价过高已经超出了普通民众的承受能力，是影响社会稳定的潜在隐患。根据全国第六次人口普查数据显示，20岁以下人口在总人口比重中所占比例急剧下降。这意味着未来十年内，购房主力人口的年龄在25～35岁之间，即“90”后群体，随后人口逐渐递减，势必影响购房趋势。

【关键词】90后 支撑房价 “安全期”

【中图分类号】F293.3 【文献标识码】A

目前，房地产市场呈现减弱趋势，其影响因素是多重的，最主要的原因是现今楼市发展的推动力来源于自住需求，自住需求量与人口增长直接关联。过去30年是人口增长的高速时期，直到1990年后人口开始出现下降趋势。房地产行业的潜在规则是，人口增长与购房需求成正比，人口多，房屋需求也相应的增加。如果其比值接近，那么购房者就年轻人居多，只有购房需求稳定，楼市才能可持续发展，相应的房价出现跌落的可能性就会减少。①房地产市场的上涨离不开人口的急剧增长，城市人口净流入，房地产市场发展才能保持稳定，但是从目前城市发展局势上看，城市人口净流出远远超出人口净流入，所以支撑房地产发展的基本“刚需”在不断萎缩。但是在房产经济发展综合视野上观望，房价还是持续不断上涨的。房价是直观房地产经济的晴雨表，也是当前政府宏观调控的参照目标，其发展状态维系着国计民生，也是社会主义经济发展的支柱产业。文章通过具体分析房价走势与波动，浅析其十年内安定的主要因素。

住房需求

住房现实理论。住房现实理论与人不同周期消费理念有直接关系，笔者采用OLG研究其框架，分析家庭消费的生命周期性。设定以25岁为一个阶段，那么在75岁前共有三个生命周期。第二个生命周期就是组建个人家庭的关键时期，在该时间段涉及购房问题。这个阶段基本是父母资助年轻一代买房，正常情况下是父母消费越高，子女的商品消费比例越高，两者成正比关系，由父母利他主义的倾向决定此比例的发展关系。②简单来说，如果父母资助，年轻人买房的几率就高。

人口冲击。自2004年后，房地产市场呈现高度的繁荣和快速增长，很大程度取决于婴儿人口的增加，因为这个时期是“80后”开始组建家庭的阶段，造成房价一路飙升。婴儿的出生地点，并不一定是婴儿长大建立家庭的地点，在哪里生存即意味着在哪里购买住房，社会的模型不是建立在空间上的。我们可以粗略估计，现今在外省工作或成家的人员“80、90后”居多，1981年与1991年正是我国的生育高峰期，在未来一段时间内，这些年轻人组建家庭或者迁移工作，其购房需求就是房价不回落的有力支撑。

地价与房价。现今建设用地招标制推高了地价的原本市场价值，进而影响房价。目前，关于这种说法在房价理论上还不统一，但是主体思想是这样，因为地价在前期由房价决定，竞价高的地产开发商获得土地使用权。③如果地产开发预算房屋的未来房价高，那么在建筑成本上也会容易接受较高的地价。

房价总体走势

房价异常测试。我国在1998年实行住房公积金制度，房价持续走高，即使有下降趋势也是较为短暂的。2010年我国开始采取房价控制措施，出台了遏制房价的政策，但是大中城市的房屋销量依然在持续增长，平均房价的增长速度依然在不断上升。房价的总体走势及水平主要是采取测度研究，通过分析房价比值、楼市空置率、固定时间段内的房价增长率和房地产行业的投资指标来统一测度。

第一，房价比值。主要是分析人均收入是否能承受房价，其承受范围是否处于合理空间。房价与收入比值这一指标是目前调查探究房价泡沫的衡量指标，其计算公式是楼房住宅价格比居民承受购买力。相对来说，在计算评估我国房价泡沫时，要运用最高房价比值的6倍来估算，从而让结果更符合实际。当然，估算的数值大就说明一个地区的房价泡沫指数高。近十年我国房价的增长速度都是比较快的，促使实际房价越来越远离合理房价。

第二，楼市空置率。当楼市空置率合理时，就表示房地产市场资源配置状况处于良性发展状态、供求平衡，这种情况下，房价的波动较小。如果楼市空置率过高或者过低，都不利于社会经济稳定发展，这种情况是由于房地产泡沫成分过高。国际泛用的楼市空置率是用期末楼市空置量比三年内楼市竣工量。④

第三，房价增长率。GDP如果增长，那么房地产获得的信贷金额也会增加，因为居民收入增高存入银行的资金就比较充裕。⑤此时房价的上升就与居民收入水平高有了供求弹性关系，其短期的供给缺乏会引起房价上升。因为GDP可以作为动态指标，衡量房价发展速度。其得出的指标数值大，房地产泡沫异常程度就越大。

第四，开发商投资。房地产开发商投资在一定程度上决定了楼市繁荣程度，房地产作为国民经济的支撑部分，其投资比重占国民经济的30%以上，就证明其存在泡沫异常。

图1：房地产投资增速

从图1可以看出，2012年前房地产市场是处于平稳增长的，但是房价异常较明显，必须采取有效的措施对房地产行业加以规范，以促使其市场的有序健康性。

房价异常测试实证。笔者主要考虑房地产行业供求因素和市场需求变量来制作数学模型，以不脱离实际的计算出房地产泡沫程度。计算房价泡沫异常，首先要明确泡沫系数，其计算公式是客观实际房价增长率R1比理论性房价增长率RO。泡沫异常系数等于1时，就说明房地产市场存在泡沫成分，大于或者小于1时，就说明其泡沫过高或者没有泡沫。理论房价系数的增长率RO=A+K1X1+K2X2…+KiXi，其中X表示的是房价各种因素的变动率，比如GDP、失业率等。其中A与K1、K2等都是数学模型系数，计算我国的泡沫模型很难有等于1的情况发生，因为我国房价过于偏离房价理论价值，所以说其泡沫程度已经不能被市场小觑。

我国房价形成机理分析

从前文分析中，我们可以明确房价受各种因素的影响，在短期时间内依然呈增长趋势，其增长的泡沫异常性也是不可避免的。我国房价的特质就是将长期持续的上涨，最起码可以保证其十年不会出现大幅度下降状况。正常情况下，决定房价的直接因素是供给与需求，也可以说在两者的共同作用下，促使房地产价格不断攀升。其中，房地产建成出售楼市就是供给，购买者为满足居住需求或者是投机需求的一系列运作就是消费者需求。

供给影响。我国土地主要是国有制，土地是房屋建设的必需品，土地的控制权掌握在政府，通过“招、拍卖、挂”的土地使用制度让房地产开发商使用土地，这样，土地市场是十分商业化的，通过这种形式竞争土地使用，土地价格也会越来越高。⑥土地建筑面积是有限的，土地的控制性决定了其高价竞得性，土地的供给量直接影响到房地产的建筑数量，所以土地供给不足，房屋市场就会处于紧缩状态。

制度影响。国家宏观调控对房价的影响是重大的，比如近些年出台的控制信贷、限购、二房地产税等，在一定程度上限制了房价的快速上升。房地产运作资金量大，属于资本密集行业，银行信贷是支撑其建筑的强有力融资渠道，其建设方向与银行信贷密不可分。在人口不断下降的情况下，房地产建设数量增加，其资产泡沫比值将不断膨胀。

房价特殊性。这里涉及到一个现实问题，就是购买者的心理因素。由于房价市场具备一定的风险性，人们为了规避风险，会用掌握的相关信息对其做不确定预测。当预测房地产市场前景好时，购买者存在“早买升值”的心理，抱有这种投资目的，大批购房者涌入房地产市场，因此，造成房地产市场需求增加，从而房价持续升高。

房价影响因素分析

房地产特殊环境对其影响。房地产发展的推动力量影响房价的长期走势，当前，我国发展的重要经济战略是加大力度建设工业化、城市化。这也间接地促进了房地产稳定发展，当然，工业化与城市化建设必然冲击房价，给其正面的推动作用。城市人口规模扩大，住房需求也就日益增长，这是价值机制的中心论点。工业化也推动经济发展，一个经济高速发展的地区人们生活水平也会不断提升，反映在人们要求住房环境，面积更大居住更舒适上。总之，房价上涨的因素是比较繁杂的，这些比较客观的因素带动房价涨势。

经济体制对其影响。笔者重点关注经济体制的分权财政体制，因为在财税体制中，增值税占总资产的75%。相对而言，地方政府扣除财政刚性需求后资产寥寥无几，如果想开创经济繁荣局面，做出政绩，就要在土地财政上做文章。由此，政府需要此收入拓展其他产业。

社会体制对其影响。笔者主要在两个层面对其进行分析，就是户籍制度与人口控制政策。随着社会主与经济的发展，大批农村户口转移到城市，其转移方法普遍是，通过买房来转变户口类型。因此，原有户籍制度促使城市购房需求增加。我国自实行计划生育以来，人口经历了从高到低的生育率转变，所以短期生育率的提升并不是特别可观的。楼市需求也是由人口预期引导的，目前有独生子可生二胎的政策，这种预期人口调整二胎政策在未来很长一段时间会增加购房数目。

行政管理对其影响。一些媒体报道过，审批的经济适用房建成后发现是别墅区，显示了我国房屋建筑行政管理存在的缺陷。还有地方官员升迁问题与其政绩直接联系，而政绩衡量与地区国民经济增长与收入紧密联系。这也是楼市泡沫迫切需要解决的重大课题，我们在图2中具体分析这一问题：

图2：政府垄断土地的土地价格与供应需求变化

政府对土地的管理决定未来房地产市场的预期供给，并且影响着房价的走势。如果政府减少土地供给，房价就相应的走高。目前，我国土地的供给量一直不足，购买者与房屋数量不相符，促使房价持续上涨，并且高悬不降。运用经济学原理来说明图四观点，就是在土地垄断市场上，房地产追求最大利益A，A是利益的平衡点，实现其平衡的现实条件是边际成本（MR）与边际收益（MC）相等。图中PO与QO代表的是均衡价格与数量。当PO>P1时，QO

房地产价格预测研究

回顾过去十年房价，可以发现房价始终高悬不降、其根源因素比较广泛。房产行业是民生根本，其跌幅涨势凝集千万人心。务求发展的长效机制构建已经刻不容缓，想要改变这种局势，就得在根本问题上采取治理方案。实际上，治理关键就在于把土地审批纳入到中央财政，在根源上遏制房产利益链条。我国房产异常与分税制改革有直接影响关系，其中，政府占据土地使用权，土地开发又关乎到地方业绩，这是一个根源性政策问题，值得社会深思，解决房产泡沫也要在此处下手。

笔者建议运用逐步推进的政治经济手段，分阶段有步骤的在地方实施，逐步将土地开发收入归纳到中央财政中。比如在地方建立激励机制，促使政府自觉发挥其管理作用，把地方治理和发展作为政绩的主要考核点，这样，就有效地保证了短期机制顺利开展。当然，这种机制并不代表废除原有的土地制度，主要原因是这种落后机制影响了社会的稳定发展。只有调结构稳发展，才能为房产市场营建一个优良的发展环境。

结语

房价变动的因素极为复杂，其影响层面是较为广泛的。年轻人的增加会带动房屋的总需求增加。目前，市场投资需求减弱，大部分自住需求的购房者刚好是“90后”人员。20世纪90年代我国人口生育率高，所以“90后”的人口数量庞大，他们在未来十年内都是购房的主要力量，这也促使房地产产业潜在需求变得更加扎实，年轻人购房比重高，使得房地产市场发展更加持续稳定。

（作者为内蒙古财经大学副教授；本文受“内蒙古财经大学经济发展研究院”资助，2013年度国家社会科学基金项目青年项目“西部地区城镇化质量研究”成果，项目编号：13CJL045）

【注释】

①刘琳，刘洪玉：“地价与房价关系的经济学分析”，《数量经济技术经济研究》，2003年第7期，第27～30页。

②严金海：“中国的房价与地价：理论、实证和政策分析”，《数量经济技术经济研究》，2006年第23期，第17～26页。

③吕红军，王要武，姚兵：“房价增长时期商品房需求调控模型研究”，《哈尔滨工程大学学报》，2008年第29期，第1116～1121页。

④王文莉，武优勐：“基于房价发现过程的房价租金关系研究综述”，《经济问题探索》，2015年第1期，第173～178页。

⑤邹瑾：“人口老龄化与房价波动—来自中国的经验证据”，《财经科学》，2014年第6期，第115～124页。

⑥周豫，程放：“人口结构对住宅价格的影响—基于北京地区的实证研究”，《改革与战略》，2013年第29期，第78～81页。

责编/韩露（实习）