吴振华++蒋红

摘要：对房地产开发过程中的土地增值收益和参与此过程的多元主体运用博弈论方法，从土地出让价格、资金筹集方式、房地产价格三个层面分析主体之间的行为对土地增值的影响；以绍兴市某房地产开发项目为例，估算多元主体在土地增值收益中的分配。结果表明：中央政府、地方政府、开发商、商业银行和购房者都对土地增值做出了贡献，并在不同程度上参与了土地增值收益的分配。最后，提出转变土地使用权出让方式、改进房地产金融的配套措施、完善土地税收政策、加强我国土地增值收益分配的管理手段等相关建议，有效保护多元主体在增值过程中切身利益的同时，为调整土地增值收益分配机制提供新的思路。

关键词：房地产开发，土地增值，多元主体行为，收益分配

中图分类号：F321.1 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2015）07-0045-54 收稿日期：2015-06-07

土地增值是土地价格的上涨和土地价值的增长，随着我国城市土地有偿使用制度的推行，土地市场逐渐发育成熟，土地资产价值逐渐显化。中国城市地价动态监测网站显示，2000年全国住宅地价水平仅为918元/平方米，2014年全国住宅地价水平就已经升至5277元/平方米，14年间全国住宅地价水平就增长了近5倍，年均增幅35.7%。目前，关于土地增值的研究重点是土地增值的影响机理及其收益分配。土地增值既与土地利用调控、税收、政策等宏观因素有关，也受邻里关系、区位、交通等微观因素影响；土地增值是全社会共同努力的结果，其收益和分配直接体现土地所有者与使用者的利益关系。……