王智波，刘勇

（1.华南师范大学经济与管理学院， 广东，广州510006；2.中山大学岭南学院， 广东，广州510275）

一、引言

房产地产税制改革的方向是将房产税的征税对象从营业用房扩大到个人所有的非营业用房①个人所有的非营业用房主要指居民住房。，使之取代土地财政，成为地方政府的主体税种。当前，土地资源紧张已经成为制约经济发展的瓶颈，节约集约使用土地被设定为经济战略目标②国土资源部印发的《国土资源“十二五”规划纲要》明确提出，在“十二五”期间，单位国内生产总值建设用地面积降低30%。。在这一背景下，开征房产税将如何影响未来城市建设用地的节约集约利用，以及如何设计房地产税制才能提高土地利用效率和集约水平，成为税制改革中值得深入探讨的理论问题和无法回避的实际问题。

本文对土地利用效率与土地使用集约化程度进行区分，提出前者研究的是土地的利用强度，属于生产效率的局部均衡分析，考核指标是资本密度（可以理解为容积率、建筑高度和建筑密度）；后者研究的是单位土地面积上容纳的人口和GDP，属于空间一般均衡分析。一般而言，土地利用效率的提高，会增强土地使用的集约化程度，但反之则不然，如人为设定住宅户型面积得到可以提高土地集约利用水平，但对土地利用效率的提高无益。做出这一区分的目的是为了允许我们在承认“开征房产税将降低土地利用效率”的前提下，进一步研究房产税对土地使用集约水平的影响。……