宫艺丹 谭敬胜

[摘要]城镇化是人口向城镇聚集转移的过程。城镇化能促进市场经济的发展，也是市场经济发展的成果。由于城镇化带动大量农村人口进入城镇，在提升消费需求的同时，还会产生庞大的建造房屋、公共服务设施以及基础设施等方面的需求。面对新型城镇化带来的机遇与挑战，房地产业应谨慎选择投资项目，积极参与城镇建设，完善现有楼盘，注重配套服务设施。

[关键词]新型城镇化；房地产特征；潜在机遇；隐性挑战

[DOI]1013939/jcnkizgsc201538207

1新型城镇化的内涵和核心

11新型城镇化的内涵

在不同学科领域内对新型城镇化的理解有着不同的认知，比如说经济学家认为，生产要素向城镇流动，人类生产活动从农业向非农业转换，区域经济发展到一定阶段的过程是城镇化；农村人口不断转变为城镇人口，这是人口学家认为的城镇化；从生态学角度出发，城镇化是人类生存环境由农村向城市演变的过程；地理学家认为，农村地区转变为城镇地区，在空间地域上的转换是城镇化；社会学家认为，一个传统条件落后的乡村生活方式转变为现代化城镇生活方式的自然转变过程，可以称为城镇化。

上述理论从不同侧面揭示了城镇化的本质特征，就是指农村人口不断向城镇地区的转移，二线、三线产业不断向城镇的聚拢，城镇规模逐渐扩大，城镇数量日益增加，农村的生活方式转变为城镇生活方式的一种历史过程。

12新型城镇化的核心

新型城镇化的核心内容是促进农村转移人口的“市民化”。“新型城镇化，以人为核心，必须解决农村转移人口（农民工）市民化问题，农村人口的市民化已成为新型城镇化建设的内在需求。”以人为核心的城镇化，重点为提高城镇化质量，动力是体制结构的创新，必须着力于改善农民工的身份转变，个人价值观的认同等问题，适应城市的生活环境、生活方式，享有与城市居民同等的生存与发展的权利，完成由“农民”向“市民”的转变。

121重视民生内涵

从生活需要的角度出发，充分改善民生条件。民生内涵的两大核心目标是幸福城镇化和平等城镇化。幸福城镇化的目标是安居乐业，可以体现在提高农民的收入、保障其基本权益，实现农村居民收入普遍提高与城镇居民收入差距的缩小，改善城乡差距和缩小贫富差距。平等城镇化的关键内容是统筹一体，实现公共服务均等化、收入分配制度平等创新、户籍与土地制度、农民工市民化。尽量满足每个社会成员都可以获得现代城市的生活方式，比如住房、生育、教育、医疗、社会保障等的基本权利。

122重视可持续发展内涵

绿色城镇化和转型城镇化是可持续发展内涵的核心内容。绿色城镇化的关键就是低碳环保，低碳经济应注重“低排放、低耗能、低污染”式的转型是新型城镇化建设的紧要工作，其成果显示在气候条件、生态环境的优化，以及区域内碳排放量的下降。结构的升级是转型城镇化的关键，体现在产业结构优化、梯度层次化、产业链条高级化、农业现代化和现代服务业规模化等几方面。

123重视质量内涵

质量城镇化的内涵分为健康城镇化和集约城镇化。健康城镇化的关键目标在于生态条件的提升，具体体现在能源消耗量的降低、食品安全、环境质量的提升和市民身体健康水平的提高。节约集约利用城乡土地，高效利用城乡各类已经建成的设施是实现集约城镇化的关键，可以促进人的发展，发挥人在城镇化过程中的主导作用。

2房地产基本特征

房产与地产的统称是房地产，也称为不动产。从事房地产项目的投资、开发、经营、管理以及房地产中介服务等的产业总称是房地产业。房地产业与房地产具有相辅相成的作用，房地产业的基础是房地产，房地产业开发经营、服务管理的对象都是房地产。二者也是有区别的，房地产业是由房地产项目形成的产业，是由人参与的工作活动，而房地产只是属于不动产财产。

房地产具有区域性特点。该特点可分为地理方面和经济方面，房地产不能像普通商品一样自由移动到其他地方交易，导致他的位置区域局限性；又因为房地产的位置固定，房地产的发展速度通常受制于该区域的经济水平，使其具有经济区域性特点。在我国，由于东部沿海城市、珠江三角洲地区经济发展快速，其房地产行业的发展速度也要高于西部内陆地区。

房地产业的商品涉及教育、医疗、金融、科学等各行各业，关系到生产、消费、流通的环节，为日常生活提供遮阳挡雨的场所，是工作空间条件的物质载体，并且与影响国民经济的各个部门紧密相连，比如说钢材建材、设计装修、日常家电、照明设备等，因此房地产也具备基础性的特点。

一个房地产的竣工，通常需要一年至几年的时间，涉及项目的审批、选址、设计、施工和销售阶段。由于开发周期较长，在生产过程中又要保证资金流转，因此需要投入大量资金，同时他具有位置区域性，就需要一个长时间的回收期。房地产开发还要承担自然环境风险和市场政策风险，所以说房地产是具有高风险高投资的行业。

3新型城镇化对房地产市场带来的潜在机遇

城镇化水平与房地产市场发展关系紧密相连，与房地产市场的销售和开发等各项指标密切相关，新型城镇化的开展，最终结果都是农村人口向城镇地区的集聚和转移。城镇化生活水平的提高和城镇人口数量的快速增长，使住房需求日渐上升，导致房地产市场的持续发展。

新型城镇化的发展鼓励农民定居落户城镇，进城的农民需要住房保障，有购房需求，这可以带动房地产发展。新增住房总需求可以包括拆迁需求、改善性需求和新增人口购房需求。李克强总理曾经在中国城镇化政府工作报告中提出新型城镇化“3+X”的发展路径，即“促进约1亿农民转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城市棚户区和城中村，引导约1亿农业转移户口在中西部地区就近城镇化”。

新型城镇化的推进可以有效改善基本公共服务设施跟不上城市快速发展的问题，保障了转移人口及其子女的享受教育、医疗等权利，逐步解决在城镇就业，但还未落户城镇人口公共服务的问题。这些政策的推动，使农民进城落户变得容易，拥有跟本地居民均等化的社会保障也会吸引人们定居城镇。

农村人口可以顺利落户城镇，并且被纳入住房保障体系，使得房地产市场迎来机遇期。推动新型城镇化的指导思想之一可以概括为以城市群为主体，推动中小城市的合理布局与小城镇的协调发展。这样可以分散大城市居高不下的购房需求，避免出现房价高涨、资源匮乏等现象。加快中小城市发展，要求在产业分工上与区域经济发展和产业布局相得益彰，与生态环境承载力相适应。将大城市周边的重点镇发展成中小城市，使其通过大城市输出的制造产业和服务业，而获得大城市的辐射效应，农村人口转移快速增加，将会衍生出大量的住房需求。

城镇化也将为商业地产快速发展带来机遇。农民市民化后，商业消费需求增加，不仅需要建造大量商铺商场，而且公共交通、储蓄邮政、社会保险以及各种公共服务的配套设施都要相应跟上。这些公共服务机构的办公环境都是以建筑物作为物质载体，必然会给各种非住宅产业的发展带来机遇。

节约资源和保护环境的绿色城市建设，将改变房地产行业过去的经营方式。构建绿色的生产方式、生活模式，节约集约利用土地、水等自然资源，促进能源的循环使用，控制消耗，提高效率，推动太阳能、风能等可再生能源的利用比例。增加保护生态和环境的绿色节能建筑、低碳节能环保型住宅，提升住宅的耐久性、舒适性、安全性和经济性等，完善绿色建筑标准认证体系、扩大执行范围，加快既有建筑节能改造，这些措施都将为房地产行业发展带来革命性变化。

4新型城镇化对房地产市场带来的隐性挑战

通常情况下，我们理解的城镇化就是把中心重点城市不断扩张，将小城镇做大，建造更多的高楼大厦，铺宽敞的马路，修建广场等，但却忽略了刚搬迁落户城镇的农民是否拥有稳定的工作收入、是否已经享受到城镇居民的福利待遇。一般来说，从乡村转移到城镇生活的人口，劳动生产率较低，而且不可能在短时期内迅速提高。这要求房地产市场在提高城市综合承载能力时，也要切实降低人居成本，降低城市运行的商务成本。使落户城镇人口的劳动生产率和经济承受力相适应，让转移人口的生活成本不至于过高。

新型城镇化在原来城镇建设基础上，要求合理改造老城区，注重改造更新与保护修缮，提升中心城区的功能。加快老工业城区的搬迁改造，大力推进棚户区、危旧住房及城中村的改造。同时要求规范新城区建设，严格控制建筑用地规模，房地产开发商应合理规划开发，并且必须以城市的综合承载能力为依托，发展房地产业。

在新型城镇化实施进程中加强城市社会治理，强调对“质”的要求，利用绿色能源开发绿色建筑，建设绿色城市、人文城市等住宅房屋。改变过去住宅小区物业管理难以开展，套型单一，周边商业网点、大型超市、停车场、绿化等配套服务满足不了居民需要的问题。新型城镇化突出对人的重视，实施的一系列发展规划，吸引了人口来到城市并安心地住下来，因为对“质”的重视使生活在城中的居民拥有更好的生活水准，它们给房地产业在发展中提出了新的要求。

5新型城镇化与房地产协调发展的建议

我国依然存在大量人口需要城镇化，城镇化率与发达国家相比仍有很大的差距，这无疑为房地产发展提供了需求动力。但值得注意的是，房地产同时也出现了结构性过剩，在大量转移人口有购房需求时，仍出现房地产剩余现象，体现出当前房地产发展的不良现象。要想改变现在的不良状况，笔者建议从以下几方面出发。

51注重发展中小城镇房地产业，拓展区域规划

十八大工作报告和十八届三中全会会议，都提出以城市群为主体，推动大中小城市和小城镇共同发展，促进产业、城镇融合、新农村建设的协调推进。全面放开中小城镇落户限制，严格控制大城市人口数量，打破城乡二元结构，促进区域协调发展。这些政策是房地产发展方向的指路灯，提醒我们关注以中小城镇为主体的城市群建设。更加注重土地的节约集约利用，避免以往摊大饼的扩张模式，将更多资金投入推进老城区、旧厂房和城中村改造，棚户区规划问题，还有扩大保障性住房的规模。通常棚户区、城中村以及旧城区改造都在主城区，地理位置优越，只要房地产商能实现农民与政府之间利益的合理分配，就会发现商机、创造效益。

52积极参与新农村建设，慎重选择投资项目

房地产商应积极参与新农村社区建设，结合当地环境，合理规划社区，促使农民可以就地就近实现城镇化。多元化开发新农村，突破现有观念，与旅游业结合，建设特色休闲基地、旅游度假村、生态公园、农家乐等旅游房地产项目。也可以结合人口老龄化问题，在新农村规划建设设施完善、环境优美的养老地产。将公益性和营利性相融合，在为农村经济文化发展做出贡献的同时，发展壮大自己的产业。房地产业正面临着转型、调整期，处理不当有崩盘的可能，过去高速度、高利润的快速增长期将一去不复返。在这种形势下，新农村社区的建设，既为农村人口城镇化找到了快速方法，也为房地产发展开辟出新的领域，是一个不可忽视的重要市场。

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