李文艳 韩雪

[摘 要]改革开放至今，我国的房地产政策的划分经历了四个阶段，以适应所处阶段经济的发展。考虑到房地产发展的调控政策效果体现在价格、市场存在泡沫与否、泡沫的大小能否控制以及房地产调控政策的社会保障的功能，本文通过结合吉林省近年来的房地产的相关数据，分析其发展现状以及影响因素，最后给出吉林省房地产调控政策的改进措施。

[关键词]房地产；调控政策；吉林省

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1 引 言

20世纪70年代西方资本主义国家就有很多学者对房地产政策的影响有了深入研究。White M （1975）、J E Richard（1982）、Wheaton 和 William C （1993）等认为政府对房地产的调控是必要的且有实际意义的，有其对于房地产金融、房地产规模等方面应给发挥政府的服务只能为房地产创造更好的发展环境；Dennis J McKenzie 和 Richard M （1996）、M Ralph（2000）认为房地产市场的健康发展只依靠市场自身的资源配置是满足不了现行的房地产行业发展状况，所以需要政府调控政策。

Philip Davis 和 Haibinzhu（2004）通过研究了十几个国家的房价数据通过模型分析得出了商品房价的高低与银行贷款有着直接关系，整体看来，西方对房地产市场调控政策的研究比较早，尤其对于调控效果评估研究，都形成了有价值意义的研究。

从国内看，我国陆续出台不同的房地产调控政策，国内学者从不同角度研究对房地产行业的宏观调控政策做了研究。师立强（2011）研究了中国宏观调控的十年之间中国房地产市场的发展状况，并且房地产行业逐渐成为了中国的支柱产业之一，尤其在拉动内需方面有着重要的意义，带动经济发展，在2008年中国的房价在政府的干预下快速上涨。

曹锟（2011）分析了房价快速上涨埋下隐患，房地产泡沫随时就会破灭导致其他行业的危机，中国政府出台一系列房地产行业的紧缩性调控政策但是房价依然我行我素地上涨。小凡（2013）分析了对调控政策的影响因素有很多，最主要的有政策本身、房地产市场的制度、整个调控地区环境特殊性、政策的表面性等四个方面，并从调控政策应该具体问题具体分析角度，房地产制度的出台，调控政策本身的研究等方面给出了建议；整体看，我国学者对房地产政策调控效果方面做了诸多分析，从房价的影响因素、评估效果、发展政策等方面做多分析。

但是，多数属于规范分析，在定量分析方面做的仍然不够，且多数属于国家分析侧面，从吉林省房地产市场的现状及影响房价的因素从宏观调控的影响效果等方面做了探讨最后给出应对房地产政策调控的建议。

2 吉林省房地产现状

吉林省房地产发展规模不断发展，主要体现在房地产投资开发额和投资建筑面积两个方面，通过对吉林省2000—2009年的投资额和建筑竣工面积统计，分析出吉林省房地产发展总体水平。

通过数据可以明显看到，吉林省房地产发展规模从开发额和房屋建筑面积上都不断增加，2000—2005年平稳速度发展，投资额从63 52亿元6年增加到195亿元增幅达到两倍以上，房屋建筑竣工面积达到30%的增长速度，而在2005年以后房地产快速发展，投资额也快速发展，房地产投资额从195 73亿元到756 67亿元，增长速度达到近3倍，竣工面积从622 76万平方米增加到1469 64万平方米，增加达到1 3倍，比前五年增长翻了近一番，房地产市场快速发展。

根据调研数据，在吉林省宏观调控政策的影响下，在2011年建筑面积和竣工面积稳步提升。截至2011年，房地产的竣工面积达到了165 6万平方千米，下降为1 8倍。但是截至2011年，吉林省在商品房销售方面面积约为2364万平方千米，下降幅度较小，约为0 7%。但截至2012年年底，吉林省商品房面积有所提高，增加了0 026倍，可达1927万平方千米。同时，2012年的吉林省的建筑面积的增幅达到0 8%，可达245241 99万平方千米。在2008—2012年年间，吉林省政府对房地产的住房也给出了调控政策，投资2132亿元增加政府保障性住房，使得受益住户达270多万。政府在2012年又提出安居工程等政策对于吉林省房地产市场的发展有很好的促进作用，同时也是住房开发的结构更加趋于合理。

3 吉林省房价的影响因素

3 1 经济环境因素

一个地区经济发展繁荣，交通发达房地产市场越是合理，相反经济越是欠发达，失业率越是高房地产市场越是不合理。吉林省房地产价格从近年来看总体是上升趋势，这与吉林省经济发展、交通状况和居民收入有密切联系，从近几年吉林省经济发展水平看，就业水平有所提高，人们收入水平不断提高，使得对吉林省房价的提高有一定推动作用。根据资料现实，从2005年以后，房价上涨，从近2000元/平方米到涨到3000元/平方米，增长率达到10%。

3 2 社会环境因素

虽然目前房地产价格受到主要影响因素是经济因素，但是社会因素不容忽视，只因为感觉社会因素影响比较小，是因为社会环境因素对房地产价格的影响是潜移默化的，如社会因素先对人有影响，再对整个房价需求产生影响。中国很多地区有社会因素的直接影响，比如古城西安有着几千年的历史，其房价多数跟旅游环境，人流量有着密切关系，再如海南三亚地方有着特色的民族风情对当地房价有重要影响。

3 3 政治环境因素

房地产市场有着明显变化的地区可能就是有着国家宏观调控的重要影响。所以政治对房地产市场及房价的影响有着直接关系。对房价的影响相比经济环境和社会环境因素比较有着更为直接的影响。这些年国家出台的宏观调控政治因素的作用是激进的。如，近年来国家不断出台的对房地产市场的宏观调控政策如“国五”、“国六”规定的颁布。在这些政策颁布后很多地区房价尤其一线房价增长过宽城市成交面积快速下滑。

4 吉林省宏观调控对房地产市场的影响

4 1 宏观调控效果逐渐变强

先从吉林省地理位置分析，吉林房价上涨多数是本地区经济发展的正常反映，房价中很少有炒房的嫌疑。宏观调控是为了降低高房价，打压炒房团。所以对吉林省影响不大。再次，吉林地大物博，所以土地相对一线城市供给较为充足，所以供给速度基本能满足居民对房屋的需求，所以供需也处于平衡状态，所以宏观调控基本效果不明显。总体看，在短期内吉林省宏观调控政策对吉林省房地产市场产生波动，但是从长远看，吉林省的房地产市场处于正常健康状态发展，调控政策效果基本发挥不出来。

但是同时，在一线城市受政策的影响，投资渠道变窄，土地受限，多数开发商在利益的驱动下，把资金投资到了二三线城市，吉林作为东北老工业区虽然是三线城市，但是有着东北工业城市的工业基础，基础设施相对齐全，同时国家今年来出台的振兴东北老工业区政策支持，吸引了大量房地产投资商的进入，带动了房价一定程度上涨。

4 2 政策性保障住房建设

政策性保障住房，有利于满足中的收入的消费者，对于一些中等偏下的保障性住房是提高生活水平的首要选择。同时保障性住房建设有利于整个房地产健康发展，抑制房价尤其商品房价格过快增长，吉林省全省完成了国家对保障性住房的建设要求，对于整个吉林省房地产市价格平稳。

4 3 土地资源管理制度

土地的供给是影响发地产市场价格的主要因素，政府垄断土地，所以政府土地管理制度对房地产市场有着根本性的影响。政府的管理职能的重要性。通过土地管理制度限制土地供给。首先吉林省土地面积广阔，土地供给充足，所以在供给平衡方面吉林省房地产供需双方平衡，既要使得吉林省房地产不能盲目扩大，同时使得房地产发展不能萎缩。其次在保障性住房的开发上给予政策支持，在奢侈品商品房等方面开发有一定限制。整个吉林省房地产机构得到合理调整；同时防止不正之风的存在。

5 应对宏观调控的政策建议

在应对国家宏观调控政策方面，吉林省做好积极配合辅助，落实贯彻党中央国务院措施同时积极结合本地区地域特色，发展房地产市场，尤其在开发规模和开发结构上合理发展。最终构建多层次的房屋开发结构，使得保障性住房得到充分发展满足中小部分居民对房地产的需求。从住房公积金制度出发，完善住房公积金制度，使得貧困的居民在住房公积金方面得到主要帮助。在廉租房保障制度基础上，加大政策支持力度。

吉林省积极抓住国家振兴东北的发展策略，积极扩大投资房地产规模，合理利用土地，建设真正惠民的工程，发展文明城市，提高居民素质，在最低生活保障方面有明确的扶持资助措施。在国家宏观调控下建设保障性住房，使得房地产行业健康持续发展。

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