胡国荣 谢伟平

[摘 要]通过对湖州市区近15年房地产行业发展状况回顾，阐述了房地产行业对湖州市区社会经济等方面的贡献；从房地产住宅投资额占GDP比重、城市化与人口年龄结构及房地产住宅价格的合理性等几个方面对湖州市区房地产行业可持续发展状态进行实证分析并预测房地产行业的发展趋势；对湖州市区房地产行业可持续发展提出建议。

[关键词]房地产；城市化；可持续发展；住房价格

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1998年，在以取消福利分房为特征的住房制度改革的大潮下，开启了我国房地产业的新一轮发展周期，特别是2003年，政府将房地产行业定位为国民经济支柱产业，进一步推动了房地产行业的发展壮大。然而，随着房地产业的高速发展，房地产价格大幅上涨，房地产投资额逐年上升，经济增长对房地产投资的依赖程度越来越高。因此，房地产行业能否可持续发展成为社会争论的焦点。

1 湖州市区房地产行业发展回顾

1998年至2013年，在全国房地产行业高速发展的背景下，湖州市区房地产行业总体上也呈现开发投资额快速增长与商品房销售价格稳步上涨的局面。15年来，房地产开发投资额由1998年的5 3亿元人民币增长到2013年的130 1亿元人民币，年均增长23 8%；商品房销售平均价格年均增长11 1%。依据房地产开发投资额与销售均价的变动情况，大致可以分三个阶段来描述湖州市区房地产行业的发展历程。

第一个阶段为1998年至2002年。国家对房地产行业的定位：促进住宅业成为新的经济增长点，推动住房制度改革。这一阶段，湖州市区房地产开发投资额绝对数较低，但增长速度较高，前三年加速增长，后两年增速放缓，2000年增速达到64 3%的峰值，2002增速放缓至8 6%，年均增幅为28 92%；商品房销售均价变动较为平稳，1998年与2001年商品房销售均价出现小幅度的下降，另外三年基本保持平稳增长，增幅最高的2000年为11 8%，年均涨幅为6 15%。

第二个阶段为2003年至2007年。国家对房地产行业的定位：国民经济支柱产业。这一时期，湖州市区房地产开发投资额也呈现单边递增的走势，除了2005年投资增速较低，仅为1 4%外，其余各年份房地产投资增幅都在25%以上，2007年达到阶段峰值55 3%，年均投资增速为31 5%，高于第一阶段2 6个百分点。商品房销售均价从2003年1919元/平方米上升至2007年的4083元/平方米，涨幅达到112 77%，年均涨幅20 77%。

第三个阶段为2008年至2013年。主要特点是房地产反复调控期，目的是控制房价。这一时期，湖州市区房地产开发投资额先抑后扬，2008年受到次贷危机影响，房地产投资额下降0 9%，其余各年投资额呈现持续增长的势头，2013年市区房地产开发投资额创历史新高130 1亿元，较2008年的56 9亿大幅增长128 6%，年均增长17 99%。2008年，湖州市区销售均价涨幅放缓至3 3%，但随后三年湖州市区的房价加速上涨，其中2010年销售均价在2009年环比上涨19 3%的基础上再大幅飙升36 4%，成为1998年以来销售均价涨幅最高的一年，2011年涨幅放缓至9 1%，2012与2013年销售均价保持高位震荡。这一阶段销售价格年均涨幅10 5%。

1998年至2013年，湖州市區房地产行业总体经历了一轮量价齐升的上升周期，然而随着房地产的快速发展，在带动整个社会经济发展的同时，也带来了不可忽视的问题，如房价大幅上涨，居民生活成本上升，并加剧了社会贫富分化；经济增长对房地产投资的过分依赖；此外房地产行业的快速发展对地区环境与资源构成了较大的压力。因此，房地产行业能否可持续发展成为社会经济发展的关键问题。

2 湖州市区房地产行业可持续发展因素的评价与展望

2 1 湖州市区房地产住宅投资额与GDP的关系

自1998年以来，湖州市区房地产住宅投资额逐年稳步上升，从1998年的4 35亿元上升至2013年的87 23亿元，年均增长率为22 13%；住宅投资额占GDP的比重从1998年的3 2%上升到2013年10 8%。如此快速发展是否可持续成为许多行业专家学者争论的焦点。回顾世界各国的房地产行业发展历史，或许能够找到问题的答案。图1为房地产住宅投资额占GDP的比重在美国、德国、日本、韩国与中国、浙江以及湖州市区的历史表现。由于数据可得性的约束，图中的中国住宅投资占GDP比重数据为1995年至2013年，浙江1999年以来以及湖州市区1998年以来至2013年。从图1可以看出，湖州市区该指标从1998年3 2%上升至2013年的10 8%，基本呈现波浪式上升态势，这与全国住宅投资的GDP占比走势基本吻合。从近十多年中国、浙江省及湖州市区住宅投资占GDP比重的曲线斜率来看，美国1929年大萧条之后以及第二次世界大战后的复苏阶段，日本第二次世界大战后至20世纪70年代初经济快速崛起的阶段，韩国20世纪80年代以及21世纪初曾经出现类似陡峭的走势；但是对比上述几个国家的峰值，目前中国住宅投资占GDP的比重已经达到前所未有的高度。尽管湖州市区这一比率较全国和浙江偏低，但仍高于上述四个国家的历史峰值。上述四个国家中峰值最高的日本，最大值为9 2%（1973），而2013年湖州市区这一比重已经达到10 8%，浙江12 8%，全国12 4%，均超过日本峰值1%以上。

图1 各国、各地区住宅投资额占GDP比重

数据来源：各国及地区各年统计年鉴。

从上述几个国家住宅投资占GDP比重的历史走势看，目前湖州市区、浙江乃至全国住宅投资占GDP比重呈现出前所未有的高水平，表明湖州市区房地产住宅发展已经进入高潮阶段。未来随着GDP总量的上升，房地产住宅投资的放缓或者下降，这一比率的上升势头将会明显放缓甚至出现下降。

2 2 城市化对房地产市场的影响

除了经济因素外，城市化是影响房地产行业持续发展的重要因素。房地产作为城市化的载体，在城市化的快速发展过程中，给房地产业带来深远的影响。1975 年，美国地理学家诺瑟姆（Ray M Northam）研究发现，城市化进程呈一条S 型曲线，具有阶段性规律：一是当城市人口超过10%以后，进入城市化的初期阶段，城市人口增长缓慢；二是当城市人口超过30%以后，进入城市化加速阶段，城市化进程逐渐加快，城市人口迅猛增长；三是当城市人口超过70%以后，进入城市化后期阶段，城市化进程停滞或略有下降趋势。根据这个规律，当城市化率超过30%之后，城市化进程将会加快，房地产业也会随之加速发展；而当城市化率达到70%左右，城市建设也达到高潮，作为城市化载体的房地产业也应该达到顶峰。

从表1可以看出，当住宅投资额占GDP比重达到峰值时美国、德国、日本及韩国的城市化率介于60%至80%之间。2013年湖州市区城市化率为61%，根据历史经验，湖州市区房地产住宅投资占GDP比重的峰值应该会在未来几年中出现。

2 3 人口年龄结构对住房需求影响

有关人口与房地产需求关系的著名研究见于Mankiw和Weil（1988，1992），他们认为战后“婴儿潮”（1946—1964年）推动的人口规模和结构的变化，能够显著影响房地产价格。哈继铭（2007）认为，人口因素对房地产市场的影响途径有二点因素：一是城镇化进程推动农村人口进入城市，产生大量住房需求；二是早期的“婴儿潮”推动当前劳动年龄人口持续增加，带动了房地产市场的繁荣。此外陈斌开（2012）等根据中国人口普查数据进行了人口年龄结构与住房需求的实证研究。研究发现，我国居民住房需求与年龄高度相关，即个人在20岁以后住房需求快速上升，直到50岁以后开始逐步下降。图2是湖州市区1978年以来的新生人口数据及1997年以来的商品房销售面积。从图中可以看到1981年至1990年曾经出现最近一次出生人口高潮，即婴儿潮。从上述数据对比可以看出，湖州市区商品房的销量变动趋势与婴儿潮的推动存在较大的联动性。注意到1990年至2005年，湖州市区出生人口数量呈现逐年减少的趋势，此外，统计资料显示2013年年底湖州市区60岁以上人口占比已经达到23 1%，呈现严重的老龄化，这势必给社会经济发展带来负担，同时也会抑制住房需求，因此，预计未来较长时间住房需求的动力不足。

表1 各国、地区住房投资占GDP比重峰值时的城市化率及年份

国家或地区美国德国日本韩国中国浙江湖州市区

住宅投资占GDP比重峰值时城市化率64%72%74%80%54%64%61%

年份1950197219732007201320132013

圖2 湖州市区出生人口数（1978—2012年）及商品房销售面积（1997—2012年）

2 4 湖州市区住房价格的合理性评估

评价住房价格是否合理的常用指标是“房价收入比”，即一套商品住宅价格总额与家庭年可支配收入的比值。按照“国际惯例”，合理房价收入比应为4～6倍。根据统计2013年资料，湖州市区城镇居民人均可支配收入从1997年7183元增加到2013年的36614元，16年增长了5倍多，年均增长10 7%。而房价收入比走势则呈现明显的几个阶段：1997年至2003年指标从6 5%下降至4 6%，表明房价涨幅低于居民收入增幅；第二阶段2003年至2010年，房价收入比从4 6%上升到8 0%，这一阶段房价上涨幅度要高于收入增长幅度，表明房价上涨较快；2010年之后，房价收入比逐年回落，2013年降至6 1倍。按照房价收入比4至6倍的惯例来评价，湖州市区房价明显偏高的年份仅为2009年至2012年，其他年份房价收入比基本上在6倍以内或高出6倍一点，表明湖州市区房价总体上并没有出现严重高估的情况。但是，为什么湖州老百姓仍然觉得房价太高呢？根本原因在于居民收入分配的严重失衡。

从表2可以看出，对于20%的高收入家庭，湖州市区的房价应该是偏低的；对于20%的较高收入人群，当前房价应该基本可以接受的；而60%的中低收入家庭购买一个90平方米的商品住宅，需要7 4～13倍的家庭年收入，对这部分人群而言，当前的房价应该是偏高的。此外还有大量的农村人口，其人均纯收入仅为城镇居民可支配收入的一半左右。因此，对于社会大部分人群而言，当前的房价的确是偏高的。

表2 湖州市区2012年城镇居民人均可支配收入分组调查结果及房价收入比

收入组别人均可支配收入（元）家庭收入（元）90平米住宅平均总价（元）房价收入比

20%低收入组1678650357 2265527213

20较低收入组2353470602 966552729 3

20%中等收入组2942488272 006552727 4

20%较高收入组36730110191 056552725 9

20%高收入组60739182216 856552723 6

综合上述几方面因素：房地产住宅投资占GDP的比重、城市化、人口年龄结构以及居民住房价格合理性的评估，当前湖州市区房地产行业正处于行业发展的高峰，预计未来房地产投资将会呈现放缓的趋势；鉴于目前湖州市区较高的城市化水平、出生人口的持续下降以及较为严重的人口老龄化趋势，住房需求将出现一定程度的回落；当前住房价格存在一定幅度的虚高。根据以上因素的评估结果，另外考虑到较低的人均资源水平将制约着房地产行业的长期发展，预计湖州市区房地产行业可持续发展形势不容乐观。

3 湖州市区房地产可持续发展的对策与建议

3 1 转变发展思路，逐步降低房地产行业在经济中的比重

从几个发达国家的历史经验来看，当经济增速放缓或者城市化水平达到70%前后，往往出现房地产住宅的投资顶峰。鉴于湖州市区房地产住宅投资额占GDP比重处于历史高位，城市化率已经达到60%以上的水平，加上1990年至2005年出生人口数量的逐年下降和较为严重的老龄化问题，预计未来房地产的投资与需求将会放缓甚至下降。因此，经济发展的动力将不能再主要依赖房地产投资，应主动降低房地产行业在经济中的比重。

3 2 因地制宜的发展城镇化，切实改善地区发展的不平衡

近10多年来，高速发展的城市化率导致市区的过度扩张，不仅带来了诸多城市弊端，也加剧了城乡发展的不平衡。因而，积极推进乡村城镇化成为缩小城乡发展差异的重要抓手。这方面可以借鉴德国乡村城镇化的经验。避免过度发展城市区域中的某一单一支配性中心城市，而是形成若干功能互补的多极城市群。城市周边的城镇与乡村依靠便捷的路网紧密相连，并在经济和社会中发挥各自功能。

3 3 提高住宅质量，缓解环境资源压力

由于生态环境与各类资源的限制，未来房地产业的开发应由追求数量向追求质量转型，以达到缓解环境压力提高住宅舒适度的目的。首先应提高住宅建筑设计的合理性与超前性，通过科学合理的功能性布局，提升房屋通风、采光、隔热、保温、隔音等物理性能，从而提高居住舒适度。其次采用优质建筑材料和高质量的施工过程实现高质量的住宅。此外，应通过对住宅定期维护与修缮来提高房屋寿命。

3 4 以市场需求为导向，调整商品房供应结构

房地产行业的可持续发展也要求企业以市场需求为导向，调整商品房的供應结构。过去10多年湖州市区商品房开发情况表明，商品房呈现出高端化的趋势。2007年140平米以上与别墅高档公寓开发额占到住宅投资的比例仅为8 9%，而2010年这一比例达到58 9%，此后虽有回落，但2012年高端住宅比例仍然占到41%；与此同时，低端商品房的比例几乎没有提高，2007年90平方米以下商品房占住宅投资比例为17 9%，2012年这一比例为18 4%。开发商对大量低端刚性需求的忽视，导致绝大多数的中低收入群体只能面对较少的选择或者望房兴叹。建议相关部门进一步考虑社会人群的收入结构与潜在的住房需求，积极引导或强制性政策要求开发商增加中低价商品房的供应。

3 5 加大廉租房供给，着力解决低收入人群的住房问题

在增加廉租房房源方面，可以由政府出资建设，也可以对长期空置的存量商品房进行收购改造并入廉租房体系；还应鼓励社会慈善机构、企事业单位通过建设一定数量的住房专门用于出租，政府可以给予相关单位一定的补贴或税收优惠。

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