施婉妮

(福建师范大学经济学院，福建 福州 350108)

浅析我国房地产企业的财务风险管理

施婉妮

(福建师范大学经济学院，福建 福州 350108)

财务风险管理与房地产企业生存发展密切相关，能够全面反映企业的经营状况。目前我国房地产企业主要面临着资产负债率过高、销售变现风险日益增大、资产使用效率有待提高和财务管理内部控制薄弱等财务风险问题。为了推动房地产企业的健康发展，避免由于财务风险的扩大而威胁企业生存，分析导致房地产企业财务风险变大的原因，并由此提出降低筹资风险、建立合理营销策略、完善资金管理体系和提高人员素质等防范措施。

房地产企业；财务风险；风险管理

近年来，随着我国房地产市场的快速发展，房地产企业也随之蓬勃发展。但由于房地产市场发展速度过快，已存在一定的经济泡沫，为了稳定市场供求，国家出台了限购、限价、房产税、提高贷款利率等一系列调控政策，这使得房地产企业在投融资上更加困难，财务风险进一步扩大。因此针对目前我国房地产企业诸多的财务风险问题，一些专家学者对房地产的财务风险管理做了分析研究。王娜(2012)在研究房地产企业财务风险管理时认为盲目贷款造成资不抵债、到期无力偿还是房地产企业财务风险存在的原因之一，提出要控制资产负债率，加强资金使用管理。王双(2011)在分析房地产企业财务风险管理问题的基础上，提出要克服融资渠道单一的困境、加强企业间的信息资源交流、提高抗风险能力等降低财务风险的措施。王新华(2010)在探讨宏观调控下房地产企业的财务风险问题时建议房地产企业要通过对税务进行筹划而实现降低税收成本，减少财务风险。可见，财务风险管理在房地产企业经营中处于重要地位，它与企业生存发展密切相关，能够全面反映企业的经营状况。为了推动房地产企业的健康发展，避免由于财务风险的扩大而威胁企业生存，必须深入研究房地产企业的财务风险状况，进而提出有效的防范措施。

一、 当前房地产企业的财务风险

在企业的财务管理中，能否将财务风险保持在可控制的范围内具有重要意义。由于房地产企业是一个具有资金投入大、项目建设周期长、变现能力差等特点的资金密集型企业，它所具有的这些特点决定了其面临的财务风险可表现为以下几个方面：

(一)资产负债率过高

房地产企业在项目开发过程中需要大量的资金，常借助于融资贷款，利用财务杠杆，保持合理的资产负债率。目前，我国房地产开发企业的负债率高达75%以上，远远高于国际上所公认的60%的警戒线[1]。过高的资产负债率加大企业的财务风险，带来现金流的不足，企业偿债能力弱，到期不能偿还的可能性变大，最终可能资不抵债，威胁企业正常经营。据公开数据统计，截至2011年上半年末，上市房地产企业的平均资产负债率已达到71.28%，其中上市房企总负债较去年年底增加1514亿元，资产负债率已达近十年的数值高峰[2]。2011年绿城集团的“财务危机”传闻接二连三地爆发，从“员工内部集资”到“调查门”事件。之所以出现“调查门”事件，是因为自在香港上市以来，绿城每年的年度资产负债比几乎都大于140%，这引起了监管层对其是否能顺利偿还贷款产生质疑[3]。此外，绿城中国2011年中期报告显示，公司的净资本负债率高达163.2%，已达上市以来的最高水平[4]。绿城集团已明显出现资金结构不合理现象，一旦资金链断裂，风险超出控制，可能影响企业的健康发展[5]。所以，必须重视资产负债率过高的问题。

(二)销售变现风险日益增大

国家经济快速发展的同时也提高了人们的生活水平。人们开始对生活质量表达出自己的想法，出现个性化需求。如果房地产企业所开发的产品不能满足消费者，影响消费者的购买欲，那么销售变现风险可能变大。同时，由于市场等因素导致了房地产项目建设成本的增加，容易出现商品房价格上涨的情形，而商品房的价格上涨又会影响消费者的购买欲，从而给商品房的销售带给来消极影响。同时，同行激烈竞争日益显现，在多方压力下，许多房地产企业不得不增加销售费用等支出，财务风险变大。

(三)资金使用效率有待提高

房地产企业在取得所筹资金后，应该制定合理的资金使用计划，保证项目的顺利实施。如果把房地产企业比作一个生物体，资金就像是这个生物体的“血液”，只有供血充足，企业才能健康发展，如果这个“生物体”出现贫血断血等现象，则易发生“半拉子”工程或“马拉松”工程，甚至出现破产。

在国家实施限购、限价、房产税、提高贷款利率等一系列宏观调控的压力下，房地产企业受到了很大的影响，企业的资金链在日益趋紧的融资环境下显得更为紧张。所以合理地使用资金，提高资金使用效率十分重要。但部分房地产企业仍忽略资金使用管理的科学性与重要性，企业面临的财务风险变大。首先，支出与施工进度不一致，有些房地产企业没有进行有效的价格评估分析，导致工程估价过高，支付的款项不仅与工程进度不符，反而超出工程进度应该支付的额度。其次，资金在申请拨付的过程中，程序不完善，审批不严格；再者，有些决策层缺少现金流量观等意识，并无根据详细的资金使用计划与财务评估分析，支出存在随意性现象，辛苦筹集而来的资金被无辜“挥霍”，预期收益减少，财务风险加大。

(四)财务管理内部控制薄弱

建立完善的内部控制制度是实现传统管理模式过渡到现代企业制度的内在要求。通过设置合理的经营管理体制，制定完整可行的岗位责任制度等，加强内部控制，提高经营管理效率和企业综合实力。但目前大多数房地产企业在经营过程中经常出现内部关系混乱的问题，没有明确的权责关系保障工作的顺利进行，未能将财务风险维持在企业所能控制的范围之中。具体表现在：第一，有些企业虽然设立了较为完善的内部控制制度或内部财务监控制度，却没有落实到日常的经营活动中，使得内控制度变成一套只有形式没有实质的规章制度，造成凡事看领导、成本费用失控等现象发生；第二，有些房地产企业内部缺乏统一规划，导致信息流通不顺畅，造成上级管理层因无法及时获得资金的使用情况而作出错误的财务决策，财务风险变大。此外，有些房地产企业部门及岗位存在责任与授权不清、职能交叉等职责不明确现象，影响工作的顺利进行。

二、房地产企业财务风险产生的原因

(一)盲目贷款，无合理规划

对于资金密集型的房地产企业来说，投资金额大是其具有的特点之一。许多房地产企业由于自有资金有限，常常需要通过外部融资来筹集资金，商业银行贷款是最常见的方法。但一些房地产企业为了多建项目，没有结合自身的实力及挖掘企业自有资金，进行合理规划及科学预测来选择自己的融资方式，也没有通过催回其他企业对本企业的欠款来筹集资金，而是一味地依赖于商业银行贷款或从其他金融机构取得贷款，将希望寄托于杠杆效益带来的预期收益。但却忽略到期无法偿还的风险，盲目地增加借入资本比例，负债率随着借入资本比例的扩大而增加，如果资产负债率过高，企业对债权人的保证程度会相应地下降，这样企业吸收外部融资的难度也会增大。此外，过高的资产负债率也会使到期不能偿还本金利息的几率变大，财务风险也随之增大。当前的金融调控政策要求开发商的自有资金比例增加，这就意味着房地产企业能向银行借贷的资金变少了。此外，国家多次加息，进一步严格房地产开发贷款条件，房地产企业向银行融资要求变高了。原本依赖于商业银行贷款的房地产企业陷入融资困境，偏高的资产负债率将威胁着房地产企业的发展。

(二)个性化需求增加，同行竞争激烈

随着市场的发展，能否满足消费者的个性化需求是房地产企业实现销售变现的关键之一[6]。但许多房地产企业存在开发项目定位、规划设计不具前瞻性等问题，容易导致产品滞销的风险，从而影响预期收益的实现。同时，由于市场发展迅速，房地产企业之间竞争激烈，产品的差异变小，出现同类、同质的竞争局面。为了在逆境中能够顺利发展，房地产企业不得不增加销售费用及其他相关费用，这又会无形中增加项目建设的成本，资金回笼难度进一步加大。近年来，国家为稳定房地产市场采取了宏观调控，其中“限购”政策和提高个人贷款利率，抑制了购买需求，导致交易量的萎缩，供过于求，销售变现风险变大，财务风险也随之加大。

(三)资金使用计划不完善，资金管理体系不科学

由于房地产企业具有资金量大的特点，一旦资金使用不合理就易导致财务风险变大，资金紧张。所以，房地产企业应努力提高资金使用效率。但许多房地产企业仍存在资金使用不当的问题。首先，企业管理层忽略了制定资金使用计划这一重要环节，投资前并没有进行市场调查，没有从资金运作等方面进行财务分析而是无计划地使用负债而来的资金，也没有进行详细的经济预算与资金使用规划，面临的财务风险也加大；其次，企业的资金管理体系不科学。许多房地产企业资金管理体系的灵活性与动态性较差，只进行财务核算，没有有效地进行现金管理及成本控制。对于资金使用决策没有经过科学缜密的分析，设计的资金管理体系也无法对整个项目过程的资金运用进行有效的监督与控制。广州富力地产股份有限公司曾经出现因资金使用不当而导致资金链紧张、财务风险一度无法控制的局面。该公司花费过多的人力物力和资金在商业物业项目上，当市场发生变化后，又投入大量资金高价拿地，但销售收益并无法达到预期目标，从而出现资金紧张局面[7]。富力地产之所以出现这种状况是因为没有合理规划资金支出，企业应尽量保持较高的资产流动性与变现能力，不能一味地追求占用大量资金且回报周期长的商业地产项目。

(四)内部控制机制不健全，财务管理队伍素质较低

1.企业对内控制度的认识不够，内控制度不完善

我国大多数房地产企业的内控制度没有落实到位。之所以存在这种现象，一方面由于部分企业管理者存在错误意识，他们认为制定大量的制度等同于增加办事繁杂度，影响办事效率，增加经营成本[8]。另一方面则是他们忽略了内部控制的重要性，没有严格按照制度执行，或是没有结合自身状况合理制定政策。同时，许多房地产企业的管理者也忽略了能够保证制度执行的保障措施，制度可行性降低，制度控制薄弱等问题突出。此外，有些房地产企业的授权情况与企业实际经营模式不相适应，不相容的职能未能分离，没有确立明确的权责关系来执行各项任务，从而产生了职责不清晰、信息传递不顺畅的问题，使得内部控制制度不能有效执行，财务风险加大。

2.财务管理人员财务意识较弱

有些企业的高层管理人员财务风险管理意识较弱，未能正视财务管理的重要性。同时，企业财务管理人员的专业水平参差不齐，易出现因工作效果低而影响企业作出正确的财务决策。此外，有些房地产企业虽组建了优秀的财务管理队伍，却由于传统意识的限制等因素使得团队不能发挥其作用，不仅没为企业带来利益，反而增大财务风险。

三、加强房地产企业财务风险管理的对策

(一)降低筹资风险，挖掘自有资金

在房地产企业中，大部分资金来源于商业贷款，即负债经营。而负债经营所带来的财务杠杆利益会增加股东收益。但是，这仅在企业投资收益率大于负债利息率才会出现，如果企业继续向外举债，负债筹资运用不当，则财务风险变大，出现筹资风险，即企业筹资后由于不能按照既定目标取得资金使用效率，无法达到资金供给者事先期待的效果的风险。为了使财务风险控制在企业所能接受的范围之中，企业应该通过优化资本结构，维持资本与债务合理的比例关系，适度负债，控制资产负债比。同时也要寻求多元化融资渠道，提高资金利用水平。此外，还应该结合自身的实际情况，在维持资金能够自由流动的前提下，努力挖掘企业的自有资金，注重资金管理，降低财务风险。

(二)适应市场需求，建立合理的营销策略

房地产企业由于项目建设周期长、投资金额大等特点，易受外部因素的影响。因此，房地产企业在进行投资决策之前，要进行全面的市场分析，充分进行市场调研，了解消费者的个性化购买需求，避免决策的失误及保证决策的前瞻性。在项目的设计上，要努力做到迎合市场需求，实行个性化设计，拉大与其他房地产企业的差距，实现产品的独特性与竞争性。这样才能降低销售变现风险，缓和资金紧张。此外，企业应该建立专业的营销团队，深入了解并结合自身产品的特性及优点，制定出能够满足市场个性化需求的营销策略，以期降低因产品滞销所带来的财务风险，实现预期的资金回报目标。

(三)制定资金使用计划，完善资金管理体系

1.加强成本管理，实施成本控制

在整个经营负债期间，因市场及利率变动等因素容易导致项目的成本上涨，若此时资金使用漫无计划，成本管理没有得到很好的控制，容易使企业出现资金流通阻碍的问题，导致项目无法顺利进行。因此，必须重视与加强对项目的资金使用管理。首先，房地产企业在进行项目投资之前，应该进行严密的市场考察，研究该项目的风险性，结合企业实际经营状况分析项目的可行性，从而降低决策的盲目性以及避免后期执行过程中资金短缺等问题；其次，在决定投资后，企业应对项目进行成本预测与分析，并设计一套完整的成本控制计划；在项目具体实施阶段，应严格实施监督与控制，检查计划的合理性，认真登记实施过程与计划的差异，并及时作出修改，保证计划的有序进行；在每个项目结束时，应将该项目在实施过程中得出的数据和分析与计划阶段相对比，总结经验，吸收可取之处。此外，还应注意建筑材料的管理，由于物价不断攀升，建筑材料的价格变动也是企业应该关注的问题，应随时关注市场动向，选择物有所值的建筑材料，控制成本，保证工程质量。

2.完善资金管理体系，加强内部审计

房地产企业中的财务风险问题带来的影响是巨大的。企业应该完善资金管理体系，由财务部作为预算的主要制定者，其他部门配合，并主动提供数据作为财务部制定资金预算的依据。同时，财务部应该控制财务预算的整个实施过程，对一些重要会计账户要及时跟踪关注，特别是受经营陷阱影响较大的应收账款等会计账户更应该加强监督与控制。此外，当房地产企业发展到一定阶段后，内部审计工作的地位也越来越突出。因此，房地产企业还应加强审计部门对财务管理的监督力度，重视风险管理，充分发挥内部审计风险评估的防范作用。在对不同工程项目开发过程中，进行各种专项审计，对财务风险管理的经济效益进行全面分析与评估，切实提高财务管理的整体水平。

(四)提高财务管理人员素质，明确权责关系

房地产企业由于其本身的经营特性及对资金的应用要求较高，所以对财务管理人员的能力与专业知识有较高的要求。首先，高层管理人员应加强对财务管理的重视。明确企业财务管理工作的重要地位，熟知企业的财务管理工作；其次，在聘用财务管理人员时，应综合受聘人员的实践能力和理论知识等多方面的要求来决定其是否录取，避免以后在财务工作中出现低级错误；最后，在财务管理工作中，定期对财务人员进行考核与培训，及时对其更新财务管理知识、传递新的管理理念，从而使财务管理工作有序进行，降低财务风险，提高预期收益。此外，建立一套完整的内部财务管理制度也是十分必要的。实行成本责任制，明确各部门的经济责任，做好任务委派，对严格执行制度的部门应该给予奖励，对忽视且不按制度执行的部门则按要求进行惩罚。在建立和完善内部财务管理制度时既可结合企业自身的实际情况形成标准化、规范化的管理机制，也可学习借鉴其他企业先进的管理经验。财务管理是企业各项管理的关键，企业只有努力健全完善财务管理体系，才能降低管理人员由于体系不完善。而对企业的营利能力产生错误认识，作出与经营实际不符的决策的风险。

企业的良好发展与完善的财务管理密不可分。由于房地产企业的生产经营特性，财务风险管理是其应该密切关注的对象。一旦管理不当，即房地产企业项目投资等财务过程出现问题，都可能对企业的盈利与发展产生重大影响，甚至威胁到企业的生存。因此，企业应该结合自身的经济实力，将财务风险维持在可控制的范围之内，切实做好财务风险管理工作，才能降低财务管理风险，保证企业蓬勃发展。

[1]王娜.浅析房地产企业财务风险管理[J].财金论坛，2012，(09):191.

[2]佚名.中国房地产开发企业行业资产负债率统计[EB/OL].(2012-04-20)[2014-12-10].http://www. southmoney.com/shuju/hysj/201204/294721.html.

[3]周红.负债率高达140%绿城老板称尽在掌握之中[EB/OL].(2009-05-11)[2014-10-14].http://money.163.com/09/0511/08/5915D41800251LJJ.html.

[4]朱以师，张宇哲.绿城集团频现负面传闻 项目销售低迷致困局[EB/OL].(2011-11-09)[2014-10-23].http://www.zgjrw.com/News/2011109/home/763143436000.shtml.

[5]张彬.房地产企业财务风险管理探析[J].经济研究导刊,2012,(22):95～96.

[6]田世欣.富力地产 盈利可见性很高但财务状况较差[J].房地产导刊,2010,(8):47.

[7]李木子.从“绿城风波”探房企资金虚实房企负债率攀升——对于绿城集团而言，近来可真是个多事之秋[J].企业界,2011,(9):71～73.

[8]陈华如.房地产企业内部控制存在的问题与对策研究[J].现代商业,2011(36):92-93

(责任编辑：练秀明)

Financial Risk Management in China’s Real Estate Enterprise

SHI Wan-ni

(Fujian Normal University, Fuzhou 350108, China)

Financial risk management is critical to the survival and development of real estate enterprise, which can reflect enterprise status. At present, China’s real estate enterprise faces some problems, including higher asset-liability ratio, inefficient assets use, and lack of internal control for financial management. In order to promote the healthy development of the real estate enterprise, this article analyzes the reason of financing risks, and then proposes to reduce financing risk, establish sound marketing strategy, improve financial management system and improve staff’s quality.

real estate enterprise; financial risk; risk management

2014-12-5

施婉妮(1991-)，女，福建泉州人，硕士研究生，研究方向：企业管理。

F293.33

A

1008-4940(2015)01-0044-05