陈小芳，邓福康，王淑霞



城乡一体化进程中物业管理面临的困境及对策

陈小芳，邓福康，王淑霞

（宿州学院管理工程学院，安徽宿州 234000）

城市化进程的不断加速，推进了城市一体化的建设，居民对住宅方面的要求不断增加，而与此同时，居民住宅的物业管理成为居民生活的重要内容之一。物业管理对居民环境的改善、城乡人民生活水平的提升等方面有着重要的作用，物业管理的好坏甚至直接到影响小区的房价。

城乡一体化；物业管理；管理机制

一、我国物业管理的发展及其本质

（一）我国物业管理的发展

物业管理是指业主对建筑物的共同拥有部分以及建筑区划分内的所有场所、设施的管理，或者委托其他服务企业对共有建筑物、设施、场所及设备的管理。我国物业管理的发展经历了三个阶段，第一阶段是1981年到1994年初的探索起步阶段。我国在深圳成立了第一家物业管理公司，对计划经济下的传统房产管理体制进行改革，之后，将物业管理体制从沿海发展到内陆。第二阶段是1994年到1999年规范化阶段。新中国成立后颁布了第一个具有全国性的物业管理法规，实现了物业管理的社会化和专业化，并将物业管理统一由专门的物业公司进行管理。第三阶段是1999年至今快速发展和市场化的阶段。我国建设部门于1999年在深圳召开了全国性的物业管理会议，之后物业管理规模不断壮大，对物业管理的各项配套设施进行了完善。

（二）我国物业管理的本质

物业管理在我国经历了30余年的发展，但是，一直以来物业主管部门主要关注如何做好物业管理，很少有人对物业管理的内涵性质进行研究。[1]普遍认为物业管理是指对住宅区的清洁以及建筑设备的维护，并尽可能维护业主的个人利益，为居民提供安全、舒适的生活环境。但这种基于物业管理实际运作方面的定义很难将物业管理和家政服务区别开来，也在很大程度上忽视了多元产权条件下业主关系的治理问题。

同时，居民也表示小区业主之间的关系和住宅区的产权之间存在联系，物业管理应将更多注意投放在业主内部关系的治理方面，物业管理不仅是简单的环境管理，更应是针对业主产权的管理，物业管理结构制度的安排对物业管理中产权费用和解决纠纷费用具有关键性作用。

住宅区内部产权管理存在很大困难，内部之间存在较多矛盾纠纷，且物业管理中对共有产权的排他性界定不明确，使一些不交费用的业主也在享受清洁的环境。同时，内部产权管理缺乏严格限制，很多业主为了自身利益在最大化面积的利用公共区域、最小化的参与公共日常维护。[2]

二、城乡一体化进程中物业管理存在的问题

物业管理的核心是服务，要求在业主需求得到满足的前提下签订物业管理和业主之间的协定，但一些物业企业认为自己是管理者，没有充分践行自身的服务角色，加上管理的人员不够、人员结构复杂、物业管理水平不高，无法正确处理好业主、开发商和物业管理者之间的关系，角色定位混乱，具体体现在以下方面：

（一）业主对物业管理认识偏激

城乡一体化进程使得城市和乡村居民居住区都实行了物业管理，然而，一些乡村转移到城市的居民，他们的生活习惯存在问题，为居民区的物业管理带来了麻烦。首先，物业管理实行之后，小区进行了环境的绿化，但是一些居民为了贪图便宜，在小区随意种植瓜果蔬菜，甚至铲除掉了小区绿化带，对小区物业管理带来了负担。其次，一些居民习惯将垃圾直接扔在小区，对小区的物业管理造成了负担。再次，一些居民为了出行方便，直接踩踏小区绿地，严重破坏小区周围的封闭保护，不仅给小区及周边地区带来安全问题。现阶段的小区物业管理没有明确小区的民用和商用住宅范围，使得小区内部的商业管理存在问题，最典型的是小区民用车库被商用，这种现象会给小区带来安全隐患。最后，受我国传统住宅消费福利性模式思想影响，很多业主认为物业管理应该是无偿服务，他们无法接受自己花钱买房之后再花钱雇佣“管家”的消费方式。

（二）物业管理法律法规不健全

物业管理是通过合约形成的一种民事商务行为，物业管理的业主、用户、物管企业三方之间不存在实质的行政约束力，而是通过各方之间的合约认可联结在一起，三方人员的权力和义务需要一定的物业管理法律法规来明确，不能超越规定进行操作。同时，物管企业和社会以及政府等方面的关系也需要一定的法律法规约束。但是，我国现阶段物业管理的法律法规不够完善，有的地区甚至存在空白，这样无法实现权责明确的物业管理。另外，受传统物业管理的影响，房屋管理局限于房屋整修，管理对象主要限于公有住房，对法律法规的需求性不大。1994年物业管理兴起以来，国家相继颁布了一些有关物业管理的法律法规，但其实施进度远远要晚于其颁布的时间，可见物业管理立法滞后于物业管理的发展。

（三）住宅小区物业管理自身问题

1. 物管企业和社会各种协作关系不够规范

物业管理企业在具体的管理活动中和社会之间有着密切的联系，企业和社会各要素之间的协调是物业管理的关键，一个小区物业的良好发展需要和园林、环卫、公安、消防、市政以及供暖、供电等部门之间的配合。但是，随着物业管理的发展，企业和社会之间的协调出现了一些问题，物业管理企业和街道、居委会、公安之间没有处理好彼此的基金活动、业务、行政关系。

2. 物管人才短缺

现阶段小区物业的管理人员大多是下岗工人以及一些农村的剩余劳动力，在小区物业管理方面也主要是从事体力劳动，大多是从事物业保安、环境清洁、环境绿化以及居民生活服务。由此可见，物业管理中专业管理人员缺少，在物业管理技术维护方面缺乏专业化的人才。

3. 一些小区的独立法人资格不明确

现阶段内的小区物业管理大多是行政配置而成的，主要有四种类型。第一是计划经济体制下遗留的房管重新组建；第二是在大型企业机构改革中通过后勤科室转化而来的；第三是房地产为了解决售后服务开发出来的；第四是专业的物业管理企业。前三种物业管理存在很多管理上的问题，这些企业中只有不到一半的企业基本保持了收支盈利。在日常管理中体现了种种矛盾。

4. 物业管理存在区域性差距

区域间的物业发展存在严重差距，深圳物业管理达到所有居民区的90%以上，物业管理涵盖范围广，涉及学校、村镇、医院等各个领域。上海物业管理的覆盖率达到80%以上，而华北地区的物业管理不到35%，华中不足10%，只有西南地区近几年的物业管理呈现不断的上升趋势。[3]

三、城乡一体化中加强物业管理的策略

（一）建立健全物业管理法律法规

我国是法治国家，因此物业管理也要在真正意义上实现有法可依。加强对物业管理法律法规的完善，规范整个物业管理市场的发展，保证在物业管理中遇到问题后的妥善解决，充分保证物业和业主之间的利益，从而促进物业管理的规范化发展，实现社会的和谐发展。

（二）完善物业管理机制

通过对物业管理机制的完善加强各个物业企业之间的良性竞争。首先，加强完善物业管理的权力和义务机制，明确物业企业和业主自身的权力及义务，从而实现二者的协调发展。[4]其次，建立共创文明城市的机制。加强业主和住户构建良好生活环境住宅区的意识。再次，创新物业管理机制。通过对现有管理机制的完善，来提升各个地区的物业竞争力，从而促进各个地区物业的建设，提升我国物业建设的核心竞争力。

（三）增强业主的物业管理意识

物业和业主之间存在最直接的关联，因此，解决物业管理问题要增强业主的物业管理意识。首先，可通过加强业主和住户间的交流来实现小区的物业管理，让业主充分了解物业管理的重要性。其次，物业要向业主积极宣传物业管理的法律法规，加强业主间的思想交流，及时解决问题。

（四）严格规范开发商的行为

随着企业改革的进行，物业管理逐渐和开发商之间失去联系，导致物业管理效率的低下。另外，一些开发商在物业移交的时候，会更换掉小区原有的车库、经营用房配置，这将会为小区物业管理增添负担。[5]因此，政府要积极介入，严格规范开发商的行为，在物业移交的时候，将车库、经营用房等物业移交给小区的业主委员会暂时经营，并将物业管理中取得的收入填充物业管理经费，从而保证物业管理的良性发展。

（五）加强物业公司内部管理

物业管理是一种新型的服务业，物业和业主委员会之间是委托和被委托的关系，存在一种合同关系。首先，加强物业公司的内部成本核算，对有限的物业投资进行精打细算，增强物业管理的实用功效。其次，要加强对物业管理人员的培训，实现专业化的物业管理。

综上所述，政府要加强对物业管理的支持力度，特别是在政策和资金上，同时，要实现有效的物业管理，健全机制，促进物业管理的标准化、生活化、科学化，从而更好地为城乡人们服务。

参考文献：

[1] 高业芹, 高业芬. 旧住宅小区物业管理的现状与思考[J]. 三峡大学学报, 2010(S1): 77-78.

[2] 张敏. 关于旧居住小区物业管理的几点思考[J]. 商丘职业技术学院学报, 2012(4): 36-37.

[3] 邓红. 项目主导、任务驱进教学法在《物业信息化管理》教学中的探索与应用[J]. 商, 2014(36): 282-282.

[4] 李思滢. 高校物业管理专业校企政合作方案研究[J]. 科技风, 2015(1): 237-238.

[5] 杨玉平. 党建融入现代经营管理的实践与思考[J]. 经营管理者, 2012(14): 330-330.

（责任编校：彭 萍)

Plight of the Property Management in the Process of Urban and Rural Integration and Countermeasures

CHEN Xiaofang, DENG Fukang, WANG Shuxia

(Suzhou Institute of Management Engineering, Suzhou University, Suzhou, Anhui 234000, China)

With the acceleration of urbanization a large city is appeared. At the same time along with the increasement of population the residents’ housing conditions become the social focus. Accelerating the process of urbanization it promotes the integration of urban construction and development, residents of the housing requirements continue to increase. At the same time the residential property management becomes one of the important contents of residents' life, the residents living area gradually forms a complete set of the corresponding property management. Property management for the improvement of residents, urban and rural people’s living standards improvment plays an important role, the stand or fall of property management and even directly affects the community housing. At present there are some problems in property management. The article analyses these problems and puts forward the concrete solution strategy.

urban and rural integration; property management;Management Mechanism

F 293.347

A

10.3969/j. issn. 2096-059X.2015.05.015

2096-059X(2015)05–0075–03

2015-05-12

安徽省高校人文社会科学研究重点项目（SK2014A396）；安徽省高校人文社会科学重点研究项目（SK2015A570）；宿州学院皖北城乡一体化研究中心招标项目（SK2015A185）

陈小芳（1984-），女，安徽太湖人，助教，硕士，主要从事房地产经营估价与物业管理研究。