叶剑平+孙博+杨乔木

摘要：住房可分为土地和依附于土地的建筑物两部分。基于土地杠杆基本概念，利用我国35个大中型城市数据，将住房价格动态分解为土地价格和建筑物价格，考察我国住房价格增长中土地增值的贡献比例与速度。对土地杠杆假说的实证检验发现，拥有更高土地杠杆的住房，其增值速度会更快。通过对土地杠杆假说的实证研究，对于了解潜在的房价决定机制、价格指数建立、土地利用限制的成本评估，以及制定住房政策和评估住房市场的合理性等，都具有重要的作用。

关键词：土地杠杆，住房价格，动态分解，大中型城市

中图分类号：F293.35 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2014）12-0042-49 收稿日期：2014-10-08

1 引言

尽管在主流经济学中，许多研究文献都将住房视为一种可以频繁交易的单一产品，但住房实际上是一种复合产品（bundled good）：土地和依附于土地的建筑物。学术界已经承认住房差异性的存在，并进而普遍接受控制质量差异后的住房价格指数。与此同时，通常假设这些具有异质性的住房以相同速度增值。在考虑住房价格如何随时间变化时，更重要的是要认识到构成住房的各个组成部分并非以相同规律演变，住房价格的整体变化事实上反映的是住房各个组成部分的加权平均变化。

房地产业的投资规模大、产业前后向关联性强，被视为地区经济发展的支柱产业。自21世纪以来，我国住房的发展速度惊人，给地区经济发展强力推动的同时也带来了“泡沫”担忧。……