摘 要 随着社会的发展，居者有其屋的需求越来越明显，二手房买卖是房地产交易的重要组成部分，其成交量也呈逐年上升趋势。“阴阳合同”作为二手房买卖“公开的秘密”，催生了诸多法律问题。本文主要围绕其概念、特征、风险、存在原因、法律效力、解决对策进行探析。

关键词 “阴阳合同” 存在原因 法律效力 解决对策

作者简介：李恰，郑州大学法学院2012级本科生，法学专业。

中图分类号：D923.6                                   文献标识码：A           文章编号：1009-0592（2014）12-277-02

一、“阴阳合同”的概念、特征及其风险

“阴阳合同”概念主要明确于《招标投标法》颁布后，但随着社会的发展，“阴阳合同”已从建设施工领域蔓延至二手房交易合同，房屋租赁合同，甚至一些劳动合同和劳务合同中。本文所探讨二手房买卖中的“阴阳合同”是指房屋买卖双方为了实现经济利益的最大化、规避国家管理就同一交易签订的两份或者三份内容不同的合同。其中“阴合同”由买卖双方根据真实的意思表示私下签订，约定的交易价格也符合市场行情;“阳合同”根据买方需要可分为两类： 一种是做高房价以向银行申请更多贷款或进行抵押，另一种是做低房价， 以便在房地产交易中心过户时减少税费，后一种情况在现实中更为常见。“阴阳合同”最大的特点是“阴阳” 并存，即公示性与隐蔽性同在，二手房交易中，买卖双方在实际交易时以“阴合同”为准，“阳合同”符合形式合法的要求，僅在相关管理部门备案，用于规避政府管理，并不实际履行。

“阴阳合同”的签订除了造成国家税收大量流失之外，也会给买卖双方带来巨大的风险。首先存在法律风险，根据《税收征管法》第六十三条的规定，纳税人进行虚假的纳税申报、不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。二手房买卖双方通过签订“阴阳合同”少缴税款的行为经有关部门查实后，如果属于一般偷税行为，会受到补缴税款、 巨额罚款等行政处罚;如果偷税数额较大、次数较多，符合犯罪构成要件的，还需追究其刑事责任;其次存在经济风险，就买方而言，通过做低房屋价格在购买二手房时可以规避一部分税费，但是当其出售该房屋时，买卖差额因第一次交易时提交房地产交易中心的合同标价过低而被拉大，从而致使第二次交易时的税基增大，个人所得税等出售成本将会增加，这样计算下来，买方通过签订“阴阳合同”规避税收的算盘便会落空，甚至是得不偿失。随着“国五条”细则出台，个人出售房产从严按差额的20%征收个人所得税，将这经济风险进一步增加;除此之外还存在其他风险，“阴阳合同”缺乏规范性，存在约定不明甚至是口头约定等情况，在交易主体和交易中间人之间会引发一系列诸如成本风险、时间风险、机会风险、信誉风险等负面作用。

二、“阴阳合同”的存在原因

（一） 利益落差下侥幸心理对法律意识的冲击

实现利益的最大化是二手房交易中买卖双方及中介机构都希望达到的目的，实际交易中，卖方为了减少麻烦，通常约定由买方实际承担因交易产生的一切税费。对买方而言，签订“阴阳合同”可以减少巨额的税费，以北京为例，据悉，北京每套二手房交易价在220万元以上 （阳合同），而网签价平均在60万 （阴合同），差价达到了160万！ 若交易房屋原屋主未注满5年，依旧意味着需要交纳营业税5.5%，契税1.5%，个税1%，计7%，则阴阳合同避税达到了160？% =11.2 万元！而卖方并不因此实际受损。同时，“阴阳合同”的签订有利于促成交易使中介获取更多的佣金。在三方的利益权衡下，买卖双方特别是中介机构，抱着侥幸心理规避法律并希望“阴阳合同”的得以顺利履行。

（二）现有税收模式存在较大弊端

首先，交易双方在中介的帮助下利用自己的信息优势降低成交金额便可减少税费，而目前大部分城市二手房交易指导价格存在较大的滞后性，加之受各种复杂因素影响，房屋价格难以评估，致使通过“阴阳合同”做低房价逃避税收的现象层出不穷。其次，税务人员权力寻租，根据《税收征管法》第三十五条的规定，纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的税务机关有权核定其应纳税额。这从法律上给税务人员提供了自由裁量权，但在实际交易中，税务人员利用职务便利任意处理二手房交易价格，甚至与交易主体、交易中间人串通中饱私囊。2013年上海原南汇区房产交易中心审核员与中介勾结做低别墅房价被判刑便是一个很好的例证。最后，“阴阳合同”的签订损害国家利益情况无人代表国家直接请求赔偿，现有税收体制无论是对买卖双方、房屋中介机构还是税务工作人员的行为都缺乏有效的监管，二者结合，使“阴阳合同”泛滥为房地产行业的“行规”。

三、 “阴阳合同”的法律效力

现实生活中，由于房价上涨，卖方希望抬高房价获得更大的利益，以逃税违法为由请求法院判决原房屋买卖合同无效的情况居多，“阴阳合同”的效力究竟如何，目前学界有以下几种观点：

（一） “阴合同”、“阳合同”均无效说

《合同法》第五十二条第2款明确规定“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”为合同无效的情形，而“阴合同”、“阳合同”明显是买卖双方和中介机构相互串通后以实现个人利益的最大化为目的进行的损害国家税收的活动，故应认定二者均无效。

（二）“阴合同”有效、“阳合同”无效说

房屋买卖合同属于私法自治的范畴，“阴合同” 体现当事人双方真实的意思表示，并在实践中履行，本着私法自治的原则应认定为有效;而“阳合同”不是合同双方的真实意思表示， 且作为主要条款的价格条款不符合法律规定，故“阳合同”无效。

（三）“阴合同”有效、“阳合同”部分有效说

此种观点认为“阴合同”有效的原因与第二种基本相同;关于“阳合同”，根据《合同法》第五十六条的规定“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”，认为“阳合同”中除价格条款无效外，其他交违约责任条款、 仲裁条款等应认定为继续有效。

笔者认为上述三种观点分析的不够全面，“阴合同”、“阳合同”均应认定为部分有效。“阴阳合同”作为一个整体，判断其效力如何，应当综合考虑“阴合同”与“阳合同”的关系、当事人的意思表示和相关法律规定，并将其放在整个交易中，只有符合双方意思表示且不违背合同效力强制性规定的情况下才能被认定为有效。具体分析如下：首先，“阳合同”是对“阴合同”的补充和修改，房屋价值本身较高，买卖双方就“阴合同”反映的实际房价达成一致意见后，处于利益考虑交双方仍会就履行时间、履行方式等不断谈判、斡旋，加之我国民法允许当事人变更合同，若以实现房屋过户为目的而在房产部门进行登记的“阳合同”对先前签订的“阴合同”的非核心条款进行了变更和补充，那么根据合同的签署顺序， 应以最后签署的阳合同作为体现当事人真实意思表示的合同。其次，“阴合同”中关于房价的条款符合当事人真实的意思表示并在实际中履行，应认定为有效。最后，“阳合同”做低房价以逃避税收损害了国家利益、做高房价骗取贷款损害了第三人的利益，根据《合同法》第五十二条的规定关于房价的条款应认定为无效，又根据《合同法》第五十六条规定，房价条款无效并不影响买卖合同其他条款的效力。综上所述，“阴合同”中关于房价的条款有效，被“阳合同”补充和修改的部分无效;“阳合同”中关于房价的条款无效，其他条款有效。

四、 “阴阳合同”的解决对策

（一） 扭转利益驱使下法律意识淡薄的局面

首先，税务机关和房产部门应利用报刊、电视、网络等媒体将相关税收制度和法律政策原本晦涩、专业的术语以简单易懂的方式面向社会大众宣传，买卖双方作为交易主体，在潜移默化的过程中形成自觉遵守法律的意识方能从根源上消除“阴阳合同”存在的土壤。其次，应完善立法，加强对中介机构的管理，我国房地产中介行业兴起较晚，与之配套的法律并不全面，使得中介机构钻法律的空子诱导买卖双方签订“阴阳合同”。值得欣喜的是，首部旨在打击 “阴阳合同” 的地方政府规章 《深圳市房地产市场监管办法》和第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章《房地产经纪管理办法》分别于2010年和2011年出台，这对规范中介机构的行为起到了积极的作用，同时我们可借鉴国外的做法， 设立房地产中介行业协会， 并提出正规化执业的具体要求。最后，应加大对逃税的处罚力度，我国《税收征管法》第六十三条规定：“纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款”笔者认为，对偷税行为的财产罚力度较小，不足产生威慑作用，通过加大对逃税的处罚力度，当事人进行利益权衡后顶风作案的几率就会大大减少。

（二） 加强部门协调配合， 确保税收政策落实到位

第一方面，建立信息对称情况下新的计税机制。各级政府应与房产部门、税务机关加强合作，对所在行政区域内二手房交易的行情予以考证，尽可能掌握不同地段、位置、户型、楼层、消费者心理等多方面的综合信息，测算房产交易的平均价格，并建立科学的二手房交易指导价格体系。需要注意的是，市场交易信息应该及时更新以保证计税依据能正确反映市场行情。第二方面，完善税务机关的制约监督体系。征税的受理、 审核和审批环节应严格由三个岗位分别办理，各个岗位须相互配合、相互制约，不能任由一个岗位实际控制掌握;对于税务工作人员的自由裁量权也应加以限制，防止工作人员与交易主体、交易中间人相互勾结，徇私枉法，损害国家利益。同时，作为事后监督，应扩宽发现问题的渠道，鼓励民众对偷税行为进行举报，并及时通报有关责任人的涉税犯罪案件，对相关人员起到惩戒作用。第三方面，选择合适机构代国家求偿：在国土局或税务部门内部设立专门机构或者由检察部门作为国家代表， 对签订和涉嫌签订 “阴阳合同” 以规避纳税的当事人展开调查并追究责任， 以防止国家税收的流失。从而可以解决国家利益源源不断的损失而无人出面追究的尴尬局面。

五、 结语

二手房买卖中签订“阴阳合同”早已成为一种常态，因此引发的纠纷也不在少数，想要在短时期内将这一现象完全根除有很大难度，只有逐步加强对二手房买卖市场的规制，完善现有法律体系，提高社会公众的法律意识才能将“阴阳合同”的隐患杜绝于源头。

参考文献：

[1]雍奇秀.“阴阳合同” 法律问题浅析.法制与社会.2013.

[2]刘凯.浅析二手房屋买卖中阴阳合同.商.2012.

[3]青检.一起“阴阳合同”案件引发的思考.检察风云.2013年5月1日.

[4]张丽霞， 崔声波.二手房屋買卖的“ 阴阳合同” 问题及其防治对策.海南广播电视大学学报.2014（2）.

[5]汪丽萍.小议二手房产交易中的 “阴阳合同” 及防范对策.法制与社会.2007.