章浩

摘要：随着国民经济快速发展，人民生活水平日益提高，在银行存款利率偏低，股市、期货、黄金等金融市场风险巨大的情况下，人们日益重视房地产的保值增值功能，房地产置业投资已经成为一种重要的投资手段。然而，当前许多评估机构在采用收益法进行收益性房地产评估时，只考虑房地产的租金收益，而无视其升值收益，从而导致刻意调低报酬率，使收益法评估流于形式。针对这种现状，对当前常用的收益法模型进行了理论分析，并在承认其存在问题的前提下，探讨新的基于投资模式的收益法评估模型；而后采用两种评估模型对典型案例收益价格分别进行了测算，验证新模型的有效性。

关键词：房地产评估，投资模式，收益法，报酬率

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2014）07-0064-71 收稿日期：2014-06-01

1 收益法简评

收益法又称收益资本化法、收益还原法，是房地产评估的一种基本方法，在房地产评估中具有重要地位，适用于有收益或有潜在收益，并且收益和风险都能够量化的房地产。

根据将未来预期收益转换为价值的方式不同，收益法可分为直接资本化法和报酬资本化法。直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。报酬资本化法即现金流量折现法，是预测估价对象未来各期的净收益（净现金流量），选用适当的报酬率（折现率）将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。……