申荣荣　张晓波

【摘 要】房地产抵押，是我国法律中的一项内容，主要是指抵押人因为某种原因将自己的房产通过不转移占有的方式，合法的向抵押权人提供债务履行担保的一种行为。在房地产抵押的过程中，会牵连到我国房地产抵押的相关法律问题，需要抵押人和债权人格外的注意。

【关键词】房地产抵押；法律问题；债务履行担保

随着社会经济的发展和科学技术的进步，我国的法律制度正在逐步完善。房地产抵押是抵押人向债权人进行担保的一种方式，目前在我国的法律中已经有了明确的规定。但是在实际的房底产抵押过程中，会关系到很多其它的相关法律问题，容易产生一些纠纷。因此，在房地产抵押的过程中，抵押方和债券方应该全面了解相关的法律规定，保证房产抵押的合理性。

一、某房地产抵押案例

某包装印刷有限公司，为了解决自己的资金紧张问题，向某个财务公司借款870万元人民币。在借款的时候，该包装印刷有限公司把自己名下的国有土地使用作为贷款的抵押物，总共价值为1355.5万元。但是，在规定的期限内，包装印刷公司并没有按时的偿还贷款，财务公司向该地所述的法院提起了民事诉讼。法院在受理这起民事诉讼之后，根据该包装印刷公司的实际情况，宣布该公司破产。在包装印刷公司的破产过程中，因为债权方财务公司的抵押物优先受偿权没有得到体现，而且包装印刷公司的破产财产并不能够实现对所破产费用的清偿。法院对包装印刷公司的破产裁定，没有完全的实现财务公司的民事权益。因此，财务公司又向法院提起了行政诉讼和行政赔偿诉讼，要求国土规划局赔偿他们的相关损失。法院在进行一定的审理之后认为，房地产的抵押登记不合法。最后经过法院的审判，认定规划国土局应该赔偿财务公司的870万人民币和相关的经济损失。

二、房地产抵押的相关法律问题

根据上述案例可知，房地产抵押的过程中，会牵涉到多方的权益，引起一定的法律问题。因此，抵押人和债权人在签订房地产抵押合约的时候，需要抵押人和债权人全面的了解房地产抵押的相关法律，充分的考虑所有可能出现的影响因素，实现房地产抵押的合法性，保证房地产抵押的有效性，才能实现房地产抵押的重要作用。

（一）抵押权和房地产转让

房地产抵押的过程中，会产生抵押权。把自己名下的房地产合法的转让给他人，会形成房地产转让权。在房地产的抵押过程中，如果再次进行转让，就会产生抵押权和房地产转让权的法律关系。房地产抵押期间，抵押人如果要对已经办理过登记的抵押物进行转让，需要及时的通知抵押权人，并且告知受让人转让物已经被抵押的真实情况。如果已经抵押的房地产进行转让的时候，抵押权人或者受让人处于不知情的状态，抵押的房地产再次进行转让的行为属于无效行为，不被法律承认。在合法的抵押物转让过程中，如果转让抵押物的机制不符合其自身的价值，抵押人必须向抵押权人提供一定的担保。如果抵押权人没有提供相应的担保，抵押物的转让属于不合法行为。

（二）房地产抵押登记的担保原则

房地产的抵押人为了某些原因向债权人进行房地产抵押的过程中，还涉及到房地产抵押登记的担保问题。房地产抵押的担保行为，具有一定的法律原则和法定期限，需要抵押人和债权人在拟定合约的时候，具体的进行说明。随着我国《担保法》的颁布，越来越多的人都已经逐渐的接受和认同了《担保法》中“抵押不登记无效”的规定。这一内容，属于我国法律对房地产抵押过程中实施的强制登记制度。但是，对于房地产抵押担保的期限仍然缺乏明确的认识。对于房地产抵押过程中，抵押人是否可以自己对抵押期限进行设置的问题，我国的法律还没有明确的规定。因此，一旦涉及这项问题，也会对房地产的抵押造成一定的影响。例如，某房地产的抵押人在进行抵押的过程中，对抵押的期限作出了设置，但是在限定的时间内却没有向债权方拿回抵押的能力。在这种情况下，对房地产的判定问题，就会成为法院的一项难点。针对这种问题，要想从根本上解决，需要我国政府完善相关的法律。

（三）房地产抵押的限制

虽然我国的法律允许一些人或者企业利用自己的房地产进行抵押，但是在房地产抵押的过程中，还会受到一定的限制。在我国的《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》这两项法律法规中，对房地产的抵押设定了具体的限制。例如，房地产进行抵押的过程中，抵押人不能对房地产的土地所有权进行抵押。这要求抵押人在进行房地产抵押的过程中，应该区分房地产所属土地的性质，属于划拨方式取得的土地，是不可以进行抵押的。不能抵押的土地，还包括耕地、自留地、宅基地和自留山等一些归属于集体所有的土地。这些土地的使用权也是不能进行抵押的，但是这些土地的依法承包者，具有使用权的除外等。

三、结语

随着我国社会经济的发展，房地产行业得到了迅速的发展。大多数人都有属于自己的房产，房地产抵押已经成为一些债权人运用的主要债权担保形式。在房地产抵押的过程中，会牵连到一些相关的法律问题，只有全面的了解，才能保证房地产抵押的合法性。

参考文献

[1] 蔚玲.我国房地产抵押若干法律问题探讨[J].中国证券期货，2009，31（06）：242-242.

[2] 李锐.房地产抵押的若干问题探讨[J].科学与财富， 2011，36（01）：55-57.endprint