杨奇才 唐晓勇

房价问题既关系民生，又关系国家宏观经济稳定，是中国经济最近十年的重大难题、热题之一，且难度不减，热度不退。中共十八届三中全会后，随着国家新一轮城镇化战略的实施，房价问题将更加引人关注。房价问题的焦点在于其合理性问题，而合理性问题的核心在于其评价标准。

一、住房价格合理性问题提出的三个背景

1.社会主义市场经济体制改革目标的确立

1992年党的十四大为我国经济体制改革正式确立了建立社会主义市场经济体制的目标，从此，市场与价格，包括住房价格，开始成了经济学界重点探讨的对象。住房价格的合理性探讨也开始进入人们的视野。复旦大学周世江1996年提出，“房价与收人比例、租金与售价比例、租金与收入比例三个指标还很不合理”。〔1〕这是国内学者首次正式提出和探讨住房价格合理性问题。

2.住房商品化改革的推行

从1998年国家开始推行住房商品化改革、住房供给走向市场化以后，由于房价连年上涨、连调连涨，房价一直是城市居民、政府、房企以及相关利益主体十分关注的问题。高房价带来的房价合理性问题开始升温。房价收入比成为了那以后人们的重要研究对象和判断房价合理性的主要标准。

3.政府的反复承诺

住房价格经历了2008年汶川大地震和美国金融危机后短暂的下跌后，从2009年到今天一直保持上涨态势。并且由于多年的价格积累，住房开始成了很多城市居民仰视和奢望的对象。一些一线城市房价上涨很快，引起了人民群众的强烈不满。面对广大住房刚需群体的强烈诉求以及2008年美国金融危机的沉痛教训，我国政府把“实现房价的合理回归”纳入了政府的重要工作任务。2009年2月28日，前国务院总理温家宝在接受中国政府网和新华网的联合专访，与广大网友进行在线交流时向人民群众承诺，本届政府有决心使房价能够保持在一个合理的价位。①温家宝:本届政府能使房价在合理价位，京华时报，2010年2月28日。而后，温家宝多次公开表示，“在我的任期内，一定要使房价能够保持在一个合理的水平”，②温家宝:有信心有能力平抑物价，新京报，2010年12月27日。“促进房价合理回归”。③温家宝总理两年五提房价合理回归，国际金融报，2012年2月1日。随之，学术界围绕房价合理性问题开展了大量的研讨。

二、住房价格合理性问题的研究现状

1.合理性是否存在

存在性问题是住房价格合理性探讨的首要问题。否定论者的代表人物胡宏兵认为，在市场决定价格的楼市中，买卖即成交，存在即合理，合理房价是个伪命题。〔2〕这个观点显然值得商榷。首先，在市场经济条件下，价格的决定有两种学说。在西方经济学看来，价格是由供求关系决定;而在马克思主义经济学看来，价格是由商品的价值决定，受供求关系的影响。其次，“存在即合理”④原文是“凡是合乎理性的东西都是现实的;凡是现实的东西都是合乎理性的。”参见《法哲学原理——或自然法与国家学纲要》，序言，第11页，1979年，商务印书馆。并非真理。在市场经济条件下的很多存在都不尽合理，甚至是不合理的，因此，住房价格的合理性命题肯定存在。并且大多数学者都坚持这一观点。

2.合理性标准的讨论

除了周世江提出的三个标准外，李发增认为，房价不合理主要在于房价构成不合理，一是市政基础设施建设资金不应转嫁到消费者身上，二是历史上的行政划拨用地不能无规则进入市场，三是税费太高。〔3〕刘洪玉认为， “可以从社会和经济两个角度判断，即当地中低收入家庭是否对满足其基本住房需要的当前房价具备支付能力和城市经济基本面能够支撑的房价到底是多高，有没有住房价格泡沫。”〔4〕温家宝提出，“合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。”⑤2013年3月14日十一届全国人大五次会议新闻发布会。陈红艳、王秋石认为，“判断房价合理性的标准有居民可支配收入、投资收益和经济基本面等三个角度，以经济基本面为基准确定标准房价更为合理。”〔5〕李慧认为，从需求的角度，判断价格合理性的指标是房价收入比、住房机会指数;作为投资品，住宅主要用于出租获取租金收入，评价指标主要是住宅租售比价和投机度。〔6〕以上学者的观点可以归为符合标准论。除此之外，还有单一标准论。Joshua Gallin认为，租售比是重要指标。〔7〕吕江林认为，房价收入比是直接准确指标。〔8〕许飞琼认为应主要从住房空置率进行考察 。〔9〕

纵观以上文献，学者们从需求、投资 (租售)、生产、宏观经济 (基本面)、空置率、价格构成等不同的角度，提出了不同的观点，并运用房价收入比、租售比、空置率、利润率等多种指标对住房价格合理性标准问题进行了研究。但这些研究最大的不足是缺乏对“合理性”本身及其标准的理论认知，从而使其提出的标准缺乏理论根基和科学价值。

三、合理性的马克思主义解释

美国科学哲学家劳丹认为，“20世纪哲学最棘手的问题之一是合理性问题”。〔10〕其棘手之处在于“合理性”本身的内涵及其标准难以把握。马克思主义认为，合理性是一种合理的性质与状态。欧阳康指出，“马克思主义哲学立足于实践来理解合理性问题，把合理性问题看成是对事物所具有的‘合理的’性质及其根据的确认和评价”。〔11〕“合理的”标准是什么?在实践中，对于不同性质的对象应该坚持不同的标准。

1.自然之物的合目的性

自然之物即自然界客观存在的事物，例如雷、闪电、山、河等，它们都是自然规律作用的结果。从满足人类需求的角度，判断其是否合理，或者合理性有多高，我们应主要看其是否满足或在多大程度上满足了人且是绝大多数人的需求，即合目的性。例如，近日下了一场大雨，如果大雨灌溉了干涸的农田，滋润了城市干燥的尘土，它会被认为是合理的;如果大雨酿成了洪灾，给社会造成了极大的经济损失，它就会认为是不合理的。

2.社会之物合规律性与合目的性的统一

社会之物即人类社会中存在的事物，例如转基因农业、克隆羊等，是人类实践的产物。判断社会之物的合理性应该坚持两个标准:一个标准是它是否或者在多大程度上真实反映了客观事物本身，即合规律性;另一个标准是这个现象是否或在多大程度上对人且是绝大多数人有利，即合目的性。合理的社会之物是合规律性与合目的性的统一。就以当前正在争论的转基因农业为例，我们看它的合理性，既要看它是否遵循了生物学的规律，又要看它对人的身体是否有好处。如果二者兼具，则说明其是合理的，在实践中我们就应该加以推广应用;否则，说明其不合理，在实践中就应该禁止。

3.认识的合规律性

认识是自然之物和社会之物在人脑中的反映，认识是主观的。判断一种认识是否合理的过程，事实上也是对其真理性的甄别过程。应坚持的标准是:认识是否真实反映了客观事物本身，即合规律性，例如我们对于一个科学论断或理论的评价。不论是对客观事物还对认识的评判，合理性问题都是人类实践的客观要求并建立在实践基础之上的主观认知，实践性是马克思主义合理性理论的显著特点。一方面，人类实践需要人们对事物对人自身的利弊作出判断，人天然具有趋利避害的本性;另一方面，合理性是人在实践中根据实践经验作出的评价和判断。离开了实践，合理性是否存在毫无意义;离开了实践，也难以评价其是否真正合理。

四、我国商品住房价格合理性的标准

商品的价格本质上反映的是一种社会关系，是社会之物。因此，对商品住房价格的合理性评价应该坚持合规律性与合目的性统一的标准。

1.合规律性:是否遵循了基本的市场规律

根据马克思劳动价值理论，市场应该遵循的基本规律是价值规律，商品的价格由价值决定，受供求关系影响。价值是由无差别的人类劳动构成的，在价格中表现为商品的成本。因此，判断某种商品价格是否合理，首先我们应看该商品的价格是否接近该商品的成本。该商品的价格远远高于或远远低于其成本，则说明该商品的价格是不合理的。这种价格与成本的差额在实践中表现为利润。另外，在市场经济中，商品的价格不是一成不变的，它围绕着价值上下波动，但引起波动的主要原因是供求关系。当市场上某种商品供过于求的时候，价格开始下跌;供不应求时，价格开始上涨。如果商品的价格波动正常地反映了这一规律，说明其价格是合理的，否则不合理。

2.合目的性:是否满足绝大多数城市人口的基本住房需求

住房是人类生存与发展的物质基础，具有显著的社会属性。住房不论采取什么样的生产和分配体制，都必须满足这一社会属性，否则，人类的行为就是失败的。我国是社会主义国家，实现绝大多数人的居住权更是社会主义的本质要求。同时，住房的社会属性决定了其合理性的评价权应该掌握在绝大多数人手中。这里有两层含义，一是好的住房体制应该能解决绝大多人的问题，他们应该拥有对房价合理性的直接评价权;二是极少数贫困人口和极少数富人因为支付能力太弱或太强，房价是否合理对他们的利益影响不大。另外，绝大多数人也不应该把脱离社会实际的需求纳入其合理性的评价因素，而应以基本住房需求为参照。就如在当下的中国，不能把绝大多人是否能住上别墅作为住房价格合理性评价标准一样，应以当下社会平均水平为标准。最后要说的是，同样源于住房的社会属性，各类投资者、投机者不应对住房价格合理性拥有话语权。

合规律性是合理性的基本前提，合目的性是合理性的价值使然。在社会主义市场经济条件下，房价是否合理的判断标准就是看它是否体现了市场经济的经济规律和社会主义的本质要求。

五、我国商品住房价格合理性的具体考察

根据我国住房价格的合理性的评价标准，我们认为，对于我国住房价格合理性的具体考察主要可从以下三个方面进行:一是市场利润率，二是供求关系，三是城镇居民住房支付能力。前两者主要考察我国住房价格是否合规律性，城镇居民住房支付能力主要考察其是否合目的性。

1.市场利润率与住房价格合理性

住房市场利润率是衡量住房价格是否合乎价值规律的首要标准。但住房市场利润率多少为合理，始终是大家热议的问题。2009年全国两会上，广州恒大地产集团董事局主席、全国政协委员许家印提出房产开发商合理利润应为5%。①许家印:追求地产商的合理利润.中国房地产报，2009年3月10日。全国人大代表、临沂市建筑设计研究院院长王启成也表示，房地产开发“利润控制则参照国外经验，房地产开发企业利润不超过5%。”②全国人大代表王启成:房地产开发企业利润不宜超过5%.齐鲁晚报，2011年3月13日。2012年10月，陕西省发文要求各城市要分区域测算住房项目成本，将商品房合理利润率控制在10%左右。①陕西出台楼市调控新政:商品房利润控制在10%，中国广播网，2012年11月21日。宁夏回族自治区将利润率控制在12%以内②新华每日电讯，2010年06月18日。。

根据马克思生产价格理论，在市场竞争中，商品的价值转化为生产价格，商品的市场价格围绕生产价格上下波动。按照马克思生产价格理论，商品的市场价格是否合理，应该与生产价格比较。生产价格由部门生产成本与社会资本平均利润率构成。换言之，住房市场资本利润率的合理性应主要由住房市场实际资本利润率与社会平均资本利润率的差额决定。在我国要测算出社会平均资本利润率显然是一件十分困难的事情。但笔者认为，社会平均资本利润率一般不会高于同期工业资本利润率。以此为参照。根据国家统计局数据计算出，2001-2012年，我国商品住宅年均资本利润率为13.62%，比同期我国规模以上工业企业主营业务年均资本利润率低5.7个百分点。应该说，2001-2012年我国商品住宅的利润率并不算高，而相对偏低。但2005-2007年、2009-2010年，前者远远高于后者，且高出的区间为 (34.97%，163.56%)。

总体上看，近年来我国住房价格不断上涨的主要原因不是住房利润率太高。在住房价格不断上涨的同时，住房成本也在不断上涨，甚至超过了住房价格的上涨速度。住房价格的成本主要由生产成本、交易成本、金融成本构成。生产成本主要由土地成本和建安成本构成;交易成本主要由税收成本和市场销售成本构成;金融成本主要是住房开发商前期投入的资金利息。其中，成本增长最大的是土地成本和人工成本。根据国家统计局房地产企业土地购置费与购置面积数据计算，2012年，我国平均地价为3392.55元/平方米，约为2001年的7.6倍;2001-2012年，住房价格年均上涨20.79%，上涨速度为同期房价上涨速度的2.15倍。由于房地产属于劳动密集型产业，人工成本占有较大比重。根据笔者的调查，2012年成都一个普通建筑工人的工资平均约为100元/天，约为2001年的3倍;2012年成都一个建筑技术工人的工资平均约为200元/天，约为2001年的4倍。人工成本增长的幅度从比例上讲全国相差不大。

2.供求关系与住房价格合理性

1998年我国住房商品化改革以来，尤其是2001-2012年间，全国住房价格的连年上涨，基本反映了我国住房市场供求现状，特别是需求量的快速增长。

首先，城市化带来的住房供求矛盾是房价不断上涨的主要动力。诸多研究表明，城市化水平与住房价格具有显著正相关关系，城市化是推动城镇住房价格的快速上涨的重要原因，在经济增长水平较高、人力资本集聚的地区，城市化对房价的促进作用更加显著。〔12〕这种推动力来自于住房的供需矛盾。国家统计局数据显示，2001-2012年，我国房地产住房开发企业住房竣工总套数为5556.58万套，按户均3人计算，理论上可以解决约1.67亿城市人口的住房问题。但同期，我国城市人口从约4.81亿增长到了7.11亿，净增了2.3亿，意味着住房供需的缺口为2100万套。如此大的供需矛盾必然拉动住房价格的上涨。北京、上海、深圳等一线城市的供需矛盾更为突出，因此，房价上涨的速度更快。

其次，居民收入不断增长带来的有效住房消费需求增加带动房价不断上涨。居民收入的不断增长将增加居民住房的支付能力，这种需求既有刚性需求，也有改善性需求，还有投资性需求。Fortura and Kushner证明收入水平和住宅价格之间存在显著的正相关关系。〔13〕且有研究表明，居民收入每增长1%，可致房价上升0.20%。〔14〕数据显示，2012年，我国城镇居民家庭人均可支配性收入为24，564.7元，比2001年6，859.6元增长了258.1%，年均增长12.32%。如果按以上的结论，仅城镇居民收入一项，就可总体拉动房价上涨51.62%，年均拉动房价上涨2.46个百分点。

再次，住房金融制度的实施放大了住房需求，也刺激了房价上涨。1998年，住房商品化改革开始推动后，以个人住房按揭贷款为主的住房消费金融制度全面推行，从而快速放大了住房市场需求。另外，从1991年上海开始试点，而后在全国推行的住房公积金制度，也在一定程度上提高了部分居民的消费需求。特别是近年来住房公积金缴存比例和缴存基数不断提高以后，很多人利用它实现了自己的购房梦想。住房金融制度的推行以及融资成本的低廉，刺激了大量投资性需求和投机性需求的产生。

3.城镇居民住房支付能力与住房价格合理性考察

房价收入比是学界较为认同的考察城镇居民住房支付能力的一个指标。我们在本文中利用这一指标考察住房价格的合理性。需要指出的是，在利用房价收入比考察城镇居民住房支付能力时，应该坚持动态原则，即允许跨期支付，并假定收入动态持续增长。我们假定户均3人①2010年全国第六次人口普查家庭规模为户均3.10人。，基本购房需求为90平方米②人均30平方米、户均90平方米完全能满足城镇居民基本住房需求，已基本形成共识。，0首付，20年贷款③国内商业银行通常执行的住房贷款最长期限。，年均可支配性收入增长5%④2001-2012年，我国城镇居民可支配性收入年均增长12.32%，考虑到各种宏观经济因素，对未来城镇可支配性收入增长率扣除通货膨胀率，保守估计为5%。，基准年利率为6.55%⑤以当前银行商业5年以上期存贷款基准利率为准，并假定长期不变。且长期不变，可以计算出，我国城镇居民年均可支配收入应至少为单位面积住房价格的5倍。

根据国家统计局相关数据计算，2001-2012年我国城镇居民年均可支配性收入与单位商品住宅销售价格之比的区间为 (3.4，4.5)。这意味着2001-2012年，我国城镇居民住房支付能力不足，商品住房实际销售价格超过了城镇居民住房支付能力，其合理性不足。

综合以上论述，2001-2012年，我国商品住房的价格基本符合市场规律，具有合规律性，但超越了城镇居民住房支付能力，合目的性不足，这说明我国2001-2012年商品住房价格不合理，需要政府加强宏观调控。但由于住房市场的区域性、差异性特征明显，需要政府在调控的时候坚持区别对待，重点做好中心—边缘两极市场的调控。

本文的价值在于为住房价格的合理性考察提供了一个理论框架和分析，这可以作为分析具体城市住房价格合理性的参考。住房价格合理性分析还可以从其它视角入手，如从利益相关者的视角，从城市化的可承受能力视角等，有待在今后的研究中继续探讨。

〔1〕周世江.论我国住房价格体系与居民收入〔J〕.上海经济研究，1996，(8).

〔2〕胡宏兵.合理房价是一个伪命题〔J〕.理财周刊，2012，(11).

〔3〕李发增.北京房价高，高在“不合理”〔J〕.瞭望新闻周刊 (财经专刊)，2000，(28).

〔4〕刘洪玉.对我国当前住房问题和住房价格问题的思考〔J〕.中国房地产，2007，(4)

〔5〕陈红艳、王秋石.城市住宅价格合理性研究〔J〕.当代财经，2012，(12).

〔6〕李慧.住宅价格合理性评价体系研究〔J〕.广西财经学院学报，2008，(2).

〔7〕Joshua Gallin.The Long-Run Relationship between House Prices and Rents.Finance and Economics Discussion Series，Divisions of Research＆ Statistics and Monetary Affairs，Federal Reserve Board，Washington，D.C.Sept.2004

〔8〕吕江林.我国城市住房市场泡沫水平的度量〔J〕.经济研究，2010，(6).

〔9〕许飞琼.降低住房空置率与实现住有所居的合理政策取向——来自澳大利亚住房租赁补贴计划的启示〔J〕.财政研究.2013，(3).

〔10〕〔美〕劳丹.进步及其问题〔M〕.华夏出版社，1990.116.

〔11〕欧阳康.合理性与当代人文社会科学〔J〕.中国社会科学，2001，(4)

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〔13〕Fortura，P. ＆ Kushner，J.，1986，Canadian inter-city houseprice differentials.Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association，Vo.l 14，525-536.

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