摘要：深入整理分析商业地产只售不租、租售结合、只租不售、地产金融四种开发模式，认为商业地产开发商应结合自身情况灵活选用四种不同开发模式；进一步阐释商业地产开发项目精准定位的内涵。并尝试运用零售饱和指数理论解决商业地产开发项目体量确定等问题。最后利用2012年我国35个大中城市商业地产相关数据，运用因子分析的方法聚合商业地产市场规模因子、城市宏观经济因子、市场吸纳因子、市场增长因子这四个因子，并计算出35个大中城市商业地产开发潜力得分，在此基础上，建议开发商开发时注意各城市之间商业地产开发环境与开发潜力的差异。

关键词：商业地产，开发模式，定位，体量，因子分析，开发潜力

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2014）03-0050-61 收稿日期：2014-01-22

随着住宅地产政策趋紧以及利润空间缩小，许多开发商转战商业地产，全国各地商业地产如雨后春笋般涌现，但是我国开发商对商业地产开发经验和开发实力不足，常常导致在开发商业地产时决策失误，使商业物业发挥不出其最大价值，浪费了大量资源。

近年来，有学者对商业地产开发运营模式、投资风险、地产价值链和商业地产发展趋势等问题提出了有价值的结论和建议。王珍莲（2007）对前几年商业地产采用的分割出售、售后返租、租售结合、只租不售以及不售不租等模式进行了分析，对商业地产开发模式做了较为详细的分类。童心、邹坦（2012）提出商业地产项目的“精准定位”概念以及其定位评价。……