城市化过程中社区商业平台转型发展研究

2014-04-29张荣齐崔石麟张寻

中国市场 2014年15期

张荣齐崔石麟张寻

摘要：社区商业主要是指为一定范围居住区的居民提供日常消费和生活服务的属地性经济活动。本文作为城市化过程中社区商业平台转型发展研究报告的一部分，其主要调研范围是北京市朝阳区，并重点调查朝阳区社区商业基本情况、社区商业核心增长极、社区商业物流平台、社区商业信息平台、社区商业文化软实力、社区商业发展环境等，深入了解朝阳区社区商业发展的现状。在此基础上，运用相关理论，针对朝阳区社区商业发展现状及其仍存在的问题，提出相应的对策和建议，力求社区商业平台更好转型发展升级。

关键词：社区商业；转型发展；问卷调查

中图分类号：F721.2

近些年，伴随着各类新型小区的不断建设与巩固，“社区”（Community）一词逐渐成为多数社会学家研究的重点。所谓社区即是指一个相对综合的群众基础机构。社区的建设关系到其社区居民的衣食住行，为了更好地服务居民，社区入驻商业应运而生，它同时也成为近年商业发展的重头戏。社区商业为一定范围居住区的居民提供日常消费和生活服务的属地性经济活动。社区商业是社区居民安居的必要条件之一，更是城市现代化建设的重要标志之一。社区商业平台的发展从无到有，从小型店面发展到现在众多规划完善的商业中心平台，完成了从量变到质变的飞跃，现在仍在不断地发展、进步以便更好地满足居民的需求，以适应更高的生活水准。

本文中所调研的朝阳区其社区规划较为成熟，朝阳区政府也对该区域进行了较为详尽的规划。在政府的高度重视下，努力促进了社区商业平台的建设，同时在整体上提高了整个区域经济水平。

一、研究思路及方法

本部分主要分为两个方面。

（一）研究思路

当前，随着政府各项扶持政策的不断推进，居民生活日新月异，市场消费热点、社会消费形态、市民消费心理等也随之发生变化，以便更好地适应城市社区功能形态的变化，迎合居民大众对于高品质生活的追求。总的来说，人们的消费层次正不断地从“温饱型”消费过渡到“小康型”消费：以物质消费为主的传统消费观，随着人们物质精神水平的不断提高，必然会向现代型的综合消费观转变；以家庭为载体的各项服务类消费也将成为现代生活消费的主流，并逐步向体验消费发展。

本次研究将以朝阳区入手，深入分析其社区商业核心增长极、社区商业物流信息平台、社区商业文化软实力、社区商业发展环境，根据社区企业对发展社区商业的建议，深入调查朝阳区社区商业发展的现状，并在此基础上，针对朝阳区社区商业发展存在的问题，提出相应的对策和建议，从而对朝阳区社区商业更好的发展提供参考意见。

（二）研究方法

本文将采用问卷调查、理论研究、逻辑分析等三种方法。

一是实证分析：主要用于问卷调查的部分，由作者亲自走访并发放调查问卷，并由各企业管理人员依照其真实情况负责填写。论文中的调研数据均出自调查问卷。

二是文献研究：在论文撰写期间，相关朝阳区经济水平等数字均出自网络文献等，并通过研究相关文献。

三是理论逻辑分析：通过对现有数据的整合与分析，结合朝阳区商务局网站的政府信息等对朝阳区整体社区商业现状进行分析，并根据期间发现的问题提出建议。

二、基本情况与数据采集

本部分主要分为以下几方面来论述。

（一）朝阳区社区商业基本情况

北京市朝阳区位于北京市的东部，西与东城区、崇文区、丰台区、海淀区相毗邻，北连昌平区、顺义区，东与通州区接壤，南与大兴区相邻，全区面积470.8平方公里，是北京市城近郊区中面积最大的一个区。截至2012年，全区常住人口近350万，其中户籍人口200多万，外来人口150多万。在朝阳区现行的行政区划中，共有23个街道办事处、20个乡以及19个地区办事处。朝阳区中大型商场及购物中心数量较多，甚至可以达到平均每个社区有2～3个。此外，全区共有3万多个商业网点，形成了近十几个商业区。由于占据着较为有利的地理位置和经济分布，且其区域面积广，使得朝阳区的社区商业发展迅猛。

1.发展历程和成就

一直以来，朝阳区重视发展，并且在发展的同时关注其各项指标，使其结构规划、发展质量与经济效益相统一，从而实现可持续发展的目标。

在过去的一年中，面对相对较为复杂严峻的经济形势，朝阳区在国家及北京市宏观调控的部署下，出台一揽子政策，加强政府宏观调控力度，在不断发展中保持了经济平稳较快发展。据朝阳区发改委相关负责人介绍，“在CBD、电子城西区等重点高新产业园区的带动下，朝阳区财政收入屡创新高，从2006年在北京市各区县中率先突破100亿元大关到2010年实现财政收入总量翻番突破200亿元，从2011年朝阳区地方财政收入达到316.8亿元到去年朝阳区财政收入同比增长10%并实现区级财政收入348.58亿元，这些使得朝阳区位居全市十六区县之首；朝阳区城乡发展迅速，地区生产总值预计超过3600亿元，同比增长10%；城乡居民人均收入增长11%，高出GDP增速1个百分点。” ①

此外，朝阳区还通过对发展方式进一步的转变，提高第三产业服务能力和水平，不断增强了消费对区域经济增长的拉动作用。世贸天阶、三里屯village以及蓝色港湾等特色商业街区，新光天地、燕莎奥特莱斯等高级商场相继开业，这无疑使得朝阳区聚集了众多的多层次消费场所。资料显示，“在2011年，北京市新批准的外资零售店铺有四成以上集聚在朝阳，2011年朝阳区实现社会消费品零售额1652亿元，完成增幅8%，其总量占全市的23.9%，连续多年稳居全市之首，而在这其中时尚消费引领作用日益凸显； 2012年年初，朝阳区社会消费品零售额就超过了546亿人民币，同比增长10.7%；同期朝阳区人均消费支出也已近9000人民币，同比增长11.5%。” ②

在全市六大高端产业功能区中，朝阳区拥有CBD、奥运村、电子城等三大主要功能区。随着文化创意产业规模不断扩大，三间房国际动漫产业园、崔各庄艺术产业区、798创意工厂等项目也在不断完工并投入使用。类似望京电子城、奥运功能区等区域也相应地在发展中进一步完善管理体制，使得综合管理和服务能力提高。随着三大储备区建设加快，温榆河储备区也开始启动再加上垡头储备区、定福庄储备区规划正如火如荼的进行，如此使得经济结构优化得到升级直接促进了区域经济的发展。

朝阳区国际化市场特征日趋明显，有资料显示“2012年全年朝阳区吸收合同外资共53.34亿美元，同比增长11.9%，占全市的47%；实际利用外资32亿美元，同比增长20.9%，占全市的39.8%；去年，朝阳区新设投资总额1000万美元以上企业总计38家，投资总额增加1000万美元以上企业总计67家；18家世界五百强企业在京设立了20家项目并成功引进5家国际组织。” ③

2.有利条件分析

朝阳区社区商业的有利因素主要表现在四个方面：

一是商业的全面开放和特许条例及扶持政策的颁布。在2012年，朝阳区以构建“五轴三带”产业通道、“十大产业基地”等建设为契机，快速发展社区商业，设立专项资金来吸引大型集团企业的加盟，并加强政策咨询和审批服务以鼓励小型私企的发展。二是颁布了较为严格的审批制度来规范商业发展，做到“按制度办事”，使得入驻企业有序的发展。三是交通发达，朝阳区拥有较为便利的交通网络。四是朝阳区人员流动性较大，使得社区商业也随之循环流动起来。

（二）数据采集

数据采集共70份问卷且均由社区入驻企业填写。调查时间为2013年3月1日至2013年3月20日。调查者本人选取了朝阳区几个比较有代表性的社区（双井社区、团结湖社区、北辰社区及小关社区等）进行问卷调查。收回有效问卷60份，无效问卷6份。未收回问卷4份。

由企业负责填写的问卷共分为六大部分，包括第一部分社区商业企业基本情况；第二部分社区商业核心增长极；第三部分社区商业物流平台；第四部分社区商业信息平台；第五部分社区商业文化软实力；第六部分社区商业发展环境。

1.集团公司或企业基本情况

首先，对于选定对象的社区商业要从所有制类型上来对其进行划分和分析。

通过调查，我们可以发现朝阳区的社区商业由股份制企业主导市场，类似一些连锁经营的商家或门店，都属于这一部分。此外，由于朝阳区是一个发展比较完善并且国际交流较为密切的地区，因此其外商独资企业也占据着一定的市场份额。而国有企业随着改革发展渐渐退居二线，部分私营企业应运而生（见图1）。

本次调查对象集中于上述类型的公司或企业入驻社区商业的部分或代表处，因此，其总资产规模均处于中上等水平，如图2所示。

为迎合广大社区群众日常生活需求，提供便利快捷的服务，每个社区入驻企业所在行业或经营业态在社区中分布也是鳞次栉比。如下表显示，社区商业经营业态多以购物中心、街坊商业、邻里中心以及社区商业中心等形式存在，且此次调查对象范围较广，主要以超市、餐饮店、便利店为主。由于，朝阳区现属于建设中期，仍有大部分社区呈现新旧交合的局面，往往在这种综合社区中，经营业态种类较为繁多。

在进行问卷调查的走访过程中，通过调研发现，以餐饮店、便利店为主居多且分布广泛（详见表1）。

由北京市市商务委员会最新数据显示，“自2007年全市餐饮收入突破300亿元以来，每年跨上一个新台阶；2011年，全市实现餐饮收入772.4亿元，同比增长15.9%，高出社会消费品零售额增速5.1个百分点，占社会消费品零售额的比重达到了11.2%。”④ 可见，餐饮行业是当今社区商业中一个重头戏。而且部分餐饮企业大多是自有资金进行注册，像大型或较大型市场，一般都是从外界融资或总公司投资建立的；一些社区入驻的生产类企业和基础服务类企业则大都是政府拨款，比如邮局，医院等，这些企业数量偏少但是可以保证每个社区都能具备。具体数值如图3所示。

2.社区商业核心增长极

所谓社区商业核心增长极，即指凡能促进社区商业经济增长的积极因素和生长点，其中包括制度创新点、对外开放度、消费热点等等。为了方便理解，一般都把它和物理学中“磁极”的概念相应理解，这里增长极可以是部门的，也可以是区域的。

本次调查中我们主要从企业近期的销售情况、缴税情况及成本费用等相应数据入手，从侧面反应整个朝阳区社区商业的核心增长极。

数据显示，2011年末，所调查企业的年销售额较往年同期相比均有所上升，如表5所示，其中有50个调查对象年销售额都在500万元以上，更有27个对象在1000万元以上，而处于100万元以下的2个企业通过调查也已达到各自的销售目标。因此表明，年销售业绩良好（见图4）。

在调研过程中，我们注意到，结合当前形势许多企业对于2015年的社区商业销售预期都是普遍看好的。在度过了之前的金融危机后，各个企业也都在经济复苏中得到了缓冲的机会，加之朝阳区社区建设的不断完善，从而给社区商业健康发展提供了良好的环境，大多数企业都非常重视对于社区商业项目的拓展，并也都准备把工作重心逐渐转到社区商业上来。具体对于2015年销售额的预期情况详见图5。

我们可以从另一方面来分析企业的发展情况，那就是税收。根据政府颁布的详细的税收政策，我们可以简化理解：销售额与纳税额是成正比例关系，也就是说销售额越大，纳税额也越大，反之亦然。

所谓商业税收主要包括增值税、城市维护建设费、企业所得税、员工个人所得税、印花税以及相关房产税、车船税等依法缴纳税项。因此，根据缴税情况也可以反映出企业的规模、市场份额等等。

从图6中我们可以看到，大部分的企业纳税集中在50万到500万这个大区间内，也就是说，朝阳区社区商业已经处于一个比较成熟的阶段，发展较为完善。

相应的，企业入驻社区在营运期间所产生的成本费用，即企业在生产经营中所发生的各种资金耗费，所占销售总额的比重，也时刻反映着社区商业的运营状况，比重越高，说明在销售中成本费用所占比例越高，企业所获得的利润就相对越少。具体数据如表8所示。近六成的公司成本费用占销售总额的10%～30%，41.7%的企业处于10%，可以说大部分企业的相对销售情况都是相当可观的，而剩下的成本费用占30%～50%的企业则是以某些自主经营的小型公司为主（见图7）。

每个企业对于其自身发展都有着一定的规划，图8中将介绍企业面向社区商业的新产品服务预计涉及领域情况分析。

可以看到，所调研的数据中，有四五十家的企业将会在社区商业街、邻里中心、购物中心等领域进行拓展。这同时也反映了现如今社区发展多是以购物中心的集中化模式来规划发展的。此外，随着科技的发展，电子商务领域也有不少公司涉足并得到一定程度上的收获，因此该领域也成为当今炙手可热的项目之一，但是由于朝阳区还存在不少城乡结合的地区要实行起来基本设施的建立也是必要的。

3.社区商业物流平台

社区商业物流平台作为物流运输的关键一项，也是十分必要的一个衡量社区商业发展的指标。

时下社区商业物流平台规划类型主要有四种，分别是货运服务型、生产服务型、商贸服务型以及综合服务型。而商贸服务型和综合服务型被人们所熟识，并且众多社区商业物流平台以其为主要形式入驻。根据北京市城市总体规划政策，生产服务型和货运服务型的物流平台大部分被转移到专业的产业园区中，因此，社区中有四成左右的商业物流平台都是商贸服务型和综合服务型。如图9所示.

调查发现，上述商业物流平台的规划及开发建设方式大部分都是依托于政府。由政府规划并主导开发，然后入驻企业根据相关政策法规进行企业入驻信息登记及相应的建设发展。这种情况和我们国家的基本政策是密切相关的。详见图10。

关于社区商业物流平台的主要功能，有以下几点：仓储、加工、运输、配送、转运、货运代理、海关报关等等方面（见图11）。

调查数据显示，目前，朝阳区大多数社区商业物流平台以仓储、加工及运输为主，而将配送等项目外包给其他公司，这样不但可以降低费用，还便于管理，对于企业和社区商业来讲都有很大发展。

根据图12的环状图显示，大部分企业认为其主要类型以银行等服务机构、物流公司和快递为主。对于企业来说，完善良好的社区商业物流平台是企业进驻的一个重要参考项目，而社区商业物流平台也将不断地实行优惠政策来吸引企业的入驻。

数据显示，土地价格问题、通关问题及税收问题等三个方面是大多数企业所关心的。这同时，也让我们看出一些问题。就是在土地价格、通关、税收等三个方面，企业都会遇到一些困难。因此，政府对企业的扶持、对税收的减免也是吸引企业入驻社区商业的重要因素，政府应出台相关扶持政策或给予一定的税费减免来推进企业在社区商业良好发展（见图13）。

社区商业物流平台的土地性质大多以出让地、划拨地和租用地三种为主，调查显示，近59%的入驻企业土地性质都为租用地，这与政府政策也是息息相关的（见图14）。

朝阳区社区商业物流平台在发展过程中也出现过一定的阻力，如图15所示。

根据数据整理及分析显示，规划不充分、配套设施等问题占着比较大的比重。但随着各项政策及基础设施的建立，以上分析的阻力将有待好转。

一般来说，社区商业物流平台典型的设施设备，应该具备有计算机网络系统、入驻企业车辆、立体仓库等项目，而随着科技水平的不断提高，条码或射频识别设备也渐渐投入到实际应用中（见图16）。

4.社区商业信息平台

一般认为，“凡是能够支持或者进行供需信息的交互或交换的网站，均可视为信息平台；在国务院办公厅印发2011-2015年社区服务体系建设规划中，着重强调要推动社区服务的信息化建设工程，鼓励建立覆盖区（市）或更大范围的社区综合信息管理和服务平台。” ⑤

根据表2数据显示，目前九成的企业认为社区商业信息平台建设是由政府主导和推动建设的。其中有85%以上的企业认为社区商业信息平台建设是非常重要的。

所谓社区商业信息平台一般是与社区商业物流平台绑定推出的，而单独的社区商业信息平台的内容有以下几点：社区商业信息、社区居民服务和政府信息发布，且大都是由工业信息部、商务部和中国电信发布的。在走访调查中，不难看出其实大部分社区商业信息平台发展并非完善，主要的信息也仅以政府信息和社区居民服务信息发布为主（见图17）。

近几年，社区商业信息平台才开始被广泛接受，而随着其不断发展各种新兴业态也如雨后春笋般崭露头角。调查中发现，网络连锁店的深入是信息平台被大众所熟知的形式，此外还有物联网微超市和百事通两种。物联网概念这几年可谓是炙手可热，物联网家电也是风生水起，广义上理解，“物联网就是能够与互联网联接并通过网络控制家电产品，相应的家电产品本身也可以与电网、使用者、处置的物品实现物物相联”，⑥从而使得生活更加便捷。而百事通则是一个社区的信息辅助工具，通过其信息的发布使更多的人联系在一起的传播方式（见图18）。

社区商业信息平台要搭载的功能可以很多，目前则以刷卡性消费、电子结算和配送接口等功能的使用为主。其主要任务在于商业资源的共建共享以及通过互联网防火墙实现社区商业信息的安全性和可靠性。

调研中发现，有半数以上的企业均认为社区商业物流平台应有信息系统及相关设施。而由于各公司发展规模程度不同，所以所调查的社区大部分都选择外购成熟产品的开发方式进行。

而对于现在的入驻企业而言，对社区商业物流平台在信息化方面的需求主要有以下几点：互联网网络接入、行业公共信息发布以及定位跟踪服务等等。相信在不远的将来该平台将会有更大的突破（详见图19）。

5.社区商业文化软实力

软实力是文化和意识形态吸引力体现出来的力量，对于社区商业更是一个极其重要的参照系。大部分公司都有着自己的软实力指标，如知识产权、研发创新等项目，而一般来说，企业都会通过设置知识产权管理部门或雇佣法律顾问等方法来维护和管理自己的知识产权。在调查中发现，有近76%的公司对于文化创意产权管理方面的知识在近期培训过或有培训计划，48%的公司近三年研发创新投入费用占近三年销售总额的5%～10%。可见，文化软实力的管理在不断地被人所重视。绝大多数所调查的公司都拥有自己注册商标，并且拥有专门的知识产权管理机构，其中包括自主研发、技术转让、合作开发等方式。但是在这些过程中仍有23%的公司遭受过商业秘密被侵犯的行为，如间谍行为、违约行为抑或是内部人员泄密行为，这些无疑给企业和社区商业敲响了警钟，并希望政府能尽快出台更加完善的法律法规以杜绝这种行为的发生。

6.社区商业发展环境条件

通过问卷调查发现，社区商业中公司的经营场地大都存在限制，当然这和土地征用、政府政策是密切相关的。随之而来的，有近七成的公司都有拓展经营场地的计划，但是由于规定限制，又要办理相关手续，等待审批等原因，计划一般都会在很长一段时间以后才能实现。

在制定场地拓展的计划中，分析现在经营中各因素的状况也是必要的。在社区商业经营中56%认为资金、人才、发展和机遇是很好的，但是政府管理、网点规划以及物流信息平台的现状一般，以至于虽然各项硬件设施良好，却由于审批不够及时，规划不够彻底等原因导致问题得不到解决而新的问题又出现了。当政府管理更加完善，上述问题得到解决时，新型业态和新技术则应运而生。因此，当前首要任务是完善社区商业的基础条件。

由此可以看出，政府管理、网点规划以及物流信息平台对于社区商业的影响程度是很大的。近六成的企业认为资金、人才、以及发展机遇虽然影响也很大，但是更重要的是政府管理、网点规划以及物流信息平台等基础设施的完善。

近三年中，朝阳区社区商业经营的客户情况有48%的企业增长了3%～5%的客户，剩下的有11%的企业持平，而有1%的企业下降，这多半因为老社区的拆迁与居民的搬出，以及新型社区建立以致新型购物中心的建立，从而使居民的选择增多。

对于新建社区商业（2000年后），77%的商户认为有必要补充小型零售业态，这样方便企业员工以及居民日常生活。相对的，65%的商户认为老社区（1999年前）也需要同时补充便利服务网点，因为这部分居民大部分都是老年人，平时生活必需品可能很少会去大型购物中心购买，一般的便利店就能满足需要，而且一些缴费事项也会希望在便利网点进行，离家比较近，也比较安全。

89%的商户认为社区商业试点示范的推动对于社区商业发展的影响是非常重要的，以CBD商圈为例，就带动了周边经济的发展。同时，作为社区商业消费者，42%的商户认为服务种类少是商业发展最突出的问题，14%的商户则认为布局不合理是首要问题，仅有少数几位商户选择了价格高或质量低的选项，可见规划与布局在社区发展中占据着极其重要的地位。

三、平台转型与经验借鉴

本部分从以下两方面进行分析。

（一）社区商业实体与虚拟平台转型加快

本部分分为以下三个方面。

1.社区商业实体平台开始转型

朝阳区社区商业平台的迅猛发展一部分应归功于社区商业集聚区的形成。将老旧社区与现代化新型社区结合，通过对新型社区的现代化建设从而带动老旧城区的更新换代，使得两者共同发展，这样的案例比比皆是。例如双井地区，其实，双井地区仍然有老旧型社区，甚至还有即将要被规划拆迁的区域存在，但是，通过在双井地区建立大型购物中心，电器店以及电影院等项目，以这些极为便利的生活设施门店，来对老旧型社区居民的日常生活进行补足，使得双井社区至今仍生机盎然。

2.社区商业信息平台升级

对于社区商业信息平台，根据调查显示其主要用途在于传播政府有关讯息。在实地走访中观察到，信息传播的主要方式是将信息公告通过社区内部的公告显示屏来发布。这便于居民平时观看，也方便企业对于其资讯进行传播。另外，政府也通过其官方网站进行信息公示。当登陆朝阳区政府网站时，可以看到不同的区域不同街道的具体情况，这也使得社区之间能够很好地互通有无，从而使得社区商业得到平衡发展。

3.社区商业文化软实力增强

通过调查，朝阳区社区商业文化软实力发展呈现着蓬勃向上的态势。近几年，通过有关部门的着力改造，朝阳区的文化发展事业蒸蒸日上。以“加强公民道德建设”、“完善服务体系”、“打造地区名牌”等为口号，以各社区入驻企业为带头人，在诚实守信的基础上以“一社区一特色”为基本原则，结合社区自身优势进行软实力发展，从而整体抬高社区商业文化软实力。

（二）社区商业成效明显值得借鉴

朝阳区社区商业的发展是一个非常值得借鉴的案例。其发展成效有以下几点：

1.拉动消费，扩大就业

在当前经济形势下，作为“三驾马车”之一的消费，尤其是居民消费在拉动经济增长方面的重要性日益凸显。类似在2012年举办以“Go朝阳购时尚”为口号的消费节以及朝阳区商务委与中国民生银行信用卡中心共同推出的“朝阳时尚消费卡”等措施，无疑都促进了居民消费，这些举措使得人们不再死守着纸币，让现金流动起来，提升社区的总体消费水平，从而为社区商业的更加完善做出贡献。根据城市居民抽样调查结果显示，“居民消费的形成和变动主要是消费者根据自身的经济收入和消费偏好自主选择的结果，收入在很大程度上影响着居民的消费。” ⑦而正是由于社区商业的发展，才为社会提供了更多的工作岗位，居民的荷包鼓了，消费就水到渠成，社区商业也就因此发展。

2.重视民生，打造一刻钟消费圈

近几年，北京市社区商业一直强调民生，把便民利民等方针摆在重要的位置上，其中社区商业尤其受到关注。不少集团企业也响应号召，在服务民生方面做出了杰出榜样带头作用，以天虹集团为例。天鸿集团认为社区商业的核心就是服务，而服务的对象就是社区民众。他们把“做社区居民好邻居”定位企业的经营目标，并努力使其商品满足周边核心商圈近17个社区的居民日常消费需求。国展天虹自开业以来致力于为顾客提供温暖便捷的服务，并得到了周边居民顾客的一致好评。此外，天虹集团还联合左家庄街道共同举办“一刻钟商区”活动，并积极响应甚至亲历组织员工在社区中开展形象设计、熨烫衣服等多种多样的便民服务，赢得了左家庄社区居民良好的口碑。

3.以点带面，开发重点商圈

在落实国家政府部门宏观调控部署下，通过建设“十大发展基地”，建立特色商业街，着力开发重点商圈，以点带面，在平稳中求发展，调整优化产业结构，合理规划完善社区设施，致力于向广大居民提供更为便捷的服务，并在此同时加大政府管理力度，从而使得朝阳区整体经济水平得到提升。

4.完善税收政策，吸引重点企业落户社区

“在2012年仅一年中，朝阳区政府就共走访重点企业285家，并开展全区产业用地、可改造办公用房调查。政府针对企业需求进行“一事一议”制度，吸引企业落户社区；⑧此外，通过转变投资管理理念，朝阳区从以前的“等投资”变为“找投资”，以确保投资规模稳定增长。” 此外，近14个相关的单位包括发改委、住建委、CBD管委会等参与分别制定有关促进投资的方案规划，把注意力投放在各个领域的重点项目上；完善投资督查机制，确保投资计划的顺利进行；强化沟通联络网，尽力做到问题及时得到解决；建立相关投资统筹推进工作机制，以落实投资指标任务的确保工作。

四、难点解析与重点突破

通过前面的详细介绍，可以发现，朝阳区社区商业发展是很成功的，但这之中并不是没有问题存在的。在调查中发现存在的问题有以下几点：

（一）消费网络尚未完全建立

根据调研结果发现，城市中大部分社区商业消费网络尚未完全建立。目前，大部分社区中已具备大型超市或购物中心，但是由于缺少相匹配的物流、信息等辅助平台，所以很难让整个社区形成一个完善的商业链。这往往导致了企业发展速度较慢，且难以让整个社区商业发展。类似于和平东街社区等社区，和平东街社区相对来说是一个居民住户相对较多的社区，社区商业也主要以超市、便利店、菜站为主。在发展过程中，尚未完全建立起便利的消费网络，这使得社区入驻商家信息流通不足，从而发展速度较慢，同时整个社区商业也由于没有形成一个完整的商业链而处于一种相对停滞的状态。

（二）社区商业功能尚未完善

城市社区商业功能尚未完善，随着居民经济水平以及文化素质的不断提升，居民消费也从“温饱型”向“小康型”转变，更多的人在理性消费的同时寻求更高的物质精神需求。以朝阳区为例，随着CBD商圈、中关村电子城的不断完善规划，周边环境的改善使得更多的人在消费水平上有了一定的提升。在这些白领及以上阶层的人群带动下，日常消费并不仅仅意味着买东西，休闲养生类、餐饮文化类消费比重增加。然而由于大部分社区商业功能尚未完善，所以如想进行这类消费的话，只能去社区以外的地区进行。另外，对于部分老社区来说，其商业网点虽然密集，但多以国营粮店，杂货店，小型超市等为主，主要经营的类似于吃、用为主的日常生活必需品，经营业态较为单一。而且这些小卖店或者旧式国营粮店等商家，普遍员工数量偏少，对于服务缺少监管体系。像双井社区中有的国营粮店，因为工作人员少，一人多职的情况也屡有发生，卫生及服务情况得不到保障，但由于顾客主要以老年人及周边常驻居民为主，所以问题容易被人忽视。

（三）部分社区商业布局不合理

在北京市市政拆迁工作的进行下，不断地有老旧社区被规划拆除，同时新型社区也在不断建立并投入使用。然而在此过程中，一方面，导致部分社区商业布局不合理，以前的入驻企业也随着拆迁被拆除，从而使得居民消费面临困难，甚至“买菜难”等问题也屡有出现。另一方面，新型社区由于建立时间较短，虽然居民已经入住，但是部分底商尚未入驻，缺少类似于菜站、超市等便民网点，这给新入住的居民生活上带来诸多不便。比如，朝阳区富贵园小区就是如此，由于是新建社区，所以各项设施都尚未完善，近几年才入住了类似于屈臣氏等商家，但仍缺少必要的便民网点，如果有购物需要的话，居民甚至需要跨区到崇文门地区才可以。

（四）相关政策法规尚不完善

经调研，社区商业在发展过程中，不论是关于土地租用的审批还是正式营业之后的维权都或多或少的会出现一些不可避免的问题。通过数据统计发现，大部分企业都希望政府能够对土地审批政策以及其他商业法规等内容做出一定的补充修改。以朝阳区社区商业为例，现行的政策有时候并不能避免某些特殊情况的发生，且仍有一小部份企业遭受到侵权的行为。这些都是由于已有的政策法规尚未完善，而出现的问题。

五、保障措施与政策建议

具体的保障措施与政策建议主要有以下四点。

（一）构建便利的消费网络

为了构建较为便利的社区消费网络，应在社区中进行规划出社区商业中心、生活广场或是社区商业街，位置最好能够使得社区居民都能够近距离到达。引导大型连锁企业进驻社区商业中心，从而为社区居民提供更加全面的服务。此外，朝阳区社区商业中还应选取大型物流中心以商铺门店的形式建立配送中心形成社区物流平台，开办配送服务，方便物流运输。当今，电子商务应用逐渐广泛，社区商业也可以借助电子商务的模式来不断地巩固社区商业网络，建立社区商业信息平台，使更多的居民及商户可以进行信息的交流与传递，使得社区商业得到整体发展。

（二）完善社区商业功能

调查发现，城市社区商业功能尚有待完善。现在的商业设施已经不同于以前，除被大众所认知的购物外，休闲养生、交际娱乐、饮食文化等综合性消费在不断地出现。随着居民的经济水平及文化修养的不断提升，社区商业也应相应提高自身的灵活适应性，以适应多样化的消费需求，在建立完善的基础商业设施的基础上，更好地满足居民的需要。

此外，对于老旧社区的国营粮店、菜店等进行整合规划，在满足正常需要的前提下调节食杂店数量，解决经营业态过分单一、服务人员较少的问题。对于其改善措施，一方面要培育社区商业核心增长极，以邻里中心、小型零售中心、购物中心及社区商业街等消费中心为主要核心区域，将当前过于分散的小卖店等便民网点进行规划，实现社区商业中心功能分区。再根据具体区域具体规划的原则，对每个区域进行详尽的功能整治，从而使得整个社区商业得到规划。另一方面要尽量完善社区商业辅助凭条。建立社区商业信息平台，对于商业设施较为完善的社区来说，要以现有的社区商业实体为依托，充分利用物联网微超市、网络连锁店及百事通等新兴业态，整合商业、电信、邮政金融等资源，提升社区商业信息平台的综合服务功能，最大限度兼顾公益服务。建立社区商业物流平台，与电子商务企业、大型物流企业、连锁企业实现分工协作，建立物流站点，实现“最后100米”精确收发配送、废旧物及时回收。

（三）合理网点选址布局

对于老旧社区来说，应对已有的商业设施进行系统的规划，完善社区商业功能。如果是即将准备拆迁改造的地区，应该采取相应的措施，设立临时商户，来方便居民日常生活。对于新建居住区来说，为了让社区在短时间内投入使用应尽快建立好各项基础设施，这就需要相应的社区商业经营商在房地产开发商完工的同时进行底商的相关洽谈工作。在新型社区周边迅速建立起相匹配的菜市场、维修回收、银行ATM等便利便民网点，合理布局，从而提升居民的生活质量。

（四）出台配套措施，完善相关政策

政府相关部门应出台配套政策来完善社区商业的规划及建立。通过之前调查问卷的数据分析，可以发现，社区入驻企业在进驻期间对于税收、审批以及土地征用方面都存在着诸多问题，并且在营运期间一些新的问题也不断地出现，所以希望政府能够出台配套措施来完善社区商业制度，帮助解决入驻企业的问题，使其更好地服务于居民生活。为了更好地发挥各自的专业优势，以规范社区商业发展的制度，应在一定程度上将房地产开发商和社区商业经营商分开工作。让房地产商重点开发楼盘，让社区商业着力于社区入驻商业的建设，分工合作，从而更加有效地推动社区商业整体快速发展。

注释：

① 引自北京朝阳区财政收入率先突破300亿元-新闻频道-和讯网。

② 引自首都之窗-北京市政务门户网站-朝阳区。

③ 引自首都之窗-北京市政务门户网站-朝阳区。

④ 引自2012年一季度北京市餐饮收入情况研究分析_中国行业研究网。

⑤ 引自国务院办公厅关于印发社区服务体系建设规划（2011-2015年）的通知。

⑥ 引自物联网_百度文库。

⑦ 引自改革开放以来城镇居民消费需求变化调查。

⑧ 引自从“等投资”到“找投资”吸引重点企业落户。

参考文献：

[1] 沈萌萌. 社区商业的理论与模式 [J]. 城市问题，Urban Problems，2003（2）.

[2] 徐永祥.社区工作[M].北京：高等教育出版社，2004.