左胜强

［摘要］多年来,房地产市场在国民经济中占据无可替代的地位,新时期,房地产市场也必然成为深化经济改革的重中之重。新一届政府上台以来,房地产调控政策似乎并不太明朗,近期再次蔓延的“房价暴跌论”“崩盘论”更使得房地产市场上笼罩着层层雾霾。本文先回顾房地产市场发展历程,再聚焦两会后房地产调控政策变化及市场供需新情况,多角度呈现房地产市场在新时期面临的环境变化。

［关键词］新时期；房地产市场；环境变化；分类调控；双向调控

［中图分类号］F29333［文献标识码］A［文章编号］1005-6432（2014）24-0125-02

近期,万科董事会主席王石用“非常不妙”这四个字来预测2014年的楼市；一向唱多的华远集团董事长任志强更是直言“2014年房价涨幅将出现大幅回落”；连李嘉诚也早在2013年抛售内地房产。杭州打响了2014年楼市降价的第一枪,紧随其后,常州的雅居乐星河湾、南京的新都国际也相继降价1/4。国家统计局最新数据也显示,2014年1月,70个大中城市中房价环比下降的城市明显增多,新建住宅环比下降的有6个;二手住宅价格环比下降的有13个,数量为2013年1月最多。其中,在最具楼市风向标意义的北京,出现了19个月来的首次二手房价格环比下调。“房价暴跌论”“崩盘论”开始蔓延,也成了全国两会上的热门话题。两会期间,鄂尔多斯市市长、温州市市长均被记者追问楼市会否“崩盘”。政策层面,新一届政府对房地产调控政策并不明朗,李克强总理的政府工作报告中未提及房地产调控,甚至未提到“房价”一词。

再回顾中国房产市场的发展历程,受市场巨大需求潜力和政府调控政策的双重影响,房价如同台阶式稳步上升。以近三年为例,2010年可谓是房产市场最严厉调控的开始,调控新政接二连三,从调控姿态再度升级到坚决遏制,到国四条、国十条,再到全面叫停销售定金,又到强硬的双限政策,一道道政策宛如一道道令牌,目标只有一个：遏制住疯狂上涨的房价。政策刚出一年内,民众多数持币观望,房价增速放缓,商品房销售量下降,然而,从2012年5月起,房价和房产销售量却悄然双双上升,房价再次阶梯状地稳步上升。看着数据,听着名人“忠告”,再想想不明朗的调控政策,又回忆起不停歇的房价,民众如同丈二的和尚摸不着头脑。然而,透过层层雾霾,我们不难发现房地产市场的发展环境正在悄然发生变化。

1牵好牛鼻子——住房保障体系

多年来,政府一直将控制房价当做调控房地产的关键,认为控制住房价就如同牵住了房地产市场的牛鼻子。然而,多年的房价调控效果并不理想,这头牛非但没有得到控制,反而越来越倔。新一届政府不再以房价作为牛鼻子,而是在寻找新的“牛鼻子”。

2013年10月29日,在中共中央政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习中,习近平指出,我国还存在着住房困难家庭的基本需求尚未根本解决、保障性住房总体不足等问题,人民群众对实现住有所居充满期待。要重点发展公共租赁住房,加快建设廉租住房,加快实施各类棚户区改造。与以往不同的是,此次会议不再强调控制房价,而是强调住房保障机制,加大保障性安居工程建设,短期内实现住有所居,而非盲目追求居者有其屋。由此可见,新一届政府把住房保障体系当做调控房地产的新“牛鼻子”。相继出台公租房与廉租房并轨、共有产权房等政策,确保保障性住房落到实处,以完善住房保障机制和加快住房供应体系建设来调节市场失衡的供求关系,从根本上解决房地产市场发展的问题。

2分刀切,而不再是一刀切——分类调控

目前,国内房地产市场已出现“三个分化”——城市分化、企业分化以及产品分化。城市分化是指城市和城市之间供需情况差别很大,如一线城市供不应求,而部分三四线城市却出现了房产供给过剩；企业分化是指国内房地产企业大小不一,经营状况优劣不一；产品分化是指所建造的房子存在差异化。

“从我国国情看,总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。”习近平的这番讲话表明,中央调控思路正发生转变,未来将更多的话语权交予市场,由市场调节供需结构,满足居民的住房差异化需求；同时,对于确实存在住房困难的居民,由政府做好充分保障。可见,面对国内复杂的房地产市场发展情况,政府的调控政策不再是盲目地“一刀切”,而是有针对性地进行“分刀切”,即针对不同城市、不同企业类型、不同产品类型,使用不同的调控模式和政策。如北上广这类一线城市要在扩大保障房供给的同时,还加强商品房市场调控,遏制快速上涨的房价,而对小城市则减少调控,更多的由市场说了算。“分刀切”就是分类调控,既能最大限度地满足多层次的住房需求,又能促进房地产市场健康发展。

3稳宏观,活微观,托底盖帽——双向调控

李克强总理在《政府工作报告》中指出本年经济目标为75%的增速,CPI为35%左右,在宏观层面继续保持稳定的发展,在微观层面要注重发挥市场调节机制。根据经济学原理,市场经济在完全竞争条件下能够实现资源的最优配置,但在现实生活中,很难符合完全竞争市场条件,则会导致市场失灵。在市场失灵的情况下,就需要政府这只看得见的手进行干预,因此,2014年总体上会延续2013年的“稳宏观、活微观”楼市政策,市场机制与政府调控相结合。

所谓“托底盖帽”就是指政府对房产市场的调控做到供需双向调控,即政府提供最基本住房保障为“托底”,抑制因过度投机导致的房价过快上涨是“盖帽”,住房问题的解决采取双轨制,即高端有市场,低端有保障。双向调控的变化表明政府进行经济管理时更加遵从经济学规律,不只要把握住房供求关系,更要关注住房需求既可是刚性需求,根据住房需求的层次来采取不同的政策,对不同的住房需求有保有压。对于居民最基本生存需求的刚性需求,政府给予支持；对于住房基本功能之外的投机投资性需求,则应予以限制。

4水未落,石未出——供求关系依旧失衡

从目前整个楼市的供需结构上看,目前全国房地产供需比大约为120%,处于供需相对均衡状态,全国房产相对过剩城市的比例约为37%,这37%的过剩城市基本上集中在三四线。三四线城市去年的拿地增速高达23%,远高于一线城市7%、二线城市4%的增速。由此可见,本身已经处于危机边缘的三四线城市,却成为了前期拿地的主角,供大于求现象越来越严重,三四线城市的房地产发展环境不容乐观。

反观一二线城市,先有《政府工作报告》中的：“加大保障性安居工程建设力度”,再有国务院在3月16日发布的《国家新型城镇化规划(2014—2020年)》中的“三个一亿人”规划,即到2020年要努力实现1亿左右的农业转移人口在城镇落户；要使1亿左右的人脱离棚户区；要引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。显而易见,这些政策都刺激着一二线城市房地产市场的巨大需求,再加上本以长期存在着的刚性需求,以及日益增加的改善性需求。在巨大的住房需求面前,“房价暴跌论”、“崩盘论”也就不攻自破了。总体来看,三四线城市房产市场逐渐供大于求,而一二线大城市的房地产市场仍需求强劲。可以说,中国仍处于高速城镇化进程中,房地产市场仍是水未落,石未出,供求关系依旧失衡。

5结论

新时期下,房地产市场自身出现分化,房地产市场的发展环境也正悄然发生变化,面对复杂多变的房地产市场,政府的调控政策和调控形式也越来越多样化。中央调控方向基本告别“一刀切”,更注重增加供应和差异化调控,住房保障方面,提高大城市保障房比例具有新意,而更大规模加快棚改和城中村改造,对房企的未来城市布局和市场选择有指引意义。多年来,房地产市场为中国经济腾飞做出了不可磨灭的贡献,在如今中国经济转型的关键期,房地产市场如何能走上健康发展之路显得尤为重要。

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