王珍珠，王月明，杨纪华

(1．西南科技大学土木工程与建筑学院，四川绵阳621010;2．四川绵阳市通力汽车运输有限公司，四川绵阳621010)

1 城市基础建设与房地产开发介绍

城市基础设施(urbaninfrastructure)是指为城镇发展生产、生活以及一些社会活动，提供需求的公共设施的统称。它对追求城市的社会、经济、环境达到全面的、综合的最大效益有至关重要的作用，城市基础设施一般包括工程性基础设施和社会性基础设施两类。其中我们讲的城市基础设施一般多指工程性基础设施，城市基本生活中如:供水、供暖、供热、公共交通等;市政工程如城市道路、城市照明、防洪、排水、污水处理、园林绿化等;环卫和市容如公共场所保洁、公共厕所、垃圾、粪便清运处理等。这些已成为城市不可或缺的一部分，无论何地都少不了这些因素的建设，因此在这里将不再讨论。而具体到交通、医院、学校、购物商场、餐饮、金融以及公园等这些社会性基础设施已是房地产开发选择的主要参考量，这也是本文主要讨论的方向。

首先，很少有房地产开发商在道路不通的山沟或极其繁华的商业区建设住宅小区，这是因为开发位置的选择影响着楼盘的销售状况和售价高低。事实上，楼盘的建立也会促使着周围的基础设施的建立，即房地产开发和基础设施建立两者存在的先后关系是相辅相成的。一方面是房地产楼盘先建立，那么它周围的基础设施就会相继建立，例如超市、饭店、娱乐场所等;另一方面是房地产的开发直接就会选择在基础设施比较完善的地带，例如市中心的一环、二环等区域。因此，对于研究基础设施对房地产开发的影响，对购房者具有相当的参考价值，也对房地产开发商有一定的参考价值。

1.1 房地产开发位置选择的原则及影响因素

(1)适应性原则。房地产开发除了要与国家及其城市规划方针、政策相适应外，还要满足楼盘选择应与住户人群的相适性。多数情况下中青年与老年人群对住房要求有一定的差别。譬如，老年人关注休闲以及医疗设施情况，而中青年人更关注教育和交通状况，这在后文中会进行具体分析。

(2)协调性原则。在进行地产开发时，其位置的选择应系统综合的考虑，使其与周围的基础设备、生产、生活等相适应。

(3)经济性原则。一个楼盘的建立包括土地购置和建设等部分的费用。因此在选择该楼盘的位置是在市区中心，还是在近郊和远郊时，都会考虑其对经济效益的影响。

1.2 城市基础设施对房地产开发主要影响因素分析

前文已经探讨过，依据我们国家目前城市的发展现状而言，大中小城市在电力、能源供应、通讯、环境卫生、绿化等方面基本已经满足人们的生活需求，它们对城市发展和新的房地产开发的影响不大，本文就不再讨论。而就对社会性基础设施如交通、教育、医疗、生活和休闲这五个因素对人们选择购房有较大影响的因素进行定性和定量的分析，

近几年来，很多专家已经对基础建设的发展和存在的一些问题，有了很多的分析和研究，然而针对城市基础设施对房地产开发的影响方面，还需要我们进行分析，定量的找出两者的关联性。本文在结合绵阳市城区楼盘的基础上，运用因子分析法(Factor Analysis Method)和模糊数学综合评判法来定量得出两者的关系。

2 统计楼盘周边基础设施状况

统计方式是对交通、教育、医疗、生活环境(包括购物、金融、餐饮等)和休闲娱乐(包括公园、健身等)这些因素皆分为五等级。一等级得分1，二等级得分0.75，以此类推，五等级得分是零。以教育为例，该楼盘周边有超过5所以上小学，3所以上中学，1所以上大学，幼儿园不可计数为第一等级，不满足上述1或2个条件但每类学校(大学除外)数量都不为零为第二等，不满足上述3或4个条件但每类学校(大学除外)数量都不为零为第三等，有1或2种学校数量为零为第四等，其余为第五等。根据对楼盘一、楼盘二、楼盘三、楼盘四、楼盘五等五座楼盘统计各因素得分如表1。

表1 各楼盘的得分情况

3 因子分析法城市基础建设与房产开发之间的关系

3.1 因子分析法的原理

因子分析法是根据相关研究从矩阵内部的相互依存关系出发，把一些具有联系的信息数据总结归纳成几个少数不相关的综合因子，它是一种多元素统计分析方法。其基本原理是据它们间相关性大小把变量分成几组，使同一组内的各个变量之间相关联性较高，但是非同组之间变量相关性较低或者不相关，每一组变量也就代表一个基本结构，它就是公共因子。

3.2 实例分析

(1)依据上文的统计，绵阳市区楼盘开发受五个因素的影响，分别是交通、教育、医疗、生活以及休闲。对已知的数据样本进行相关标准化处理并计算出数据样本的相关矩阵R。

(2)求出相关矩阵R的特征值和特征向量，依据系统要求在累积贡献率基础上确定出主因子的个数(在此仅依据特征值反映出的信息量要占总体信息量的85%以上，则根据累计特征值所占百分比情况看，仅需取前两项数据即可)，并计算得出因子的载荷矩阵A。

(3)总结确定出因子模型如下。

(4)根据上述分析计算的结果，对该系统进行具体分析，得出结论。

以上模型可以看出，在两个因子中，y1是全面反映交通、教育正相关和医疗负相关的因子，而y2却有不同，它反映出对生活正相关和休闲负相关的因子。即y1增大时，该楼盘具有较好的交通和教育条件，而医疗条件较差，这恰恰符合了中青年的理想居住地，而y1和y2均减小时，此地具有较好的休闲和医疗条件，这便符合了老年人的理想居住地。因此选择相应因子大小，使楼盘的选址符合适应性原则，不仅能使购房者不再盲目，也使房产开发商做广告更加的具有针对性。最后y2增大时，休闲条件就会相应大大的变差，而其他因素并未相应的增大太多，这是因为公园等其他基础设施建在商业圈内是不符合经济性原则的，这也充分说明了，单一的追求楼盘处于繁华的商业圈是不明智的，是不符合楼盘建设协调性原则的。

4 模糊综合评判城市基础建设与房产开发之间的关系

因子分析法得出了这些因子之间在此消彼长中对房地产开发的针对性影响，但它并不能给出哪个楼盘更符合其售价，在这里我们引入模糊数学综合评判法来对这些因子对楼盘的影响进行评判。在此还是以上文统计的楼盘为例，依据房地产开发的原则及影响因素来构建了以城市基础设施为基础的评价指标体系，和建立模糊综合评价方法。

4.1 模糊综合评判的原理

模糊综合评判法是一种比较适合房地产开发选址的建模方法，它是一种定性和定量相互结合的方法，有很好的理论基础。尤其是多层次的模糊综合评判法，它是通过具体研究各个因素之间的关系，从而得出合适的楼盘位置。房地产开发位置的选择是开发商满足住户的必要条件其楼盘周围基础设施如交通、学校、医院等是住户首要考虑的因素。楼盘位置不恰当，其后果不堪设想。在此，我们综合运用定量和定性相互结合的分析方法来判定楼盘位置的选择，并在全面考虑楼盘选址影响因素基础之上，选出若干具有代表性的地点，进一步借助模糊数学综合评判法进行定量的分析、比较，最终找出最优的组合。

4.2 实例分析

根据城市基础设施分析原理以及实际生活中，影响房地产开发的因素有很多，具体结合实际数据统计调查，采用多因素评判法，各因素又有下一级组成，因素集分为二级，二级综合评判模糊数学模型如下:

影响因素集A=(交通、教育、医疗、生活环境、休闲娱乐)=(A1、A2、A3、A4、A5)=(0.2、0.3、0.2、0.15、0.15)

房地产楼盘评价集B=(楼盘一、楼盘二、楼盘三、楼盘四、楼盘五)=(B1、B2、B3、B4、B5)

根据上述文中表1得出一级综合评判对应矩阵如下

R= [1.00、0.75、0.75、0.50、0.25]T1

R= [0.50、0.50、0.25、0.50、0.25]T2

R= [0.25、0.50、0.75、0.25、0.25]T3

R= [1.00、0.75、0.75、0.50、0.25]T4

R= [0.25、0.50、0.25、0.50、0.50]T5

由此可知，五个楼盘的位置综合评判结果排序为:B1、B2、B3、B4、B5，

即选择楼盘一、楼盘二、楼盘三这三个楼盘，它们的基础设施都比较好的，当然也和房价成正比的。但是在具体选择时，还是根据住户本身来决定哪些是考虑的关键因素。

应用模糊综合评判的方法进行房地产开发选择，本文主要采用二层次划分，也可以进一步细化到更多层。这里主要的计算模型是基于对权重集进行归一化来建立的，将结果评判从高到低进行排序，这些数据和结果对于房地产开发商和住户都有一定的参考价值，而且方法简便、可行性较强。

5 结束语

社会不断发展，人们的对生活水平的质量和要求也在不断地提高，针对关系到我们生产、生活的各个方面的这些基础设施和住房选择，需要我们在决策时，综合考虑各种因素，把握好它们的侧重点。

同时，希望楼盘的建设和其周围基础设施尽可能的同步进行，这样更有利于我们生活水平的提高，促进未来城市更好的发展!

［1］ 白思俊．系统工程［M］．电子工业出版社，2006

［2］ Frank J．Fabozzi．The Handbook of Mortage·Backed Securuties．McGraw－Hill．2001 Fifth Edition:56

［3］ 包亚钧，汪洪涛．房地产经济论［M］．上海:同济大学出版社，1998:34－53

［4］ 张伟．城市基础设施投融资研究［M］．北京:高等教育出版社，2005:1－12