唐 琴

（新疆春荷房地产开发有限公司，新疆 奎屯833200）

众所周知，一个城市的房地产市场的发展，与这个城市的政治、经济、金融、教育乃至社会治安状况等因素密切相关。城市房地产市场运行是否平稳、健康，反过来，对城市的经济社会发展同样具有十分重要的影响。从这个意义上来讲，对城市房地产市场运行进行宏观调控，应该是政府部门管理城市的重要手段之一。房地产宏观调控的决策是否科学、合理，既关系到城镇居民的切身利益，更关系到国民经济能否健康发展。

1 房地产市场的特点

1.1 房地产市场具有不完全竞争性

由于城市土地所有权属于国家，土地使用权交易市场由国家掌控，又由于土地在空间上具有不可移动性，开发商在获取了土地使用权后便垄断了土地经营权，形成住宅建筑的区位垄断。这种垄断使房地产市场竞争具有不充分性和不完全性，属于垄断竞争范畴。

1.2 房地产市场具有交易非均衡性

房地产作为一种特殊商品，既具有普通商品的属性，又具有不可移动性、耐用性和稀缺性等特点。另外，房地产业是一个系统性、区域性很强的产业，它不仅受城市人口、区位、城市基础设施、居民人均可支配收入多少等条件的制约，而且还受土地使用权费、建材价格、劳动力价值以及银行房贷利率和相关税费等的影响，不确定因素较多，导致房地产市场交易具有非均衡性。

1.3 房地产市场具有交易盲目性

由于房地产产品不像旁通商品那样，批量生产，而是依据自然环境、气候条件、区位空间等单件生产，哪怕是同一幢楼房，不同房间都会因其朝向、布局、楼层等的不同而价格相差悬殊。……