钱 放 贾生华

近年来，政府围绕住房市场出台了一系列严厉的宏观调控政策，住房市场的运行情况受到了广泛关注。如何客观评价房价水平的高低，进而衡量城市居民购房的承受能力，是各界学者探讨的主要问题。房价收入比、房租收入比、房价房租比等指标作为国际上通用的衡量住宅销售、租赁价格合理性和房地产投资市场泡沫度的指标，对分析住房市场运行状况，制定相关住房政策具有重要的指导意义。本文利用浙江大学房地产研究中心对浙江省11个地级市2010年至2012年的市区二手房买卖和租赁市场的五次观测数据，运用科学的指标计算方法，对三指标进行了测算和比较分析，在了解省内各城市房地产市场的运行发展情况的基础上，对房地产市场的健康发展提出了有关的政策建议。

一、观测指标及其测算

(一)房价收入比

用收入衡量房价的高低一直是国际通用方式，在我国由于统计方法和市场经济制度尚处于完善阶段，如何运用房价收入比指标成为各界争论的焦点，但房价收入比研究依然反映出居民住房购买能力的重要意义。世界银行对房价收入比的定义为:平均每套住宅价格与城镇家庭平均收入之比①世界银行亚洲区中国局:《中国:城镇住房改革的问题与方案》，世界银行，1992。转引自陈渊:《我国房价收入比研究——以西安市为例》，硕士论文，西安建筑科技大学，2007年。;包宗华在考察了美国的房价收入比后认为:住房收入比可以用全国住房平均售价与全国居民平均户收入相比①包宗华:《由房价收入比计算所引出的问题》，《中国房地产》，1999年第12期。……