张建华

(北京首政置业集团有限公司，北京 101500)

1 收费对象分析

我国二手房交易双方一般委托同一家中介机构进行代理，所以中介服务收费对象有三种选择:买方、卖方和买卖双方。中介机构向谁收费才最有利于促进二手房市场公平交易，探寻最优的收费对象，首先应当分析三者的区别。假设无论中介向谁收费，中介服务收费总额不变。

1.1 向买方收费

向买方收中介服务费的情况见图1。

当中介不收取服务费用时，二手房市场的供给曲线为S1，需求曲线为D1，均衡价格为P1。当向买方收取中介服务费时，需求曲线向左移动到D2，此时的买方为房屋支付的价格为P3，而卖方得到的价格为P2，两者的差价P3－P2就是中介收取的服务费。对比不收取中介服务费时的市场均衡价格P1可以看出:由买方实际承担的服务费为P3－P1，而由卖方实际承担的服务费为P1－P2。

1.2 向卖方收费

向卖方收中介服务费的情况见图2。

当中介不收取服务费用时，二手房市场的供给曲线为S1，需求曲线为D1，均衡价格为P1。当向卖方收取中介服务费时，供给曲线向左移动到S2，此时的买方为房屋支付的价格为P3，而卖方得到的价格为P2，两者的差价P3－P2就是中介收取的服务费。对比不收取中介服务费时的市场均衡价格P1可以看出:由买方实际承担的服务费为P3－P1，而由卖方实际承担的服务费为P1－P2。

图1 向买方收中介服务费的情况

图2 向卖方收中介服务费的情况

1.3 向买卖双方收费

向买卖双方收取费的情况可以分解为向买方收部分服务费和向卖方收部分服务费的两个独立过程。……