唐 洁

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产，其范围一般包括已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权。投资性房地产后续计量，通常应当采用成本模式，只有同时满足投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场以及能够对投资性房地产公允价值做出合理估计这两个条件才可以采用公允价值模式。

一、投资性房地产采用公允价值模式后续计量对上市公司的有利影响

1.折旧摊销。《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定采用公允价值模式后续计量的投资性房地产不计提折旧或摊销，而采用成本模式后续计量的投资性房地产需按照《企业会计准则第4号——固定资产》或《企业会计准则第6号——无形资产》的有关规定按期计提折旧或摊销，并将折旧或摊销额计入“其他业务成本”科目。两者相比，公允价值模式后续计量的投资性房地产将减少当期折旧或摊销费用，增加上市公司当期的利润。

2.公允价值变动损益。资产负债表日，公允价值模式后续计量的投资性房地产以其公允价值计量入账，且公允价值与账面余额的差额计入“公允价值变动损益”科目（有利差额计入贷方）。在房地产局势良好的情况下，上市公司有机会利用期末房价上涨来增加计入当期损益的“公允价值变动损益”进而调增当期利润，提高公司业绩。

3.税赋情况。《企业所得税法实施条例》第56条规定:“企业的各项资产，包括固定资产、生物资产、无形资产、长期待摊费用、投资资产、存货等，以历史成本为计税基础。企业持有各项资产期间资产增值或减值，除国务院财政、税务主管部门规定可以确认损益外，不得调整该资产的计税基础。”由于税法以历史成本为计税基础，因此上市公司在持有投资性房地产期间采用公允价值模式进行后续计量带来的公允价值变动收益增加当期会计利润的同时不会带来当期的税收支出。与此同时，根据税法规定，上市公司如果持有的投资性房地产是土地使用权，期末按无形资产进行纳税计算，如果是建筑物则按固定资产进行纳税计算。那么采用公允价值模式后续计量的投资性房地产在计算缴纳所得税时税务机关将其看作无形资产或固定资产计提摊销或折旧，由于摊销和折旧是可以税前扣除的，因此这将减轻上市公司当期的所得税负担，减少现金流出。

二、不利影响

1.信息成本。投资性房地产公允价值的确定方法目前有三种:（1）市场公开报价；（2）在考虑房地产所在区域、交易情况、交易日期等因素的情况下，可参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格；（3）预期未来获得的租金和相关现金流量的现值。由于目前我国资本市场的发展不够完善，上市公司要取得活跃报价存在一定的难度，因此大部分上市公司选择聘请专业房地产评估机构出具评估价格或者是房地产经纪公司通过市场调查报告获取的信息来确定公允价值，这大大增加了上市公司采用公允价值计量的信息成本。

2.会计核算成本。企业会计准则规定采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产资产负债表日以公允价值入账，而税法规定投资性房地产采用历史成本为计算企业所得税的基础。必然会带来所得税的暂时性差异，形成相应的递延所得税资产或负债，上市公司年末汇算清缴企业所得税时需要对投资性房地产进行纳税调整，这增加了会计核算工作量和成本。

3.会计利润波动性。采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产资产负债表日以公允价值入账，并根据公允价值与账面余额之间的差额相应的调整“公允价值变动损益”和“投资性房地产——公允价值变动”科目。这对于上市公司来说会影响其会计利润的稳定性，同时，上市公司也需承担房价下跌造成的利润下降的风险。

三、总结

采用公允价值对投资性房地产进行后续计量对上市公司产生了正负两方面的影响，一方面，公允价值后续计量模式可以通过停止折旧、房价上涨带来公司利润的增加，而且这一利润的增加不仅没有带来当期所得税支出反而可以有效的延迟税收带来的现金流流出。另一方面，投资性房地产的公允价值的取得成本一般较高，纳税调整事项带来的会计核算工作成本也较高，同时需要承担资产负债表日公允价值下降给公司利润带来的不利影响。上市公司对投资性房地产的后续计量模式究竟采用成本法还是公允价值法需要综合权衡考虑。