2007年以来，政府启动了新一轮的保障房计划，积极出台各项政策措施支持保障房建设，目前我国保障性住房已走过了17个年头，已初步形成了以经济适用房、廉租房、“两限房”、公租房和棚户区改造等为主要形式的保障性住房供应体系，在解决中低收入家庭的住房困难方面取得了巨大成就。但由于我国人口基数大，加之城市化带来的农村人口转移，城镇保障性住房供应任务仍然艰巨。面对这种需求形势，党中央、国务院将保障房写进了政府工作报告（2011年）、写进了“十二五”规划，提出要大力加强保障房建设，并将建设任务指标量化分配到了地方各省市。

目前我国保障性住房财政金融政策实施中存在的问题主要有：

1.保障性住房财政投入不足

在1998年前后，以经济适用房为主体的保障性住房建设达到了一个高峰，而此后，尤其是2003年国务院在《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号）中将房地产业列为支柱产业之后，经济适用房的投资不断下降，1999～2005年六年间，廉租房的资金总投入也只有47.4亿元，其中，中央财政支出更是只有20亿元。即使到了2010年，经济适用房投资占商品住宅投资的比例只占3.14%，财政投入不足直接导致了保障性住房供给不足。究其原因，一方面保障性住房建设用地实行划拨供应，并且套型、面积都受限制，利润也被控制，开发商和政府都不愿投入资金，对地方政府来说还会减少土地出让收入，是件吃力不讨好的事；另一方面，面对中央下发的保障房建设任务指标，地方政府在筹资方面也确实有较大压力，越是经济发展落后、财政收入少的地方对保障房的需求越大，从而财政压力也就越大。此外，一些地方还存在挪用保障房专项资金，或者用保障房建设用地改建商品房的现象。

2.土地出让金制度不完善

现行土地出让金制度中一个亟待解决的问题是，各地政府土地出让金是预算外收入，一般不纳入财政预算内管理，因而造成使用不透明、难监管，也容易滋生腐败。此外，随着商品房市价一路走高，开发商拿地乐此不疲，地方政府土地出让收入也随之高涨，而这不但推动了房价提高，也使地方政府更乐于将有限的土地资源卖给普通商品房，而不是划拨给不但没有土地出让收入、反而要自己用土地出让金来反哺的保障性住房。根据财政部《关于2010年中央和地方预算执行情况与2011年中央和地方预算草案的报告》，2010年国有土地使用权出让收入为29109.94亿元，当年安排支出26975.79亿元，而其中廉租住房保障支出仅463.62亿元，廉租房保障支出仅占当年土地出让总出入的1.59%。如果以土地出让收益占土地出让总收入的40%计算，其比例远没有达到2007年《廉租住房保障资金管理办法》中规定的10%的要求。

3.缺少专门的住房金融机构

发达国家和地区大多有政府引导的专业化住房金融机构，为公共住房建设提供资金支持、担保和监督，也可以为中低收入群体购买住房提供贷款或担保，并提高资金使用效率。而我国目前缺少类似的专业性住房金融机构，主要还是依靠商业银行，而商业银行的盈利性原则不可能完全配合政府的政策意图。保障房建设资金需求量大、建设周期长、回报率低，因而风险也比较大，加之商品住宅市场的迅速发展所带来的高利润，造成了金融机构的信贷资金对保障房支持不足的现状。

4.缺乏金融创新

目前对保障房建设的金融支持，主要还是以银行信贷为主，导致保障房建设资金来源渠道单一，同时由于保障房资金投入较大、净收益低、资金占用时间长，导致贷款流动性差，也影响了金融机构的积极性。其实，保障性住房，尤其是公租房，虽然资金投入大，收益低，但是其收益具有相对稳定的特点，另外，由于有政府的支持，资金安全也有保障，像保险资金、企业年金和公积金等，在投资偏好上普遍要求投资周期长、收益回报率相对稳定，而保障房刚好满足这些特点。当前，一方面，我国社会资金相对比较宽裕，流动性相对过剩，投资渠道较为缺乏，使得不少投资者将资金投入房地产市场，推高了房价；另一方面，保障房建设资金却十分缺乏，因此，如何加大金融创新力度是当前迫切需要解决的问题。

建议：

1.建立保障性住房专项资金并加强管理

保障性住房建设所需资金量巨大，并且需要从开发建设到建成后配套设施等的持续投入，所以，政府应加大财政投入、拓宽资金来源渠道，形成稳定持续的资金供给。此外，鉴于保障性安居工程是一项长期任务，应将筹集的资金、保障房租售的收入、保障性住房建设和运营维护支出、补贴发放等收支进行统一集中，实行专项管理、分账核算。对于保障房专项资金的使用，应做到公开透明、严格审批，严格按照规定用途使用，杜绝截留、挤占、挪作他用等违法违纪行为。中央财政的专项资金应根据各省市住房保障水平、财政困难系数和上年度保障房建设完成情况，灵活调度，适时增加或减少有关地区专项资金拨付，提高资金使用效率。要确保将专项资金拨付到省市县财政部门，并依法对资金使用情况开展监督检查。

2.完善保障性住房供给的税收政策

由于经济适用房和两限房等保障房实行微利开发原则，所以须给予参与保障性住房建设的开发企业一定的税收优惠，用税费减免弥补其利润损失，以吸引更多企业主动参与开发建设。如在房产税改革试点中，可以将征收的收入部分用于保障性住房特别是廉租房和公共租赁住房建设；对从事保障房物业和收租管理的单位的营业税、所得税等也可以进行适当减免。在地方政府层面，一些地区财政收入的相当一部分来自于房地产开发企业的税费，而保障房又投入多收益少，这直接导致地方政府缺乏建设保障房的动力。因此，为了能充分发挥税收调节的杠杆作用，有必要对现行税收制度进行改革，优化中央和地方税收分配格局。

3.完善土地出让金制度

一是将土地出让金全额纳入地方财政预算，按收支两条线来管理，并在其中固定安排一定比例用于保障房建设和管理，实行专款专用。二是将土地出让收入由一次性收取改为分年度收取，即采用土地年租金的形式，使其地租的性质更为明确。三是改变现有地方财政与土地出让收益的依赖关系，通过培养新税源、改善地方政府融资平台等方式，避免地方“寅吃卯粮”卖地的短期行为，同时还应加强上级以及群众的监督。

4.建立政策性住房金融机构

一方面，建立专门的政策性住房金融机构，负责保障性住房建设和消费环节的金融服务。该机构的资金来源可以是储蓄，也可以是发行债券，还可以将人寿保险基金、养老基金吸收进来，形成稳定资金供给。政府除在贷款方面给予政策性住房金融机构优惠外，也可对其吸收的存款和发行的债券减免利息税等，以帮助其筹集资金，增强竞争力。如北京市正在准备组建的“保障性住房投融资公司”，该公司将通过发行基金、债券等金融产品吸收社会资金，用于保障性住房建设。另一方面，要给予这些金融机构政策倾斜，鼓励金融机构积极参与项目融资。如可以对参与保障房项目的金融机构给予财政贴息，在项目的证照审查及贷款资产质量认定、不良贷款核销等方面采取宽松监管，鼓励保障性住房贷款证券化等金融创新。

5.利用住房公积金贷款支持保障房建设

目前我国住房公积金闲置资金数额已过万亿元，如能利用这些资金发放保障性住房建设贷款，将有利于缓解保障房建设资金缺口，也将提高住房公积金使用效率、实现住房公积金保值增值。但是，在运用公积金的过程中，必须留足备付准备金，优先保证职工提取和个人住房贷款，而只能将余下的部分资金用于放贷，同时应严格控制供应对象，同等条件下，缴存住房公积金的中低收入住房困难职工，应优先购买或租赁。另外还应设立资金监管专项账户，并且要对申请贷款的项目进行严格评审，落实贷款抵押，确保资金安全。