徐敏军

一、投资性房地产会计处理和税务处理的差异

1.投资性房地产确认扣除的差异

在新会计准则中，规定投资性房地产必须同时满足以下确认条件：与投资性房地产有关的经济利益会流入企业中；投资性房地产的成本计量具有可靠性。在税负处理方面，则将投资性房地产又分为房屋建筑物与土地使用权两种形式，而会计确认的投资性房地产就是房屋建筑物。根据税法相关规定，如果房屋建筑物已经以经营的方式出租，则确认是固定资产，在税前扣除计提折旧；但是如果房屋建筑物在出租之前已经完成足够的折旧，则不能再重复进行。在会计准则中已经确认是投资性房地产的土地所有权，在税法中，对已经以经营手段出租的土地使用权，应确认是无形资产，在税前扣除摊销，但是如果企业已经获得增值，然后才转让的土地使用权，则不属于无形资产范围。

2.投资性房地产初始计量的差异

在会计处理方面投资性房地产需根据成本实行初始计量，其中外购的投资性房地产成本主要包括购买的价格、该资产涉及的其他支出、相关税费等；如果是自行建设的投资性房地产，则其成本由建设该项目并达到可使用状态之前发生的一切支出构成；以其他方式获得的投资性房地产，根据新会计法则的规定，与其相关的后续支出，且在确认条件范围内，则计入成本中，若不满足确认条件，则计入当期损益。

在税务处理方面，投资性房地产则应以历史成本为基础。……