邹尚忠

(广西法官学院，南宁 530200)

小产权房法律问题的理性思索

邹尚忠

(广西法官学院，南宁 530200)

小产权房问题是城镇化进程中出现的棘手问题。法律对买卖小产权房的合同效力无明确规定，政策却持否定态度。政策禁止进行小产权房交易指向的是公共利益的保护，但并非所有类型小产权房都影响政策目标的实现，对买卖小产权房的合同效力可行进行类型化处理。

小产权房;合同效力;类型化处理

一、现状尴尬:小产权房禁而不止

广义而言，小产权房是建设在农村集体所有土地上所有房屋的总称;狭义而言，小产权房不包括前者建设在宅基地上农民用来自住的房屋。狭义的小产权房主要通过旧城改造、城中村改造、新农村建设、拆迁安置等途径和形式建成，其建设数量、区域分布都已相当庞大，具备了相当深刻的社会影响力。据不完全统计，截至2007年下半年，全国小产权房面积达66亿平方米，城镇大产权房面积120亿平方米，全国总建筑面积320亿平方米，小产权房占总建筑面积20%以上。如每户以100平方米计则解决约6 600万户业主家庭的居住问题。2007年，我国户均人口约3．39人，按此计算，小产权房解决近2．24亿即约占全国民众17%的居住问题。在深圳，城中村的住房面积占深圳全部住宅的49%;在通州区，小产权房占全部住房面积已超过50%［1］。不言而喻，小产权房已经遍地开花。尴尬的是，小产权房供销两旺，禁而不止，颇有愈演愈烈的趋势，实质处于政策与现实处境分裂的尴尬局面。……