试论房地产企业财务费用管理与控制

2012-04-13邵嵘

四川建筑 2012年6期

邵嵘

(四川华西房地产开发公司，四川成都610081)

资金紧张是目前企业的普遍问题，而房地产企业资金紧张问题更为突出。房地产行业属于典型的资本密集型行业，一个房地产开发项目资金占用费可占到项目开发总成本的5%～8%，金额可达到千万元至上亿元，财务费用管理与控制的风险很大。如何关注开发的各个环节，充分利用开发企业控制财务费用的方法，控制成本，降低财务风险，增强企业竞争能力是房地产企业财务人员必须积极探索并努力解决的问题。

1 房地产开发企业财务费用管理与控制的必要性

负债经营是企业谋求经济效益最大化的经营方式之一，利用财务杠杆，适度的负债能够使得企业获得更多的利润。但在经济变动中，如果企业的经营状况不佳，不但企业资金实力不能保证偿债的安全，而且过度的负债将会导致财务状况越加恶化。

房地产开发企业是资本密集型行业，一般项目资金需求都会上亿元，大型项目资金投入会达到10亿元甚至几十亿元。项目开发周期长，资金占用时间也长。在实际操作中银行借款是房地产企业资金的重要来源。同时房地产企业生产周期长，其土地价格、建造成本、销售政策等受政府宏观调控及外部环境条件影响大。

根据中国指数研究院等机构的报告:截至2011年年末，沪深上市房地产公司的资产负债率均值为63.43%，较2010年提高0.24个百分点。总体计算，已有15家企业的资产负债率达到80%。非上市房地产企业的负债率超过上市房企负债率均值，有的开发商甚至超过80%。以上数据说明我国房地产企业财务风险已处于高位。

通过以上原因分析，不难看出，对于房地产企业，必须加强财务费用管理与控制，降低资金占用费，提高企业利润。

2 房地产开发企业财务费用管理与控制的有效方法

2.1 明确企业发展战略方向，有效提高资金使用效率

清楚发展战略方向的房地产开发企业才能避免盲目的扩张和投资，将资金用在刀刃上，提高资金使用效率，加强对财务管理与控制。房地产企业应根据自身的负债能力、经营情况与经营环境，制定切实合理的战略方向，如:国内领先的万科追求专业化和跨区域的发展，利用高效的控制机制，将资产负债率通常都保持在一个稳定的区间，大约在60%左右。实现企业的持续成长。

2.2 加快前期策划和报建审批等准备阶段的速度

我国房地产开发企业预售商品房必须符合已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上等条件。换而言之，房地产开发企业实现收入前，前期设计费、报建费、土地出让金及土地税费等均已缴纳，该部分成本约占总成本的35%～45%;且前期策划报建审批过程花费的时间根据约为6～7个月，占用的资金利息较大。

一般来说，政府发布土地出让信息到正式拍卖有几个月的时间，在实际拍得土地前，房地产开发企业对该块土地信息进行处理，加以调研和策划，明确开发产品定位，获批土地后即可加快前期策划设计及报建速度，节省前期准备阶段的时间，降低财务成本。即使未能拍得土地，已发生的费用也是可控的。

2.3 加强市场营销，实现销售收入的快速回笼

待开发项目实现预售后，开发资金实现回笼，可以有效减少自有资金投入，降低企业负债，减少财务费用。因此，应采取加强广告投放，选择适当营销机构为客户提供优质服务等营销手段力争早日完成销售任务。同时采取一次性付款奖励的措施鼓励客商支付全款;加强客户管理督促客户付款;加强与银行合作加快银行放款速度等措施加快销售款项回笼。降低财务费用，控制财务风险。

2.4 实现滚动开发，减轻资金压力

可以具体分为:(1)大型项目分期分批开发，形成一个项目多期滚动开发。(2)多项目统筹调度，滚动开发。对于前一种情况，通过分期开发，可以降低资金投入总量，尽早达到销售条件，早日收回资金，且通过分期分批开发将前一批次收入款项投入到下一批次开发中，实现滚动开发。例如将一大型项目分成两期开发，原一批次投入10亿元就可变为分两期每期投入5亿元，第一批次实现收入后可滚入第二批次开发所需资金中，大幅降低企业财务费用，控制财务风险。对于后一种情况，可合理调度多个项目资金，组织企业内部闲置资金的横向融通，使资金在各项目之间进行灵活调度。在保持资金链安全前提下，实现多项目滚动开发，减轻企业财务费用压力。