杨小强冯俊文

(1．中山大学法学院，广东广州510275;2．美国普华永道会计师事务所，美国纽约)

本文研究的是关于中国房地产交易如何从营业税纳入到增值税的立法问题。①增值税兼并营业税以及不动产税的开征，直接触及到中国房地产税制改革的核心，即在房地产的保有环节将会以不动产税为主体税种，在房地产的交易环节将以增值税为主体税种。这就涉及到现有一些税种的合并，以消除重复征税。在新增值税法的设计中，针对土地、房产以及相关服务如何进行增值税处理，在法律理论上和技术上都面临困难与挑战。本文通过研究旨在提出一个基本的理论框架。

一、未来房地产交易的主体税种——增值税

(一)《营业税改征增值税试点方案》

2011年11月16日，我国发布了《营业税改征增值税试点方案》(财税【2011】110号)，为我国营业税改征增值税指出了路线图。该《方案》指出，根据党的十七届五中全会精神，按照《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》确定的税制改革目标和2011年《政府工作报告》的要求，制定本方案。其基本原则是，统筹设计、分步实施，正确处理改革、发展、稳定的关系，统筹兼顾经济社会发展要求，结合全面推行改革需要和当前实际，科学设计，稳步推进。

在现行税制下，销售不动产课征营业税，营业税税率为5%。但在营业税改征增值税之后，销售不动产将课征增值税，而且原则上适用增值税一般计税方法。这在《营业税改征增值税试点方案》中得到了明确确认。……