邓 凤，王 娟

(1.重庆大学建设管理与房地产学院，重庆 400045;2.重庆师范大学数学学院，重庆 400047)

1 背景

2009年以来，我国房价上涨速度较快，一些热点区域的上涨更为明显.在房价备受关注的同时，自2010年初以来已经出台一系列政策，抑制房价过快上涨，防范金融风险.2010年对于中国的房地产市场而言是特别的一年，房地产调控政策频出.无论是政策的数量、执行力度、执行广度等都是历年来最强的，同时在政策之外还动用了行政干预的手段来强行关闭进入市场的渠道.2011年上半年，调控政策、房产税接踵而来，全国楼市在纠结、博弈和重压之下渡过了上半年.与2010年相比，2011年楼市调控力度有增无减:一是继续强有力的加强原有出台政策的执行;二是政策力度的再次升级，首付、利率、契税、房产税、二手房交易税都实现了充分的操作空间;三是政策的覆盖面继续加大［1］.一系列调控政策的效果逐步显现，使得土地成交量相对较少，房价快速上涨的势头得到遏制.

影响商业地产需求量的因素是多方面的.将其归纳为三大类:第一类是经济因素，包括国民经济发展水平、城市区域经济发展水平、区域发展程度;第二类是政策因素，包括政府的鼓励支持政策、金融和信贷政策;第三类是个人因素，包括消费者收入水平、对未来的预期、生活态度和消费结构.政策因素作为一重要影响因素.主要指的是国家出台的一系列调控房地产市场的政策，从调控方式上分为直接……