申海洋

（山西建筑职业技术学院，山西 太原 030006；太原理工大学，山西 太原 030024）

当前农村房地产开发模式探究

申海洋

（山西建筑职业技术学院，山西 太原 030006；太原理工大学，山西 太原 030024）

农村住宅的改善迫在眉睫，为新农村建设带来契机，因此，农村房地产开发尤为必要。农村房地产在结合社会主义新农村建设指导思想下，以促进农村经济社会文明发展为主旨，规划先行，统筹协调，科学发展。新农村房地产的开发讲求规划，讲求规模，更讲求循序渐进、科学的开发模式。

新农村建设；农村房地产开发模式；集中公寓；旅游房地产；综合型房地产开发

近年来，我国房地产业迅猛发展，但是相对于城市房地产来说，农村房地产却基本处于空白。随着城市的快速发展，城市土地存量日渐稀少，城市房地产开发的成本大大提高，而国家农村土地政策的引导性放开和新农村建设的展开，使农村成为我国房地产发展的第二个主战场，农村将迎来房地产开发的大好机遇。

一、农村房地产发展的必要性

新村新貌的农村越来越多，但是受长期形成的城乡二元体制影响，我国城乡发展不平衡，农村仍然比较落后。从总体上来说，农村面貌没有根本改变，环境脏、乱、差，使得城乡差距表现得更明显、更突出。尤其是农民居住环境的改善已迫在眉睫。

农村住宅的建设受小农经济的制约，呈现分散零乱、一户一宅的面貌。建筑外观在很大程度上相互模仿，千宅一面，使用功能和住房布置不够合理，造型单调，缺少统一规划及合理的设计和施工。要想改变这种状况，必须进行农村房地产开发。

按照“十二五”规划的内容，国家资金和资源将适时向农村倾斜，农村基础设施建设、生活条件改善等方面的投资力度将逐步加强，社会主义新农村建设为农村房地产业的发展带来了契机，房地产业进入农村市场在供给条件、需求基础、市场潜力、政策环境等各方面有坚实的保障。另外，房地产开发有益于调整农村产业结构、转移农村劳动力、提高农民收入、缩小城乡差距，因此，在农村进行房地产开发显得尤为必要。

二、农村房地产发展思路

建设社会主义新农村是目前和未来农村经济发展的主旋律，“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”是社会主义新农村建设的指导思想。农村房地产开发作为其中一部分，为了避免城市房地产发展产生的诸多问题和后遗症，农村房地产在结合社会主义新农村建设指导思想下，以促进农村经济社会文明发展为主旨，规划先行，并把统筹协调，整体推进科学发展作为农村房地产发展的整体思路。

1.以促进农村经济社会文明发展为主旨

农村房地产的发展是基于农村而面向农民和社会大众的，它的目标和主旨是以居住提升文明，以集聚繁荣经济，以基础设施建设促进农村产业结构的调整，积极引导农村社会向富裕型、生态型的现代社区迈进。

农村房地产的开发建设，在居住设计上要结合当地民风、民情、民俗，以科学的建筑设计，使农民既享受到现代化的人居环境，又能最大限度保留农民固有的乡风文明，以新的居住方式提升当地的农村文明。

农村房地产要发挥好规模带动作用，把农村社区打造成居住集聚、商业集聚、农业集聚的新型社区，以集聚产生规模效应，以配套完善吸引资本投放，从而繁荣农村过去分散零乱的小农经济，使农村逐渐向现代化社区迈进。

2.规划先行

发展农村房地产要规划先行。在城镇总体规划下，做好村镇土地利用规划，在规划的指导下，做好农田保护、工商业集聚点定点、水电交通等基础设施建设，按照适度超前、因地制宜、各具特色的要求，以最有效的资源配置方式，使农村房地产在科学规划下，有条不紊地逐步发展，充分考虑目前与日后的发展所需，不过多占用未来的资源，为日后的发展留下空间，使农村经济走上可持续发展的道路。

3.统筹规划，整体推进科学发展

农村房地产的发展要以统筹规划、统筹用地、统筹设计、统筹施工、统筹配套的要求，整体推进科学发展。农村房地产的开发，要避免低水平重复建设。新村建设和旧村改造是农村房地产的一个重要组成部分，要做好这一部分建设，首先就要以规划为准绳，村民不得擅自无规划自建房，对于应拆而未拆的旧宅及乱搭乱建的建筑物进行全面清理。

农村房地产在发展时，要集约化用地，对住宅用地统一规划，在结合土地整治过程中，及时将空地、闲地、空心村宅基地等浪费用地的情况作出回收整治。把原本难以利用的土地变成发展资源，在整体治理下，发展中心区，控制次发展区，以中心区的外部效应，把经济影响力辐射到次发展区，在适当时机由中心区向次发展区科学发展，逐步把农村建设成现代化社区。

三、新农村房地产的发展模式

各地农村发展程度不平衡，农村经济差距明显。所以，新农村房地产的发展模式也是多种多样的。但是，新农村房地产发展思路是一样的，实事求是，一切从实际出发，这是发展的依据。

开发模式之一：走集约发展道路，兴建集中公寓。这种模式的优势是资源共享，节约用地。但是农村劳动力转移难度大，打破以前农村“一户一院”的传统布局，农民接受有困难，住宅单一，整体形象比较差。适用于工业兴村的新农村，近城郊区的“城中村”，农业兴村的新农村。

开发模式之二：旅游房地产开发

旅游房地产不同于一般的房地产项目。它具有要素的综合性、资源的依托性、开发销售和经营方式的多样性以及生活方式的非常态性等特点，这种开发模式可以细化为以下几种模式，按照房地产与旅游资源的关系分为：

（1）依托自然资源模式

依托自然资源模式是指旅游房地产地处旅游资源覆盖的范围之内或紧邻旅游资源的旅游房地产开发模式。许多景区不仅是公共资源，还肩负着发展的责任。资源开发是浪费，过度开发是破坏。自然资源依托模式是旅游业发展的初级阶段，为旅游业的发展提供了基础，是旅游目的地留住游客的基本条件，是旅游地持续发展的根本前提，也是旅游地延长游客逗留时间、提高旅游消费层次的条件。但这种模式逐渐显露出一些弊端，如景区生态恶性化、景观凌乱化，开发粗放化等。

（2）保护古村镇，开发新村模式

保护旧城开发新城的模式就是利用特色古镇为依托，在保护古城的前提下，建立旅游房地产项目的模式。保留古村镇的原生态，另外，建新城供当地居民居住，新旧分开。这种做法以平遥古城、乔家大院为例，完整保护的古城使得平遥、乔家大院成为了世界文化遗产。

（3）文化主题、品牌效应模式

文化主题、品牌效应模式是指旅游房地产开发要符合或有利于当地文化的发展，有利于名产品的发展。文化是人类社会历史发展过程中所创造的物质财富和精神财富的总和。不同地域的人在不同的环境里会创造不同的文化，这种文化的差异会体现在生活中的各个方面，有形的建筑、街道、生活习惯等，无形的语言、意识、风气等。没有特色就没有旅游，没有差异就没有吸引力，就构不成旅游度假的动机。在农村进行旅游房地产开发时，建筑形式一定要符合整体文化的风格，时时注意不失文化主题。

旅游房地产开发模式保留了很多地方特色，能够满足大多数农民意志，农村住宅依山傍水，错落别致，村容村貌富有诗情画意，更容易吸引城里人到此定居，更易城乡一体化，但是农村经济的发展较慢，农民收入短时间不会一下提高很多，旅游房地产开发占用土地较多，容积率低，具有一定的局限性。

开发模式之三：综合型房地产开发

既要走集约化发展道路，兴建集中公寓，节省土地资源，又要保留地方原生态，满足农民原先生活传统；既有城市的高楼大厦，又有别致的农家小院。这种开发模式汲取前两种模式的优点，尽可能避免其存在的短处。这是未来许多新农村必走的一种房地产开发模式。

（1）加强规划、科学布局。村镇建设规划是村镇范围内进行经济、社会、资源、人口、环境等协调发展与布局的总体规划。只有抓好规划，确保科学有序地进行建设，才能逐步改变村镇建设杂乱无章、水平低下的问题，切实改善村镇居民的生产、生活环境。为此，村镇建设要遵循村镇发展规律，站在统筹城乡发展的战略高度，考虑村镇建设发展格局，站在村镇自然和文化发展脉络的角度，尊重村镇的实际和特点，坚持科学规划、合理布局的原则，编制统一协调的村镇发展规划，并将其纳入国民经济和社会发展规划。

（2）利用优势、集约发展。从各地的实际情况出发，根据当地经济发展水平、区域特点和资源优势，坚持因地制宜、集约发展原则，科学地确定建设方式、内容、标准；多层次地推进旧村改造、新村建设和环境治理，做到突出重点，注重实效，防止盲目攀比、重复建设。要根据村庄、集镇的不同功能作用，重点发展规模较大、基础较好、有区域带动作用的中心镇，形成各具特色的村镇建设新格局。对多数村庄建设，要按照有利生产、方便生活的原则，重点引导农民搞好住房建设，配套进行道路、供水、供电、电信、能源等生产生活设施建设，对乡政府所在地集镇和一般建制镇，重点应加强为农村现代化、提高村镇居民生活质量和农业服务的设施建设。对重点发展的小城镇，要根据其地位作用、区位条件、资源条件、产业基础等特点，制定有关政策，促进其加快发展。集约发展是贯彻落实科学发展观的客观要求，也是村镇建设的必然选择。土地作为不可再生、不可替代的资源，在经济建设、社会发展、人民安居乐业等方面具有举足轻重的地位和作用。人口多、耕地少的基本国情，要求各地在村镇建设中，严格保护耕地，集约使用建设用地，合理确定用地规模，不得以超前为借口，搞不切合实际的“大规划”，以保持土地开发和利用的平衡。

（3）改善环境、体现特色。村镇住宅建设是为村镇居民办实事、办好事，要充分尊重村镇居民选择。致力于改善居住与生活环境，提供绿化、净化、美化和效能化的发展空间，强调人与环境的和谐，保护古树名木和名人故居、古建筑、古村落等历史文化，重视生态环境建设和保护，把绿化作为村镇生态建设的主体工程来抓，大力建设公共绿地、居住区绿地，在道路两侧、河流两岸及荒山荒地植树造林，努力提高村镇绿地和森林覆盖率，实行田、林、路、河、住房、供水、排污等综合治理，突出抓好村镇垃圾处理场、垃圾中转站、垃圾收集池建设，逐步完善配套环保设施，开展水源保护工作，保证群众生产生活、经济发展的用水需要，切实解决人口、资源、环境的协调发展问题，大力节约土地，避免资源的过度开发，加快环境条件恶劣地区贫困人口的转移，使小城镇成为接纳生态移民的主要载体，把不断满足村镇居民的需要，提供安全、方便、舒适的生产生活环境作为主要的追求目标。

新农村建设，目的是富民、安民、惠民。毫无疑问，新农村建设并不等于大拆大建，而新农村房地产也不等同于盲目的开发建设，不成熟的地区不开发，不利于农村经济可持续发展的不开发，有损农民利益的不开发。新农村房地产的开发讲求规划、讲求规模，但更讲求循序渐进。农村房地产的发展是机遇与挑战同行的，作为一个庞大的市场，它有无限商机，对于错综复杂的农村土地机制，它又面临改革滞后的挑战。但无论如何，新农村房地产业将会伴随着社会主义新农村建设的全面展开而蓬勃发展。

［1］盛垒.新农村建设与农村房地产业发展［J］.重庆社会科学，2007，（1）.

［2］张雪晶.旅游房地产开发模式研究［J］.商场现代化期刊，2005，（10）.

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1673-0046（2011）03-0037-02