房地产开发经营风险管理

2011-08-15苏亚莉郑志军

老区建设 2011年18期

●苏亚莉郑志军

房地产业在我国国民经济发展过程中扮演了重要的角色，曾一度成为国家的支柱产业。然而随着房地产业的高速发展，一些社会问题也随之而来，如部分地区房价过高，社会上房地产供应结构不合理，导致有效需求不足，房价收入比过高，居民难以承受等。这些问题得到国家的高度重视，近年来，房地产宏观调控政策层出不穷，房地产开发企业面临的风险也比任何时候都要大。因此，盲目的房地产开发活动必然给企业带来巨大的风险，选择房地产开发经营风险管理作为研究内容，具有重大的现实意义。

一、房地产开发经营的流程及特点

房地产开发是一项以房屋和土地为主要内容的综合开发项目，是开发企业按照城市规划的要求，在一定的时间，投入一定的资金，设计、建设适应城市社会和经济发展需要，满足用户要求的房屋建筑、配套设施及空间环境，通过租售的方式获取投资收益的项目。房地产开发项目全生命周期一般包括四个阶段，即项目投资决策阶段、前期准备阶段、项目建设以及项目租售阶段。

房地产开发经营具有投资规模大、开发周期长，受地块位置影响显著、涉及面广及开发受自然条件限制等特点。房地产开发项目的特点决定了项目开发过程中存在较大的不确定性，影响项目顺利进行的因素很多，发生风险的概率较高。

二、房地产开发经营的风险分析

(一)房地产开发过程的风险分析

由于各阶段所进行的工作不同，风险的性质和风险因素发生的概率也不同。房地产开发经营的整个过程可以分为投资决策、土地获取、项目建设及项目租售四个阶段，在这一过程中，风险发生的概率依次减小。投资决策阶段由于不确定性因素众多，故风险发生的概率最大，而此时，由于处于房地产开发之初，资金的投入量并不大，故如此时发生损失，一般从货币量上来看并不巨大。而随着工程的持续进行，不确定性日益减少，而投入的资金量却日益增大，如此时风险成为现实，那么企业将面临无法挽回的损失。

1.投资决策阶段风险分析

在房地产开发经营中，这一阶段是房地产开发过程中拥有最大不确定性、风险最大的阶段，决策的正确与否关系到这个开发项目的成败。如项目地块选择失误，将导致项目在后续运作过程中处于被动局面。其风险主要来源于政策风险、投资时机、物业位置、物业类型、投资方式选择不当等。

2.土地获取阶段风险分析

这一阶段的主要工作有:地块选择、房地产市场调查、购房者心理分析、开发项目市场定位。这一阶段的可交付成果是:地块选择评估报告、房地产开发项目可行性研究报告。这一阶段的风险是地块、地段选择失误，地块价格与价值相背离，地块不利于设计规划，地块整治费用太大，调查对象有误，购房者心理和行为分析出现偏差，产品的市场客户群判断失误，产品市场定位失误等。

3.建设阶段风险分析

这一阶段主要风险是指在施工过程中由于管理不善、措施不当等引起的技术风险和内部决策与管理风险。该阶段是技术性工作主要集中的阶段，施工过程中技术风险主要是由建筑设计与计算失误、建筑生产力因素短缺、施工事故及信息传递不畅引起的风险。该时期是决定工期的重要阶段，时间管理和沟通管理有效性显得尤为重要。该阶段的主要任务为工程项目建设，进行开发项目设计，采用合适的招标模式，选择承包商，拟定合同条款，签订承包合同，在施工过程中采取各种措施确保工期、成本和质量目标的实现等。

4.租售阶段风险分析

这是整个房地产过程中最后一个也是非常重要的一个环节。这一阶段主要风险包括市场供求风险、财务风险、时间管理风险、沟通管理风险、经济风险和内部决策与管理风险。其中市场供求和购买力的变化将直接影响项目的销售，在供小于求的情况下，购买力旺盛，销售一般比较顺利;而在供大于求的情况下，购买力不足，销售受阻。

(二)房地产开发项目风险产生的因素分析

影响房地产投资的风险因素很多，可以划分为系统风险和非系统风险两类。对市场内所有投资项目产生影响，投资者无法避免的风险为系统风险;而只对个别项目产生影响，可以由投资者设法避免或消除的风险统称为非系统风险。

1.系统风险

房地产行业与国家宏观经济紧密相关，因此在很大程度上受到政府政策的控制。影响房地产开发项目的系统风险主要包括政策风险、通胀风险、市场供求、利率水平、变现能力及房地产开发项目周期风险等。由于系统风险的不可避免性，本文所述房地产开发项目的风险管理以对非系统风险的管理为主。

2.非系统风险

(1)决策风险

决策风险是指在房地产投资开发过程中，房地产企业关于房地产开发各环节决策时的风险。由于房地产开发涉及的资本金额大、开发周期长，通过决策所致结果来验证当初决策正确与否具有滞后性，因此在开发过程中对各开发环节所做的决策风险性极高。

(2)管理风险

管理风险是指由于房地产企业或投资者管理不善而造成损失的风险。所谓管理不善，主要包括:决策者不能胜任房地产企业经营管理工作;企业员工缺乏专业技能，不能适应所在岗位;信息匾乏;不能处理好各种合同关系;违章或违法等。

(3)营销风险

营销风险是指在房地产营销活动的全过程中由于营销策略制定失误而导致房地产销售渠道不畅，进而给企业带来损失的风险。房地产营销工作是一项严谨、严肃而且极富创造性的工作，具有极高的挑战性。

(4)财务风险

财务风险是指由于投资者举债经营而产生的不能履行债务义务或不能及时获得贷款的风险。通常投资负债比率越大，财务风险就越高。财务风险可以进一步分为内部财务风险和外部财务风险:内部财务风险指项目不能够产生足够的现金流以按月或按年偿还债务本息的风险;外部财务风险指投资者不能从资金市场或其它机构来获得投资所需资金的风险。

由于非系统性风险的可控性，对于房地产开发企业和投资者来说，应通过加强管理、投资组合、风险转移等方法来避免、消除、转移房地产投资中的非系统性风险，从而更加有效地降低房地产开发的总风险。

三、房地产开发经营风险管理

房地产开发经营风险管理是指通过房地产开发风险识别、风险评估去认识项目的风险，并以此为基础合理地使用各种管理办法、技术和手段对项目风险实行有效的控制，妥善处理风险事件所造成的不利后果，以最少的成本保证项目总体目标实现的过程。

风险管理是一个完整的过程，这一过程按逻辑顺序分为前后相继的四个步骤，即风险识别、风险评估、风险应对、风险监控。这四个步骤形成了完整的房地产开发风险管理系统，各步骤间存在着有机联系，其推行和开展应按一定程序进行。

(一)风险识别

这是房地产开发项目投资风险管理中首要的一步，通过对房地产开发行业内部及外部相关法律法规及历史资料的了解，全面地评估项目开发投资可能面临的风险。特别在投资决策阶段，房地产开发企业必须对房地产市场的供求状况和趋势进行全面的调查分析，从中选择具有较好收益的投资项目，并在此基础上实施开发活动。只有全面、正确的识别投资过程中面临的所有风险，才能有的放矢，使后续的风险管理活动建立在良好的基础之上。通过风险识别应尽可能全面地找出影响风险管理目标实现的所有风险因素，采用恰当的方法予以分类，逐一分析各个风险因素的产生根源。

(二)风险评估

房地产开发风险的评估即对开发风险进行量化，是指开发商通过各种方式对风险可能给开发活动带来的不利影响和程度的测定，这是开发商在确定最佳开发方案与对策之前所必需进行的一项重要工作。房地产开发商风险的评估涵盖了两方面的信息:一是确定开发活动中各种风险发生的概率;二是确定风险可能给开发活动带来的损失程度。风险评估的常用方法主要有:趋势分析法、盈亏平衡分析、敏感度分析、概率分析、损失估计法等。现在比较多的是用蒙特卡洛法进行风险评估。

(三)风险应对

风险应对，即对识别及评估出来的风险采取一定的措施加以应对。房地产开发经营风险的应对包括风险回避、风险转移及风险处理三种情况。

风险回避是指当项目风险潜在威胁发生可能性太大，不利后果太严重，又无其他策略可用时，主动放弃项目或改变项目目标的行动方案，从而规避风险的一种策略。如果通过风险评估，发现项目的实施将面临巨大的威胁，企业又没有别的方法控制风险，甚至保险公司亦认为风险太大，拒绝承保，这时就应当考虑放弃项目的实施，避免巨大的人员伤亡和财产损失。

风险转移主要是通过合同将风险损失转由另一方承担和赔偿，或通过参加保险，以小数额的保费为代价，将风险转移给保险公司。

风险处理指的是企业根据风险管理决策的要求，建立健全风险管理组织，明确岗位职责，制定具体而详尽的风险管理计划，在房地产项目投资实践中组织实施。对已经发生的风险，通过事先的财务安排，迅速地对风险损失进行充分而有效的经济补偿，以便在最短时间内以最少的风险处理费用排除风险损失对企业财务活动的干扰，避免和减轻因损失导致突发性财务紧张和丧失偿付能力。

(四)风险监控

房地产开发经营过程说到底是一个风险评估与应对的过程。这个过程需要制定一系列政策及程序加以实施，而要保障这些风险管理政策及程序得以实施的重要举措就是对风险进行实时监控。风险监控就是对整个风险管理过程实施动态的监督与控制，以保证房地产开发企业制定的风险管理政策与程序执行的效率和效果。它要求由不参与风险管理的部门或个人对风险管理的执行情况进行独立的检查监督与评价，发现问题及时反馈，以确保风险管理程序的顺利实施。