文/江中帆

“优势证据”
扳倒“物权至上”

文/江中帆

借他人名义买房，带来的是一场大麻烦。

房屋登记的产权人明明是友人夫妻，却非要说是自己出资以朋友夫妻名义购买的不可，要求主张对房屋的所有权。那么，在“物权至上”的今天，凭手中仅有的证据，能否讨回房屋？在普遍不被看好的情况下，权利主张人却偏偏不服输，打了一场不可为而为之的官司。而本案的发生，也为那些规避房地产住房信贷政策者敲响了一记警钟。

借名购房埋祸端

现年31岁的叶玮涛，与妻子冯琴同是江苏省盐城市人，现在江苏省苏州市拥有一家建筑安装工程有限公司。其手下有一女会计，名为徐晓雯。因徐晓雯与丈夫刘建明也是江苏省盐城市人，缘于老乡的情缘，而且年龄相仿，他们关系十分要好。

叶玮涛、冯琴从事建筑安装工程生意，十分看好房产的投资前景，虽然在苏州市已置有两套房产，但在国家一次又一次发出重拳调控房市的强烈信号下，深感投资房产将越来越困难，便计划在国家出台调控政策之前，再投资购买一套房产。

经过一段时间的市场摸查，功夫不负有心人。2009年8月13日，叶玮涛来到苏州工业园区某房产中介公司门店咨询购房事宜，该公司员工孙斌就向叶玮涛介绍了苏州工业园区百合花苑的一套房屋。叶玮涛夫妇觉得该套房屋地点不错，当晚便在孙斌的介绍下，约房东周玉梅上门看房。

看过房后，叶玮涛夫妇对房屋所处地理位置，以及户型、价格都十分的满意，为防夜长梦多，随即在孙斌的见证下，当场与周玉梅签订了定金合同。

次日，叶玮涛来到中介公司，在叶玮涛的要求及孙斌作为中介公司的见证下，叶玮涛以徐晓雯的名义与周玉梅签订了《房屋买卖中介服务协议》。叶玮涛为何要以徐晓雯的名义购买房屋呢？孙斌对此介绍说：“由于叶玮涛说自己已有多处房产，根据国家政策只能贷款5成，所以希望能以他人名义购买。叶玮涛提出可以以他的会计徐晓雯的名义购买。我就在定金合同原件后面抄下了徐晓雯的姓名和身份证号码，去查询是否可以贷款七成。后经查询发现徐晓雯可以贷款七成，我就告诉了叶玮涛。叶玮涛就说用徐晓雯的名义购买。”

2009年9月26日，苏州工业园区国土房产管理局向徐晓雯颁发了该套房屋的房屋所有权证，房产证载明，共同共有人为刘建明。2009年9月底，房屋交付叶玮涛，并由叶玮涛一直实际居住使用。此后，该套房屋的上述付款票据和房屋所有权证书一直由叶玮涛保管。

归属成迷起纷争

2010年7月29日，因感情破裂，刘建明向法院起诉要求与徐晓雯离婚。在离婚诉讼中，刘建明要求将登记在刘建明、徐晓雯名下的位于苏州市工业园区百合花苑的一套房产作为夫妻共同财产予在分割。

得知这一消息后，叶玮涛、冯琴夫妇惊出一身冷汗，他们第一反应就是：必须尽快将房屋的产权归属确定下来，不然，自己的房屋岂不要旁落他人之手！然而，一个现实的问题是，房屋虽是自己出资购买，可自己手中仅有一些购房时的单据，而房屋产权人登记为刘建明、徐晓雯夫妻，现在刘建明昧着良心想将自己的房屋吞为己有，仅凭手中的证据，能否讨回房屋？他们心中没有底，便咨询了一些法律人士。让他们失望的是，法律人士答案几乎一致：物权至上，要想打赢官司，希望渺茫。

希望渺茫，毕竟还是有希望。如果不拼一下，那就是彻底没希望了。经过慎重考虑，叶玮涛、冯琴夫妇决定通过法律途径讨回自己的房屋，遂于2010年8月26日来到苏州工业园区人民法院，一纸民事诉状，将徐晓雯、刘建明推上了被告席，开打了一场不可为而为之的官司。

庭审中，双方围绕房屋的归属焦点，唇枪舌剑，互不相让。徐晓雯对此房产的真实所有权人是叶玮涛、冯琴夫妇并无异议。徐晓雯的丈夫刘建明则认为，对于物权的归属本人没有举证义务，叶玮涛、冯琴夫妇只有在提供的证据足够充分时，才能否定本人对于房屋的所有权。

2010年10月14日，在房屋归属纠纷案件审理过程中，刘建明诉徐晓雯离婚诉讼案，经法院调解，达成调解协议，刘建明与徐晓雯离婚。对于百合花苑的房产，因涉及第三人的利益，双方在离婚诉讼中同意待法院作出判决后再另行处理。

由于双方都有相应的证据证明自己的诉求，又没有足够的证据推翻对方的主张，诉讼房屋究竟应归何方，自然成迷。为了剥茧抽丝，尽可能还原事情的真相，法院做了大量的庭外调查工作。

审理中，法院查明徐晓雯在叶玮涛、冯琴夫妇公司工资收入为每月1600元。刘建明自称从事废品生意，收入不固定。刘建明和徐晓雯在本案诉争房屋交易前一年的银行卡交易信息，刘建明提供银行卡一张，最高余额为1.3万元；徐晓雯提供银行卡三张，最高余额为5.5万元。

法院还调查了叶玮涛、冯琴夫妇公司的财务账簿，显示2009年11月至2010年10月，每月支付“百合花苑房贷”各6200元，此外还有公司会计赵长松的证言。

由于诉争房屋是孙斌居间介绍的，因此孙斌是最了解购房情况的案外人，审理中，法院依法对中介孙斌进行询问。孙斌证实2009年8月13日，叶玮涛到其公司门店咨询购房事宜，其就向叶玮涛介绍百合花苑的房屋，并对之后叶玮涛以徐晓雯的名义购买房屋的情况作了说明。

优势证据还真相

工业园区人民法院经审理后认为，叶玮涛、冯琴为使徐晓雯女儿落户苏州，自己能享受优惠的贷款政策，便以徐晓雯的名义，与案外人周玉梅签订房屋买卖中介服务协议，争议房屋所有权归自己所有的情况，并提供了人证、物证予以证明。且徐晓雯亦明确认可了叶玮涛借用名义签订合同购买诉争房屋并支付房款之事实。

涉案房屋登记在刘建明和徐晓雯名下，仅能证明刘建明和徐晓雯系该房屋登记的名义权利人，不能最终有效证明其为房屋的真正权利人。诉争房屋的归属应当结合当事人的意思表示、购房款支付、房屋居住使用等情况综合分析。

综上，2010年12月13日，工业园区人民法院依法作出一审判决，判决确认苏州工业园区百合花苑的诉争房屋归叶玮涛、冯琴所有。

一审判决后，刘建明不服，向江苏省苏州市中级人民法院提出上诉。

2011年5月11日，经法院调解，双方达成调解协议，约定诉争房屋归叶玮涛、冯琴所有；叶玮涛、冯琴自愿一次性补偿刘建明5万元，诉争房屋的银行抵押贷款由叶玮涛、冯琴归还。

本案的发生，还给人们带来一些警示。为了规避住房信贷政策，借用他人名义购房，殊不知，虽然通过保留购房手续，以优势证据规则可以帮助讨回房屋，但是，要达到优势证据的法律标准，并非易事。更主要的是，房屋产权登记的权利，不能对抗第三人，即如果名义产权人将房屋转让给第三方，就不能向第三人追回房屋了。到时，即便能够向借名人讨回应得的权利，也可能只是一纸判决。■

（文中人名、小区名系化名）

编辑：董晓菊 dxj502@163.com

法博士点评

“优势证据”扳倒了“物权至上”，法院判决的法律依据和法律理论基础是什么呢？

有关法律人士指出，物权至上，是物权法的核心精神。但是，实际工作中，因一些主客观因素，会造成物权登记内容与实际内容有出入，这就要求给予更正错误的法律途径。据此，《物权法》第十九条规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。问题是，权利人、利害关系人必须提供足够的证据，足以推翻登记簿记载的事项。这就产生了一个优势证据的问题。

所谓优势证据规则是对双方所举证据的证明力进行判断时所确立的规则，属于采信规则。即当证明某一事实存在或不存在的证据的分量与证明力，比反对的证据更具有说服力，或者比反对的证据可靠性更高，由法官采用具有优势的证据认定案件事实。《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定，便是优势证据的法律体现。