李啸虎

（新疆财经大学 旅游学院，乌鲁木齐 830011）

我国在房地产市场监控、预警方面已有了一定的经验积累，但是由于房地产市场具有很强的区域差异性，至今还没有形成一套公认的房地产市场风险预警系统。本文拟以乌鲁木齐市商品房相关数据为依托，展开房地产预警方法研究，进行一些有益的探索，主要有三个方面：（1）尝试将变差系数引入到房地产预警系统，作为警源指标的确定依据。它的优点在于，通过计算，可以反映出一个指标对它所要评价对象的辨别能力；（2）将等级特征值模型进行改进，而后合成综合的房地产等级预警指数。这样一方面可以减少计算量，另一方面可以准确地反映整个方地产市场的运行态势；（3）在警界临界标准的确定上，先确定房地产稳定发展期与高速发展期的上下界限，进而运用等差数列方法，依次确定其他发展期的临界值。

1 城市房地产预警系统的建立

城市房地产预警系统的组成要素包括警情、警源、警兆、警界与警度。预警系统的实施步骤与基本思路是:确定监测预警的对象,寻找警情的产生根源,选定警兆指标,确定警界,合成综合预警指数,划分警级,预报警度。

1.1 警情指标的确立

能够作为房地产警情的指标很多。但从预警研究的角度来说，只需要选取其中最主要的、对房地产业发展影响最大的、也易于进行研究的指标。笔者认为，从房地产市场的基本特点和房地产泡沫产生的机制来看，空置率最能直观地体现房地产市场供求两方面的关系，反映房地产市场是否稳定，因此，我们选取空置率作为房地产预警的警情指标。……