徐 进

提要随着我国房地产开发的不断发展,越来越多的开发商意识到了设计阶段成本管理的重要性。对于如何进行设计阶段的成本管理,如何改善和提高设计阶段的成本管理水平,开发商大多还处于摸索阶段。本文通过对以往研究结论以及工程实际经验进行深入分析,提出设计阶段进行成本管理的一些新思路。

关键词:房地产;设计阶段;成本管理

中图分类号:F293.3文献标识码:A

一、引言

成本管理是房地产企业管理的核心内容,直接影响到房地产企业的经济效益和市场竞争力,通过成本管理可以减少和杜绝企业中的浪费现象,节约有限的社会和经济资源。但由于房地产企业在我国还属于一个新兴的行业,其发展的时间不是很长,多数房地产企业在项目成本管理认识上存在误区,在具体的实践应用中存在许多问题。随着房地产市场逐步规范和完善,房地产企业竞争日益激烈,房地产开发商对成本管理引起了高度重视,如何改善成本管理对加强房地产企业经营管理有着重要的现实意义。

设计阶段是房地产开发项目成本控制的关键与重点,因而也是开发商进行成本管理的重点。尽管设计费在建设工程全过程的费用中所占比例不大,一般只占建安成本的1.5%～3%左右,但设计对于工程造价的影响却很大,有时能达到75%。因此,提高和改善设计阶段的成本管理水平,无疑将成为提高房地产企业核心竞争力的有效手段。

二、现状

设计阶段成本的管理几乎是绝大部分开发商的弱项,由于设计方面的专业性比较强,要对之进行较好的控制,必须要求业主方的相应管理人员有较高的设计水平和实际经验,而一般的开发商中很少有这样的管理人员,因而对设计阶段成本的控制几乎无能为力,只好由设计人员自己去控制。

房地产开发企业通常的做法是:将项目委托给一家“信得过”的设计单位进行设计,设计合同一般只是规定了设计进度、设计收费标准、设计范围、设计质量、工程技术要求等因素,却很少或几乎不对设计单位进行“造价约束”。设计费的取费标准往往是下面两者之一:一是以建筑面积为基数,以一定的系数(如30元/平方米)计算;二是以项目总投资(双方商定)为基数,以一定系数计算。无疑,这两种方式都不利于设计单位加强成本管理意识。项目的结构形式、装修标准、材料设备选型等关键问题,设计单位往往从“技术上可行,质量上可靠”出发,对造价的控制意识不强。道理很简单,因为设计不“安全”,设计人员要负责任;而造价的多少,对设计单位的设计费收入并无影响。设计人员缺少了一种约束和限制,也就没有了成本管理的动力。当设计人员经验不足时,会更致力于提高设计方案的保险系数,所以设计人员存在“重技术,轻经济”的不正确认识并不是什么新鲜事。另外,设计单位内部的组织形式和任务分工往往将技术与经济分离开来。工程设计(建筑、结构、水电)是设计人员的事,造价是概预算人员的事情,两者难以结合起来。上述几点原因,再加上开发商片面追求项目建设周期,不合理压缩设计时间,普遍缺乏对设计进行监控的决心和能力,造成设计方案过于保守或不合理,从而导致成本浪费。

当然,有的开发企业也能真正认识到设计阶段对成本的重要影响,并采取限额设计的形式来对其实施控制。在实际操作过程中,限额设计会受到设计人员的抵制,被称是一种很无聊的做法。原因是缺少一套成熟的切实可行的办法来评价设计,所以对限额设计也就缺少一套行之有效的评价方法。道理很简单,同样给三人20万元去买一辆小汽车,甲花6万元买了市值3万元的奇瑞QQ,节省下14万元;乙花17万买了市值17万的别克君威,节省下3万元;丙通过比价和谈判花了20万买了市值21万的本田雅阁或大众帕萨特,一分钱不剩。对于这三个人,是不是就可以说甲最优而丙最差呢?显然不是。从采购能力来讲,丙才是最优秀的。所以,没有标准,很难对设计的优劣进行评判。限额设计一定程度上限制了设计师的灵感与才华,限制了好作品的诞生,而且设计人员不可能边设计边做成本预算,很多工程最后为了达到限额的要求,往往采取减少室内外立面装修或选用低档、劣质的材料设备等办法来实现,并没有真正做到从设计中控制成本。所以在实行限额设计时,容易出现两种情况:一种是投资额确实控制了,成本控制在预算范围内,但产品档次不高或者性价比不高;另一种是完全失控。

三、新思路

要解决以上问题,提高开发商成本控制的水平,到底有没有更加可行的方法?方法终归避免不了漏洞和弊端,以上提到的限额设计足以为证。但是,致力于成本控制的开发商在克服了主观上有多乐意的难题之余,是可以考虑从以下几个方面加强设计阶段的成本管理工作:

1、设计方案采用招投标制。首先,大多数开发商都能够认识到设计方案是影响工程造价的决定性因素,因为如何优化设计是控制工程造价的关键。开发商往往是就拟建工程的设计任务发布招标通告后,从参加竞标的设计单位中择优确定一家来完成工程设计任务。一个有相当规模的项目,如果完全委托或全部由一家单位设计,设计费用本身会相当高,而且业主在进行设计管理时会因合约条件受限于设计单位。笔者认为,可以针对方案进行招标,中标的方案在扩初、深化及施工图设计时可以再组织进行招标或委托(当然在此过程中应贯彻技术经济的评价方法,如价值工程法),这样虽然一定程度上加大了招标的成本,但是有利于设计多方案的选择和竞争,从而择优确定最佳方案,达到了优化设计的目的;而且竞争的持续存在有利于缩短设计周期,降低设计费用。

2、优选设计单位。在进行优选策划公司、设计院的时候,可以借鉴万科选择施工单位的方法,即全国范围内找到做过成功案例公司,指定当初的带队人员进行策划或设计,能在一定程度上避免只好看不实用情况的发生。选定中标单位后,要及时对已开发项目中的房型、物业类型等因素进行归纳、分析、提炼、总结,提供给设计人员参考,相互配合做出好的产品,并在此过程中选择好的单位长期合作。

3、把握好设计周期。正所谓“欲速则不达”,许多后期的成本失控都是规划设计阶段“赶时间”赶出来的。如,缺乏以施工图为依据的成本控制目标而只能跟着经验走,大量的设计变更、甚至因规划不当造成后期销售失利等,所以我们必须保证合理的设计周期。

4、采用标准化设计。以上提到的限额设计不失为设计阶段实施成本控制的一条出路,开发商若能采取措施将成本目标的编制和分解都落实到位,自然能发挥其重要的作用。笔者更愿意提的是另一种方法,即标准化设计。标准化设计不仅仅局限于按照国家或省、市、自治区批准的建筑、结构和构件等整套标准技术文件、图纸进行设计的概念,开发商将已成功开发的项目建立标准方案库、建筑外形库、户型库等,并以此指导今后的规划设计也可称为标准化设计。采用标准化设计能提高设计速度并节省设计费用,还能提高劳动生产率,节约建筑材料,降低工程造价,有资料表明,采用标准构件的建筑工程可降低造价15%左右。但是,标准化设计跟限额设计一样,有其遏制设计师灵感的弊端,所以标准化不能是全盘照搬,是有扬弃的模仿。然而,标准化设计不免还要遭到开发商这样的质问:房子都按照一个模式开发了,在差异化竞争日趋激烈的市场中还有我的一杯羹吗?答案是:好的产品既然受到市场的欢迎,为什么不能多方复制呢?想想那些被翻拍多次还雄踞收视率榜首的电视剧吧。

四、结语

设计阶段的成本管理,由于其效果突出,已越来越多地受到开发商的重视。毫无疑问,加强设计阶段成本管理工作,将大大提高房地产项目的成本管理水平。然而,我们还应认识到,房地产开发是一个涉及到成本、工期、质量等多方面的综合性系统工程,因此在设计阶段的成本管理中,除了开拓思路、采取以上新办法,开发商还需要有全局观,应该对成本、工期、质量进行全面考量、综合评判,这样才能实现最合理的成本管理,才能真正提高企业的核心竞争力。

(作者单位:重庆大学建设管理与房地产学院)

主要参考文献:

[1]胡震.浅谈房地产开发设计阶段成本管理[J].上海:华东师范大学,华东交通大学学报,2007.3.

[2]李铭.广州设计阶段的房地产成本控制研究[D].成都:西南交通大学,2006.

[3]张克威.房地产项目成本管理及控制分析[D].天津:河北工业大学,2007.