向纯华

摘 要：商品房预售制度的出现为我国房地产市场的发展和繁荣带来了机遇，但与此同时，这一制度本身存在的问题加上我国现行法律制度的缺陷，使得消费者在商品房预购中的权益屡遭侵害，通过对商品房预售给消费者带来的风险的描述并提出自己的一些建议，希望能引起相关部门和社会人士的关注，从而更好的保护消费者的权益。

关键词：商品房预售；消费者权益；监管制度

近年来，随着我国房地产市场的建立与蓬勃发展，商品房买卖市场日益活跃，一种新型的房屋销售制度——商品房预售制度应运而生。商品房预售俗称“卖楼花”，是指房地产开发商将正在建设中的商品房预先出售给预购人，由预购人根据预售合同支付房款并在房屋验收合格后依法取得房屋所有权的一种房屋销售形式。相对与一般的现房交易，商品房预售制度有利于房地产开发吸收资金，对解决我国房地产开发中建设资金不足的问题起到了重要作用。因此商品房预售制度出台后立即被推广开来，成为房地产项目的普遍销售模式，目前各主要城市的商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至高达90%以上。

然而，随着时间的推移，商品房预售制度所存在的弊端也日渐显露，在商品房预售中产生了一系列问题，使得商品房预售中消费者投诉不断增加，成为商品房交易领域消费者投诉的主要对象。商品房预售制度给消费者带来的风险概括起来说总共有七类：一是合同无效的风险，在开发商无开发资质或者无商品房预售许可证的情况下，法院会判决合同无效；二是延期交房的风险，开发商因管理不善或者其他原因导致无法按期交房甚至楼盘“烂尾”，消费者的利益就会受到损害；三是质量不合格的风险，这是目前商品房交易中纠纷最多的，在商品房预售交易中就更为普遍；四是“假按揭”造成消费者和银行利益受到威胁；五是产权风险，开放商将一些不合法的房屋出售给消费者，往往导致消费者无法取得产权证，有的开放商甚至“一房二卖”后携款逃走，致使消费者房财两空；六是虚假广告的风险，开发商往往故意玩概念游戏，在广告宣传中做虚假宣传，误导消费者认购；七是定金风险，一些开发商在消费者交纳定金后没有申请到或者没有及时申请到银行按揭贷款的情况下，不退还定金。由于商品房制度给购房人带来了风险，再加上这种制度也给金融业增加了潜在的不安全因素，因此关于商品房预售制度的存废成了学术界争论的焦点。然而在我国住房保障制度还不健全，普通老百姓尚难一次性支付所有房款的情况下，取消商品房预售制度显然并不成熟，因而完善商品房预售制度及相关制度，发挥这一制度在房地产交易市场上的经济功能并保护消费者的权益就成为当务之急。

1 加强国家相关法律制度的建设

1.1 建立和完善房地产市场的准入和推出制度

由于缺乏严格的市场准入制度，近年来我国房地产市场日渐趋高的的价格和丰厚的利润吸引了大量的企业进入房地产市场，导致房地产市场的无序竞争。我国房地开发的进入门槛过低（最低注册资本才100万元），这样导致大量勉强达到开发资本限度的中小企业抱这投机心理涌入开发市场，给房地产市场带来了不稳定因素，增加了消费者风险；同时我国关于房地产企业的市场退出制度也尚不完善，存在根据企业章程自由退出市场的现象，这使得消费者在房屋出现问题后往往找不到一个合法的主体主张权利。因此我们应该建立和完善房地产市场的准入和推出制度，可以通过提高注册资本把不符合要求的企业排除在房地产市场之外，同时可以建立失信惩罚机制，对房地产的准入、经营行为、推出机制进行监控以保护消费者的合法利益。

1.2 完善商品房预售款的监督

我国现行政策中，银行的开发贷款和销售贷款资金是同时进入了房地产开发商的帐号里，导致银行风险增大并最终危及消费者利益。我们可以通过立法手段完善商品房预售款的监管，例如可以采取把预售款纳入第三放的监管下，即把房屋的预售款放在银行共管的帐号中，开发商只有在主管部门征得专家和律师的评估同意后才能够拿到共管帐号中的预售款，这样就可以保证银行、开发商、消费者的三方利益。

1.3 建立健全房地产质量监管体制

在商品房预售纠纷中，质量纠纷占了很大的比例，由于预购人缺乏专业知识等原因，预购人难以对所预购的商品房进行有力的监督，在现房交付后发生质量问题，也难以维护自己的合法权益。因此国家应出台并健全房屋质量监管体制，并加大惩罚力度。同时，可以引入质量检测机构、律师部门等组成预购人权利保护组织。

1.4 建立健全不动产预告登记制度

所谓不动产预告登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。不动产登记并不是现实的不动产物权，而是关于未来发生不动产物权变动的强求权，是一种期待权，通过预告登记制度可以保证将获得的期待中的法律结果的确定与安全。不动产预告登记制度一旦建立，可以解决商品房预售中的许多现实问题。首先预告登记制度可以防止“一房二卖”的发生，预告登记制度的采用，赋予预购人依据预购合同所享有的债权以物权的排他效力，使预售人的再次出卖行为归于无效；其次，预告登记制度可以解决预售人在预售后将预售房屋抵押的问题，预告登记成功后，预告登记的效力将会对预售房屋作出的任何违背预告登记内容的处分行为，不仅是出售，也包括设定抵押等负担行为无效，这样不仅保护了预购人的合法权益，也改变了抵押权人行使抵押权而使得预购人的债权得不到保障的劣势地位。

1.5 完善诉讼制度

由于现行制度不完善等原因，商品房预售中，消费者的权益往往很难得到有效保护，商品房预售中的风险成了购房人生命中不能承受之重，业主集体下跪讨首付款的事件屡有发生，消费者作为弱势群体在遭遇不公正的待遇时的投诉无门的辛酸和无奈使得人们对商品房预售中消费者权益的保护产生了强烈的呼唤，因此应通过建立健全诉讼制度，例如在发生商品房预购纠纷时加大开发商的举证责任，为商品房预购人运用诉讼手段维护自己的合法权益提供条件。

2 建立健全信息公开制度

在商品房预购行为中，预购人和开发商在信息拥有量方面处于绝对不平等状态，消费者对商品房基本构成、基本结构、生产过程、质量等问题缺乏了解，而我国房地产交易市场缺乏完善的信息披露制度，使得消费者往往不自觉的依靠企业为促销而分发的各类广告获得信息，因此无法获得真实的信息。针对这一问题，笔者认为应该从法律上入手，建立健全企业信息公开制度，责令企业公开真实信息，对散布虚假信息的企业进行监管，并给予那些散布不真实信息并给消费者造成利益损失的企业相应的处罚，使消费者能够获得真实的信息从而作出正确的购房决策。同时政府要充分利用网络技术，建立一个网络信息平台，将政府及企业所提供的信息置于同一个平台上，在不同机构提供的不同数据之间建立联系，以避免开发商为了自己的利益而对不同部门上报不同数据的舞弊现象，从而使得信息使用者能够获得更为真实的信息。

3 加强宣传，提高消费者的自我保护意识

长期以来我国虽然进行了持久的法律宣传，但在宣传的内容方面存在一定的偏差，对和老百姓权益息息相关的法律知识的宣传方面力度不够，使得老百姓很难运用法律武器保护自己的合法权益。在商品房预售交易中，许多消费者由于缺乏法律意识，轻信开发商的广告和宣传，更有不少消费者在商品房预售交易中对预售合同不进行认真审查甚至根本就没有审查的情况下就签定合同，因此在发生纠纷后由于没有有力的证据能证明自己的权益受到侵害，从而得不到法律的保护，因此应加大法律宣传的力量，重要是采取措施加大相关法律知识的宣传：比如在普法中可以对商品房预售合同的格式及内容和注意事项进行宣传，制定类似“格式合同”的范文供预购人参考。

“安局才能乐业”，住房问题是事关国计民生的头等大事，在我国现有的房地产市场环境中商品房预售制度尚有其存在和发展的空间，取消商品房预售制度在现阶段并不可取，因此国家及相关部门（单位）应把保护消费者的利益放在首位，建立和完善相关制度，这样才能保证我国房地产市场特别是商品房预售时市场的健康、有序发展，从而保护消费者的合法权益。