孔利兵

随着当前房地产市场的快速发展，土地增值税清算流程也越来越复杂，这在一定程度上加大了土地增值税清算的难度。房地产企业往往难以准确、高效地完成土地增值税清算工作，这不仅会影响房地产企业的财务健康，还会阻碍整个房地产市场的稳定发展。基于此，本文阐述了土地增值税清算的相关概念，分析了房地产企业在土地增值税清算中存在的问题，并提出了相应的解决措施，旨在提高房地产企业土地增值税清算的质量和效率，促进房地产市场健康发展。

一、土地增值税清算概述

（一）土地增值税的基本概念

土地增值税是指对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入（包括货币收入、实物收入和其他收入）的单位和个人征收的一种税。开征土地增值税的目的是通过对土地市场进行合理调节，遏制无序扩张及投机活动，促进土地资源的合理分配与高效利用。

土地增值税以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据。其中，增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减去税法规定的扣除项目金额后的余额。扣除项目主要包括取得土地使用权所支付的金额，开发土地的成本、费用，新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格，与转让房地产有关的税金等。由于土地价值会随着时间和政策的变化而变化，因此，土地增值税的计算也具有多变性，国家可以利用土地增值税来进行宏观调控。可以说，土地增值税不仅是国家财政收入的重要来源，还是国家宏观调控土地市场的关键政策工具。

（二）土地增值税清算概述

《土地增值税清算管理规程》规定，土地增值税清算是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。土地增值税清算步骤如下。

首先，房地产企业根据相应的房地产项目确定增值额，即计算出项目收益和其他支出之间的差值，再根据计算出的增值额及国家规定的相关税率，计算出应缴纳的土地增值税。

其次，房地产企业要向属地的税务部门提交清算申请，并提供相关的项目资料、财务数据等。税务部门会对提交的资料进行审核，确认纳税人的清算资格和应纳税额。审核无误后，税务部门会通知申报企业在规定时间内缴纳税款。

最后，房地产企业根据最终清算结果及时缴纳相应的土地增值税税款，完成土地增值税清算的整个流程。

二、房地产企业在土地增值税清算中存在的问题

（一）土地增值税计算环节复杂

一方面，土地增值税计算不仅需要考虑多种变量，还需要深入分析和处理大量的财务数据，以确保相关财务数据的真实性和可靠性。例如，在估算土地开发总成本时，房地产企业必须全面考虑土地征收、基建、市场推广等各个环节的费用。任何一个环节财务数据出现问题，都会使成本估算错误，甚至导致土地增值税计算结果出现偏差，从而影响企业的税收负担。

另一方面，在进行土地增值税计算时，房地产企业必须考虑折旧、摊销等会计处理方式，这进一步增加了土地增值税的计算难度，计算过程稍有不慎就有可能引发税务风险。

（二）企业缺乏内部信息交流与协作机制

目前，部分房地产企业缺乏有效的内部信息交流与协作机制，导致财务部门与其他部门之间的信息交流受阻，影响了企业收集财务数据的效率和准确性。同时，缺乏有效的内部信息交流与协作机制也使得房地产企业难以有效融合各部门提供的数据，导致土地增值税计算错误，从而造成税务申报错误，引发税务风险。

（三）土地增值税清算政策不夠清晰

一方面，对跨区域运营的房地产企业而言，它们在清算土地增值税时会受到地域差异的影响。由于土地增值税清算的具体执行规定在不同地域可能会存在差异，因此，房地产企业需要针对每个地区的项目制定符合当地税收环境的土地增值税清算方式。这不仅会给企业带来额外的经济压力，还可能因对政策理解有误而增加税务风险。

另一方面，在实际执行过程中，少数房地产企业和税务部门可能会对土地增值税清算政策相关条款的解读出现争议，从而增加土地增值税清算的不确定性。

（四）税务筹划不到位

一方面，我国少数房地产企业由于税务筹划不到位，在土地增值税方面存在涉税风险较大的问题，从而影响企业的可持续发展。

另一方面，部分房地产企业没有认识到市场环境不断变化会导致项目预期收益出现较大波动，从而影响税务筹划效果，增加企业的税收负担。

（五）专业的清算人员短缺

房地产企业的财务人员在日常工作中可能只涉及土地增值税的预缴问题，而对土地增值税的清算了解甚少。因此，在进行土地增值税清算时，如果财务人员缺乏土地增值税清算的相关知识和能力，就会导致土地增值税计算和申报错误，进而给房地产企业的整体财务状况和未来发展带来不利影响。

三、房地产企业土地增值税清算问题的解决措施

（一）优化财务管理流程

土地增值税清算极具复杂性，因此，房地产企业需要及时优化内部财务管理流程。

首先，房地产企业应建立完善的成本和收益统计数据库，实时更新财务信息，以确保企业财务核算的及时性和准确性。

其次，房地产企业应加强对财务部门的成本预算和规划流程的管理，并简化相关审批程序，以减少冗余工作流程，提高财务管理效率。

再次，房地产企业应要求财务部门实时关注政策变化和内部审计情况，及时进行成本管理和核算。例如，当国家相关政策发生变化时，房地产企业财务部门应及时调整企业财务管理工作，以降低企业成本，提高企业经济效益。

最后，房地产企业应加强财务部门与外部专业机构之间的沟通与协作。例如，当遇到难以解决的财务问题时，企业财务部门可及时向有关专家和专业机构寻求帮助，以有效解决问题。

（二）提高税务团队的政策敏感度

房地产企业税务团队主要负责研究和分析税收政策，了解税收政策的发展趋势，并进一步评价这些政策对企业发展的影响和作用。因此，房地产企业税务团队不仅需要具备专业的理论知识，在财务和税务管理方面有着丰富的经验和认识，还需要具有市场和政策敏感度，能够快速察觉市场环境或政策的细微变化，并在符合法律法规和相关政策的前提下为企业出谋划策，确保企业获得较大收益。

一方面，房地产企业需要加强税务团队建设，通过定期开展相关培训，提高税务团队的专业性。同时，房地产企业还可以邀请外部政策专家对企业税务团队进行指导，以提高团队成员的政策敏感度。

另一方面，房地产企业应加强税务团队与其他相关部门之间的合作和交流，允许税务团队定期对相关部门进行税务合规性检查，以及时发现并解决企业的税务问题，降低企业税务风险。

（三）利用信息技术优化税务流程

先进的信息技术和系统能够不断优化企业税务流程，提高企业财务部门的工作效率和质量，提升企业的核心竞争力，促进企业可持续发展。

一方面，房地产企业可以通过引入先进的信息技术，降低复杂税务处理的人工成本，提高财务和税务工作的效率与质量。此外，信息技术的应用不仅可以帮助房地产企业获取准确的财务报告，还可以自动分析房地产企业当前面临的财务风险和税务压力，从而避免因人为疏忽而造成利益损失。

另一方面，房地产企业可以通过应用信息技术来优化税务流程，线上申请税务审批和查验，有效提高税务处理效率。同时，房地产企业可以将所有数据都存储在相关服务器中，方便及时查询。此外，房地产企业还可以应用大数据分析技术来深入挖掘这些数据，从而快速识别和处理潜在的问题与风险。

（四）提高员工的专业能力

员工的专业能力和对税务政策的理解程度对企业税务管理至关重要。因此，要想有效解决土地增值税清算中存在的问题，房地产企业必须定期开展员工培训，以提高员工的专业能力。

首先，房地产企业应定期为从事财务、税务和项目管理工作的员工提供专业化培训。培训内容应包括税收法律法规和政策的最新变化、税务规划技巧、风险管理方法等内容。例如，企业可以邀请税务专家、顾问举办线下专题研讨会或开设在线课程，共同讨论当前的税务趋势，分析研究相关案例，从而帮助员工更好地理解和应用税收政策。

其次，房地产企业可以鼓励经验丰富的员工分享他们在税务管理和土地增值税清算中的实践经验。这种经验分享不仅能够提高员工的实践能力，还能够促进员工之间的知识交流和业务协作。

最后，房地产企业应关注员工的长期发展能力，通过制订有针对性的员工发展计划，鼓励员工积极参加外部培训或行业研讨会，以促进员工成长与发展。只有通过持续学习，员工才能更好地适应税务环境变化，为优化企业稅务管理、确保企业税务合规做出更大贡献。

四、结语

综上所述，房地产行业对国民经济发展至关重要。而作为房地产税收体系的重要组成部分，土地增值税的征收对房地产行业具有调节和引导作用，有助于促进房地产市场的健康发展。然而，由于土地增值税的征收需要通过土地增值税清算来落实，且清算工作直接影响着土地增值税征收的效果和公平性。因此，房地产企业需要重视土地增值税清算，正确解读国家税收政策，并加强专业人员的选用与培养，以提高土地增值税清算的效率与质量，从而提升自身的整体竞争力和综合实力。

（作者单位：甘肃省城乡规划设计研究院有限公司）