西南联合产权交易所有限责任公司

文化旅游产业已是我国旅游产业的重要组成部分，随着人们对美好生活需求的日益增长，文化与旅游的融合发展对促进国民经济的转型升级有着重要意义。纵观当下，各地拥有文化旅游要素资源的地方平台公司，或多或少存在“难言之隐”，或是资金问题、或是专业团队问题、亦或是经营问题……种种问题直接困扰着地方旅游业的发展。

为了解决以上“难言之隱”，如出租场地、合作经营某座商业体等常规的征集合作模式应运而生，但此类合作模式难以满足征集方全方位、多元化、深层次的要求，这需要产权交易机构对征集方的情况进行全面摸底，帮助其理清思路，找准合作目的，量身定制最佳合作模式，并最终为征集方选出最合适的合作方。

西南联合产权交易所下属眉山分所受理的四川彭祖山旅游发展有限公司（以下简称“征集方”）“彭祖文化体验园经营和运维管理服务项目”突破常规征集合作模式，对项目进行全方位包装设计后于2021年12月顺利挂牌成交，赢得了征集方及相关部门的高度评价，成为文化旅游领域通过产权交易机构征集合作方的典型案例。

一、项目背景

征集方为四川省眉山市彭山区人民政府下设的国有平台公司，主要职能是依托彭祖山、彭祖文化资源，发展彭山区文旅产业。彭祖山风景区是四川省级风景名胜区，据传是商贤大夫彭祖故里和安葬地，有彭祖墓等景点，是国内独有、世界唯一以长寿养生为特色的文化旅游风景名胜区。因景区缺乏专业团队运营以及前期建设资金存在缺口，征集方急需引进一家专业文旅运营公司运营彭祖文化体验园，同时解决建设资金6亿元，用于彭祖山体验园区改造所产生的拆迁安置、林木回购、开发建设等。

二、客户诉求

一是征集方拟征集一家具有资金实力的旅游公司合作运营园区内的旅游商业，征集合作资金不低于6亿元。

二是征集方拟征集一家具有景区运营经验的文旅公司按国家AAAA级景区标准对园区项目进行运维管理。

三、主要做法

前期，该项目征集方采用建设工程公开招标方式启动招投标程序，未获得发改部门立项审批，耗时半年未能正常启动。为了破解困局，眉山分所主动请缨，在全面摸清项目基本面，并对国内多个文旅产业征集合作经验进行总结的基础上，仅用两个月时间，就帮助征集方理清思路，找到合规有效的交易方式，根据需求精准设计合作方案，并一次性通过眉山市彭山区人民政府和多部门联合专项审议。主要做法如下：

首先明确合作内容及范围（全面摸底）：一是合作方自主经营除彭祖文化体验园门票之外的各类旅游配套服务的商业活动，涵盖交通、餐饮、住宿、商品销售、娱乐、摄影摄像、户外广告、游客服务等八大种类。二是合作方进行园区运维管理服务，包括营销推广、环境卫生保洁、园林景观提升养护、园区建筑物、道路、水电气管网等基础设施设备维修保养，地灾、森林防火、文物保护、名木古树保护、白蚁防治，以及对景区内彭祖书院、彭祖居、膳食术馆、彭祖文化中心、禅茶院子等养生文化体验新场景持续深化打造，深度挖掘彭祖长寿养生文化。

其次是明确征集方的收入与支出（理清思路）：一是合作方需一次性支付商业经营费给征集方，用于彭祖山体验园区改造所产生的拆迁安置、林木回购、开发建设等费用。二是征集方根据相关部门对合作方的园区运维考核，每年将园区门票销售收入按照签订的《合作协议》约定的比例作为运维管理服务费支付给合作方。

最后设计征集合作方案（合作目的）：该项目的难点在于同时兼筹商业经营权与园区运维管理服务，也就是既有收入又有支出。如果按照常规的做法就应该制定两套方案，一个是出租一个是采购，但是在经济环境整体较差、利润点较低等情况下，可能会出现商业经营权无人问津，而运维管理服务报名者众多的局面，这肯定不是征集方想要的的结果。经西南联交所与眉山分所上下联动，最终拟定以6亿元作为园区商业经营权合作基价、合作方正向报价（往上加价），与以园区门票销售年收入的90%作为园区运维管理费基价、合作方反向报价（往下降价）相结合的综合评分合作方案，既达到了征集方的“多收入少支出”的目的，又满足合作方“有利可图”的意图。最终征集方采纳了眉山分所设计的合作方案，征集到有实力并具备文旅经营管理经验的合作方，征集到合作资金6亿元，圆满完成征集合作工作。

四、项目亮点——突破常规征集合作模式

该项目突破常规征集合作模式，不再是简单的场地出租、商业体出租，而是一个综合合作、招商、运维、服务的多元化征集合作模式，打破资产处置与采购不相容、收入与支出不并存的传统做法。从征集方的角度来说，传统的单一追求利益最大化思路在市场里已然行不通，从合作方的角度来讲，把控项目风险、挖掘潜在更多盈利点才是投资的关键。眉山分所在该项目方案设计时，站在双方角度考虑，充分权衡双方利益，最终达到共赢。

五、文旅要素产权市场创新发展意义

该项目以6亿元顺利成交，是地方国有企业撬动文旅产业提档升级、以资源换资本的一次有力探索。下一步，征集方将借助彭祖传统文化，深度挖掘彭祖精神，开发彭祖周边产品，依托合作方成熟的市场化运作方式，打造高质量文化旅游景点，以点带面推动江口古镇等周边景区发展。

国企改革重组后，四川省各地基本整合了当地的文旅资源成立文旅公司（集团），文旅要素产权交易将成为西南联合产权交易所“全域、全链条、全要素”的重要服务对象。创新打造文旅资源交易平台，结合各地方特点，创新文旅产业运营模式，对文旅产业而言，是创新文旅消费产品、助力文旅产业迭代升级的新业态;对国有低效文旅资产而言，是激活国有资产的新手段;对政府或地方文旅公司而言，是充分挖掘地方特色文化资源，创新文化传播方式的新模式;对于城市发展而言，可以增加就业人口，是带动周边配套完善，助推区域经济创造新极点。