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(1.新疆军区房地产管理局乌鲁木齐办事处，新疆 乌鲁木齐　830002；　2.解放军后勤工程学院，重庆　400016)



·建筑业管理与政策研究·

军队营房改造再利用的综合效益评价

石路1戴作球2王欣宇方2

(1.新疆军区房地产管理局乌鲁木齐办事处，新疆 乌鲁木齐830002；2.解放军后勤工程学院，重庆400016)

介绍了综合效益评价的特点，论述了综合效益评价指标体系的建立原则，从适用性、安全性、耐久性等角度，构建了军队营房改造再利用综合效益评价指标体系，有利于制定出科学的营房改造方案。

军队营房，综合效益，评价指标体系，改造方案

军队营房改造再利用作为我军既有营房保障的主要方式之一，对节约工程建造成本、避免生态环境破坏具有重要作用。为最大化程度发挥既有营房资源的军事经济效益，科学决策营房改造方案，应对其影响要素开展综合效益评价。论文结合综合效益评价特点，订立评价原则，并在此基础上构建评价指标体系，旨在为营房改造方案优选提供理论依据。

1　综合效益评价的特点

1)评价实体缺乏。

目前许多国家标准是针对具体的建筑实体进行评价的一种标准，是一种项目后评价的方法。而既有营房改造再利用决策是要求对改造方案预计取得的效益进行预测评价，属于项目前评价范畴。虽然有既有营房实体用于评价，但改造后和改造前各项指标区别较大。而对于作为对比的拆除重建方案，虽然有其他类似建筑可以作为参考，但不同的工程差异巨大，也缺乏评价的实体。决策专家只能通过对改造或拆除重建的初步方案进行分析，预测可能取得的综合效益，对各个方案进行评价并做出决策，以便高效利用资源，取得最好的各方面效益。

2)评价结果模糊。

由于是在决策前期进行的，建设方案还只是初步方案，甚至没有具体的图纸参数可以参考，得不到精确的数据作为指标参数，决策者只能凭借已有的少量资料和以往的案例经验，来估计可能取得的功能效果各项指标，很难得到精确的数据支撑，得出的评价结果是模糊的。

3)军事效益凸显。

与民用建筑或工业建筑不同，军队营房建设的综合效益评价还需考虑其军事效益。习主席指出：“营房就要有营房的样子”，军队营房是部队官兵生活训练办公的基本场所，其主要功能就是要保障部队，适应部队战备需求，提高官兵训练效果、工作效率、生活质量，紧紧围绕“能打仗、打胜仗”的根本目的。因此，对于既有营房改造再利用综合效益进行评价时一定要考虑其军事效益。此外，由于平时的营房建设不同于战时建设，军队营房建设在追求军事效益的同时，还需适当考量其经济、环境、社会等各方面效益。

2　综合效益评价指标体系的建立原则

1)系统全面性。既有营房改造再利用综合效益评价指标体系必须系统全面，避免漏项，要能够完整地反映营房的各方面性能。评价指标体系要有严谨、全面、科学合理的逻辑框架结构，能够全面反映评价对象的实质和特征，并能在同类事物的评价中广泛应用。由于评价的各个指标不可能是完全独立的，相互之间存在着千丝万缕的联系和制约。因此，我们在建立评价指标体系时既要全面，又要系统，要能够很好地梳理各指标之间的关系，构成一个系统全面的评价指标体系。

2)可评价性。由于本文所做的综合效益评价是项目前评价，与项目后评价不同，许多指标参数无法获得，或即使能够获得但获取的成本非常高，相对于考虑该项指标所获得的效益来讲并不划算。对于这类指标，我们可以通过替换成能够反映其评价功能或效益的其他指标，如果无法替换，则暂时不作考虑。

3)静态与动态相结合。军队营房改造再利用综合效益评价指标包括静态指标和动态指标。静态指标指的是随着房屋的使用时间增加，指标的性能参数基本不变。动态指标指的是随着房屋的使用，指标的性能参数会不断变化。对于动态指标，由于房屋建筑使用年限长，在评价建筑性能的时候，不能仅仅考虑刚改造完或新建完时的状态。因为新建方案和改造方案相比，刚建成的时候一些动态指标要好得多，但由于改造方案和新建方案的设计使用年限不同，刚建成时的指标参数意义不大，对于这类指标，应当结合营房设计使用年限从全寿命周期的角度进行考虑。

4)定性与定量相结合。军队既有营房改造再利用综合效益评价时，既要分析定性指标也要考虑定量指标。许多指标可以通过设计方案或参考同类建筑获得数据，但由于建筑本身的特点及项目前评价的客观原因，绝大多数指标难以量化，只能由专家给出一个模糊的直观判断。但这些指标又是改造再利用综合效益评价必须要考虑的。所以，在建立指标体系的时候，为了做出全面客观的评价，必须同时考虑定量和定性指标。

3　综合效益评价指标体系

1)适用性能。包括营房内部布局、设施设备适用性、隔声性能等。营房内部布局，指营房的内部布局是否有利于营房功能的实现。如办公楼建筑的功能区划分、房间分布等，对于提高办公效率有很大影响。设施设备适用性，包括房屋的采暖通风空调设施设备，给排水和燃气设施设备以及电气设备与设施等，既有营房的设施设备在保证剩余使用年限内满足使用的前提下不一定要全部进行更新换代，但设施设备的不同带来的使用感受是不同的。隔声性能，包括了楼板以及墙体、管道等的隔声性能，设备的减振和隔声等。

2)环境性能与效益。包括营房与环境协调性、噪声和污染空气隔离、建筑垃圾排放等。营房与环境协调性，包括营房整体造型和营房外立面、色彩效果与环境的协调性，营房是否符合军队营房形象要求。噪声和污染空气隔离，指通过建筑布局或朝向的不同设置，避免室内正面接受室外噪声或污染空气的干扰。比如宿舍楼应当远离马路等有噪声的地方，或通过背靠马路等方案，避免噪声干扰。建筑垃圾排放，指营房改造或重建方案带来的建筑垃圾，比如拆除重建和加层改造对比，显然拆除重建会带来更多建筑垃圾。

3)社会效益。包括节能效益、节水效益、节地效益、节材效益等。节能效益，包括建筑设计节能效益、围护结构节能效益、采暖空调系统节能效益和照明系统节能效益。节水效益，包括中水及雨水的利用、使用合适的产品及管道材料等。节地效益，包括地下或半地下停车比例，建筑设计的标准层使用面积系数等。节材效益，包括对可废弃材料的再利用、营房设计及施工新技术的应用、新的节能举措以及建材回收使用的比率。

4)安全性能。包括营房防火、设备设施安全性、抗震设防等。营房防火，包括营房的耐火等级、灭火及报警系统的配置情况、防火门(窗)及疏散设施的配置情况。设备设施安全性，包括配电设备与电气设备的保护措施与装置，配电设备与环境的适应性，防雷措施与装置，配电系统的接地方式与接地装置等。抗震设防，指的是考察在符合强制性标准的前提下，军队营房抗震设防的烈度以及各种抗震措施。

5)耐久性能。耐久性能评价包括装修工程、防水与防潮措施、管线工程、设备和门窗的耐久性能。各部件的耐久性能要结合房屋的剩余使用年限考虑适当的耐久性需求，对于改造方案，应当保证在剩余设计使用年限内正常使用，无需大修，对于新建方案，应当达到当前的普遍水平。

6)军事效益。包括建筑外观、智能化安防保密系统、战备和隐蔽效益等。建筑外观，指建筑风貌的直接体现，军队营房应当有军队特色，稳重、大气又不失朴素。好的营房建筑外观不仅能够体现军营风貌，还能无形中增进部队官兵自豪感，激励广大官兵奋勇争先。智能安防与保密系统，一些营房的安全保密要求高，除了人防以外，技防也是非常必要的途径。战备效益，军队营房应当符合战备要求，如士兵宿舍的建筑布局、通道设计等应当利于紧急拉动等战备要求，且不能修建过高。隐蔽效益，对于有隐蔽要求的营房建筑，应当符合一定标准。如营房应当尽量与周边自然和社会环境保持协调一致，以免目标过于凸出、易于标记。

The comprehensive benefit evaluation of military barracks transformation

Shi Lu1Dai Zuoqiu2Wang Xinyufang2

(1.UrumqiOffice,XinjiangMilitaryRegionRealEstateAgency,Urumqi830002,China;2.PLALogisticsEngineeringCollege,Chongqing400016,China)

This paper introduced the characteristics of comprehensive benefit evaluation, discussed the establishment principle of comprehensive benefit evaluation index system, from the applicability, safety, durability, constructed the comprehensive benefit evaluation index system of military barracks transformation and reuse, conducive to the development of science barracks transformation scheme.

military barracks, comprehensive benefit, evaluation index system, transformation scheme

1009-6825(2016)21-0229-03

2016-05-16

石路(1973- )，男，工程师

F283

A