余嘉豪 珠海华发集团有限公司

财务分析，即以企业的资产负债表、利润表、现金流量表等作为基础，运用系统的财务方法，对企业的资产负债、经营收益、现金流量及其变化进行评估，从而为管理层的决策提供可靠的数据支撑。随着日益严峻的内外部环境，深入研究房地产企业的财务分析工作，对于推动企业的可持续发展具有重要的现实意义。

一、房地产行业的相关特征

首先，房地产项目周期较长、资金占用较大，流动性风险相对较高。一个房地产开发项目，从取得土地到交付给客户，最快也需3 年。在项目建设一半的周期内，现金流入无法弥补现金投入，长期处于资金压力下。在市场环境改变时，当价格、销售进度或销售回款没有达到既定目标时，就会增加资金占用的数额和时间，从而导致企业的流动性风险较高。“房住不炒”的方针以及房地产市场的紧缩，导致了房地产行业的流动性危机，并由此引发了一系列债务违约等问题。

其次，产品的高度差异化。每个开发项目都会根据其所处的城市、地理位置、产品的功能而有所区别，各业态组合所占的比重都不尽相同，具有独特性。每个房地产企业，由于其远景目标和开发范围的差异，各类型的自销售和可销售商业模式的组合比率也有差异，同时不同的发展阶段所反映出的财务报表形式也有着显著差异，财务分析数据和指标也呈现出一定的差别[1]。

此外，预售模式的财务报表数据特征也有别于其他产业。……