郭永清

[名城地产（福建）有限公司，福州 350000]

引 言

在当前发展背景下，国家应加强对房地产企业的宏观政策调控力度。在过去的发展中，部分房地产企业销售市场急剧下降，增加了企业内部融资难度，且由于企业内部经营管理不够规范，容易出现相应的债务危机，甚至出现烂尾的现象，造成严重不良的社会影响。因此，新时期房地产企业要全面转变传统的资金管理模式，对资金筹集、使用的各个环节加强重视，有效管控，全面提高内部资金管理质量与效率，确保企业具备稳定的资金链，实现企业长远、稳定发展。鉴于当前房地产企业资金管理存在不足，对其加强研究具有重要意义。

一、房地产企业资金管理概述

（一）资金管理的概念

企业加强资金管理是监督、管控资金流转的过程，涉及筹集资金、制订详细的资金使用计划、监督资金使用过程、考核资金使用效果、提高资金运行效率等各个方面。房地产企业资金较为密集，具有较大的投资风险，且资金投资具有较长的回收周期，通过加强资金筹集、计划、运营、支付等各个环节的管理，能够保障内部运营管理活动具备稳定的资金供应，支撑房地产企业快速发展。

（二）资金管理的特点

房地产企业运行内部开发项目的流程涉及研究项目的可行性、购买土地、启动项目、建设施工、预售开盘、项目持续施工、后期的交付及验收结算等各个流程。在企业前期购地阶段，需要内部大量的投入资金及三年左右的施工建设周期。在此过程中，企业持续投入大量资金，只有在项目取得预售证后，才能通过销售房产逐步回收资金，促进内部资金平衡并逐步产生相应的盈余。在这个周期内，不可控的因素较多，如经济环境、国家信贷政策、监管政策、对房价的管控与指导等，这些因素均可能影响企业的融资，增加企业的销售难度，导致资金难以有效回笼，项目被迫停工。可见，房地产企业的资金管理特点受运作模式影响较大，因大量的资金需求，也使得企业承受较高的风险。

（三）资金管理的重要性

众所周知，资金对于房地产企业来说至关重要，具体表现在两个方面：一是资金是保障企业生存的关键。企业财务管理中的现金管理最为重要，资金如同企业的血液，只有资金充足，企业才能实现持续、稳定发展，若资金不足，项目便会出现烂尾的现象，也会因无法如期交房，甚至会使企业面临倒闭的危险，给企业及业主带来严重的影响。当前，部分地方实施土地集中供应的模式，使得内部短期筹资压力激增。因此，通过加强资金管理可以维护好内部资金安全，同时制订详细的资金使用计划确保资金正常周转，能够有效减少内部风险，为企业的生存和发展建立稳定的基础。二是资金是企业实现长远发展的核心竞争力。立足于当前的房地产市场背景，只有确保公司稳定、有序运行，才能逐步恢复市场信心。企业通过合理规划、有效使用资金、重视销售回款、加强债务管理，促使企业实现规模化发展，全面提升企业经营效益。可见，房地产企业只有具备完善的资金管理和财务管理制度，并在市场中具备良好的企业信誉，才能全面提升企业竞争实力，实现持续、稳定发展。

二、房地产企业资金管理问题

（一）融资渠道单一，融资成本高

房地产企业在扩张自身规模时，面临的最大问题是内部资金较为紧张。为有效缓解内部资金紧张问题，企业多采用银行贷款的方式保障资金稳定供应，受各种条件的限制，银行贷款是当下房地产企业融资的主要方式。此外，立足于当前的发展环境，房产销售市场较为低迷，企业延长销售回款周期会增加工程款项的支付压力，使企业随时面临资金链断裂的风险，增加企业潜在的经营安全隐患。同时，银行贷款利率上升会增加房地产企业的融资风险及融资成本。

（二）缺少独立的资金预算体系

现阶段，房地产企业独立的资金预算管理体系还不完善，仅在内部财务管理制度中制定了相应的预算管理要求。在开展资金预算编制前，相关人员并未充分调查、分析企业环境因素，对市场动向把握不足，难以有效应对突发事件，且不具备相应的应对方案，容易产生资金风险。此外，立足于预算执行层面，对资金流入、流出的动态监督不足，因而难以及时控制超支情况，预算执行结果出现超出预算总额的现象，增加了企业的资金风险。同时，预算执行结束后，相关归口部门不重视总结、分析，导致企业内部资金闲置、资金短缺的问题长期难以解决，这也增加了企业内部的资金风险。总之，由于企业在预算编制、执行及后期总结层面均缺乏规范的体系，导致各项工作难以规范、有序开展。

（三）资金管理较为分散

房地产企业的规模普遍较大，具有众多的子公司，若采用分散的管理模式就不能及时、有效地管控内部资金。企业子公司多采用随意的资金管理模式，因其独立行事，导致集团无法统筹安排各项投资、融资活动，难以提高内部资金的使用效率。此外，这种分散的资金管理模式容易使资金充足的子公司出现资金闲置现象，而资金短缺的子公司却在银行贷款，增加了企业不必要的支出，危及企业的整体利益。同时，由于房地产企业资金监管、按揭放款的银行账户较多，各个银行账户分存内部资金，增加了资金统一管理的成本，也使得企业面临相应的资金管理风险。

（四）内部控制薄弱，资金使用缺乏监督

当前，企业内部控制薄弱，资金使用缺乏监督是内部资金管理表现出的重要问题。部分房地产企业虽制定了相应的预算管理方案，但在执行环节方案落实不足，未能及时调整各项目标，增加了内部资金的使用成本，难以实现理想的资金管理效果。此外，部分大型房地产企业为了实现集团化、规模化发展，具备较多的分支机构，且广泛分布于不同的地区，企业往往下放相应的财务及采购权力，导致子公司与商业银行之间自主往来，在不同的银行中开设账号，且均具有相应的现金储备，使得内部出现资金分布不均的问题，更难以有效利用好内部资金，对资金的流程无法有效把控，增加了企业运营管理的风险。

（五）资金管理人才不足

房地产企业极度依赖资金，资金管理在企业内部占据重要地位。但因内部资金管理人才不足，资金管理效果不佳，是企业当前必须重点关注的问题。一方面，房地产企业管理人员比较关注工程项目建设情况、房产销售情况，对资金管理工作较为忽视，并不重视培养及招聘专业的资金管理人才，增加了内部资金管理潜在的风险。例如，现有的财务人员对资金管理方面的知识欠缺，因前期融资成本较高，提高了企业内部负债率，项目中期建设环节对资金结构的优化不足，使得内部财务杠杆不够平衡。当前，多数房地产企业资金管理归财务部门负责，其他部门对资金管理的参与度不足，也使得内部资金管理氛围不够浓厚，难以收获理想的资金管理效果。另一方面，随着财务数字化不断普及并在企业资金管理中加强应用，现有的财务管理人员专业能力欠缺，不适应精细化管理的各项要求，增加了内部资金管理工作开展的难度。

三、房地产企业资金管理优化对策

当前，房地产行业在国民经济中的地位非常重要，有利于推动GDP 增长、增加税收收入、促进社会就业，受到了社会各界的广泛关注。同时，其经营情况与人民群众的利益密切相关，也是影响社会稳定的重要因素。因房地产企业对资金的依存度较高，贯穿于房地产运营的各个环节，需要较长的时间周期才可回笼资金，使得企业资金管理环节面临较多的风险，企业在实际的资金管理工作开展中也存在较多的问题，因此企业需予以重视并及时解决好现有的问题。本文针对房地产企业资金管理中普遍存在的融资渠道单一、资金预算管理体系不足、资金管理较为分散、内部监督不足、缺乏资金管理人才等各项问题，提出以下解决方案。

（一）构建多元化融资渠道

房地产企业在进行融资活动过程中，不仅要拓宽现有的融资渠道，也要重视控制融资成本，降低融资风险。一来企业要保持自身良好的信用，增进与银行之间的联系，建立密切的关系，利用好各项融资政策，保障企业具备稳定的融资来源。二来企业可采用债券及股权融资的方式，实现有效的风险、利益共担，降低企业融资成本。三来企业需通过多元化的支付工程款方式，如商业承兑汇票等方式，合理控制内部资金成本，建立有效的多元化融资模式。

（二）优化年度资金预算

房地产企业要想提高资金管理质量，就必须重视优化年度资金预算，建立完善且独立的资金预算管理体系，科学预测各项目资金流，确保资金链稳定且持续供应。

首先，在资金预算编制环节，需要充分考量外部环境、内部运营及市场动向，完善多层、多级预算审核体系，各部门负责人需严格审核各自资金预算，再上报至管理部门加以审核汇总之后，企业管理层方可召开内部会议，制定相应的决策，形成相应的年度资金预算方案，以便于更好地应对突发情况，减少企业内部损失。

其次，企业在预算执行环节要重视加强对现金流的管理，树立相应的风险防范观念，对资金的流入、流出加强控制，实现全过程监管，针对超支风险及时加以纠偏，建立闭环的反馈机制，更好地在实践过程中对各项工作开展进行优化。

最后，在预算管理工作完成后，企业也要重视组织员工召开相应的分析会议，明确年度预算管理工作的问题，反思、总结问题的解决方案，从而可以更好地调整下一阶段的工作开展情况，通过在预算管理的各个环节中建设完善的管理体系，促进各项工作高效开展。

（三）建立资金集中管理机制

当前，房地产企业要重视建立资金集中管理机制，以更好地配置、使用内部资金，全面提升资金使用效益。具体而言，企业可以从三个方面展开：首先，重视运营资金的存放管理，以自身实际经营管理特点为基础，制订合理的资金使用计划，除政府指定存放的资金外，企业可建立“资金池”进行管理，成立相应的资金管理中心，进行统一化监督、管理，以收获良好的资金管理效果。其次，企业需重视调节、支配内部资金，加强统一调度，做好相应的重大项目建设投资工作。此外，为有效控制筹资、融资成本，企业总部也可采取向下属企业提供内部贷款的方式，有效控制内部融资支出。最后，要对企业内部资金借贷活动加以规范，及时评价下属企业的资金借贷行为，制定公开、完善、安全、权责分明的资金借贷机制，提升内部资源配置与使用能力，为企业创造更大的管理效益。

（四）强化内部监督，加强资金监管

现阶段，房地产企业要建立完善的资金监管与内部控制制度，通过加强各层级的风险管理意识，切实落实好相应的内部控制方案。首先，在开展资金监管工作前，要培训相关管理人员，从而在企业中建设良好的资金风险管理氛围，减少经营决策环节的各项失误。其次，企业需重视加强内部控制制度建设，利用好审计、法务部门的监督职责，定期对内部业务加以梳理，并对其进行科学的监督与指导，在工作执行中不断总结经验，完善现有的内部控制机制。最后，针对内部财务规划，企业需设置相应的弹性空间，科学制定内部资金的安全警戒线，及时防范内部资金风险。

（五）做好人员培训，提高人员综合素质

房地产企业要重视加强人员培训，全面提升内部人员的综合素质以储备优质的资金管理人才，促进各部门配合资金管理相关人员的工作，在企业中形成良好的资金管理氛围。首先，企业需定期展开资金管理培训工作，针对房地产企业的资金管理重点、难点予以培训，促使管理人员树立成本管理意识，并高效使用数字化、信息化工具，为资金管理、成本管控工作赋能。其次，企业应重视从外部招聘相应的资金管理人员，对应聘人员的资金管理知识、成本管理知识加以综合考量，确保招聘到高水平的资金管理人才，为各项工作高效开展建立相应的人才储备。针对新招聘的人员，也要做好相应的岗前培训工作，促使人员快速熟悉企业业务，投入相应的资金管理工作当中。最后，企业也要重视建设完善的晋升机制，为人才提供相应的职业发展通道，使其在工作开展环节更加具备积极性，更好地推动内部资金管理工作切实落实。

结 语

综上所述，鉴于房地产企业投入较高、风险较大且近年来存在较多的违约现象，使得延期交房的现象较为普遍，这也导致市场对房地产企业缺乏信心。因此，房地产企业应抛弃传统粗放、野蛮的管理模式，实施精细化管理，在市场中建立良好的企业形象，增强消费者的信任，这对企业的长远、稳定发展也是有利的。企业应构建多元化的融资渠道，通过拓宽内部资金来源，合理管控资金使用，提升内部资金的使用效果；优化年度资金预算管理体系，对预算编制、执行及后续的总结环节加以严格管控，及时处理资金管理过程中的各项问题，并通过加强反思，解决企业后续工作开展中的各项问题；建立资金集中管理机制，通过对资金进行集中管理，将内部资金合理调配，确保资金使用于关键环节，达到理想的资金管理效果；重视内部监督，对资金使用的各个环节加强监管，规避资金使用中的不合理现象；重视培养资金管理人才，通过人才培养、人才引进等多样化的方式，为资金管理工作的顺利开展建立优质人才储备，保障各项工作高效开展。