论房地产企业破产程序中购房人的利益平衡

2022-12-29天津宗汇律师事务所袁松

区域治理 2022年33期

天津宗汇律师事务所袁松

房地产交易的双方通常为房地产开发企业与购房人,在正常交易过程中,只要双方遵循合同约定,在法律制度的保护下都不会出现过大的争议矛盾。但是一旦出现争议矛盾,就有可能涉及多方的利益,包括房地产开发企业、购房人、承包人、施工人等等,在这其中,各方权益纠葛不清,难以在争议中选择最优的解决方案,使得各方都满意或者接受。在权益的保护中,购房人的权利往往处于比较弱势的一方,房屋作为购房人的居住场所,其"居住权"的权利应当得到重视和保障。在一个房地产综合开发房地产企业即将进入清算破产准备程序时,购房人作为个人的存在,其权利的保障往往难以实现真正意义上的公平。近年来,由于疫情的影响,大量的房地产开发企业都陷入了较大的困境,许多购房人面临着房地产开发企业交房困难却不知道如何去保障自己权益的出境,房地产开发企业也陷入了资金流转困难,难以复工动工的困境,双方在此陷入了一个恶性的循环中去。

一、破产程序中各方的权益冲突及处理原则

破产的法律制度最早起源于意大利中世纪的法律,是我国古代国家债务和执行的制度经过两千多年数次改革演变产生的直接结果。而破产诉讼程序价值目标也已经历到中国近代法的强调兼顾司法保护与债务人保护的双方利益。在国家经济普遍受到影响的社会背景下,房地产企业在面对可能不能清偿外部债务,资不抵债或者明显缺乏清偿债务能力选择进入破产程序的时候,各方都会陷入一种情绪上的恐慌,迫切地需要了解房地产开发企业的经营状况以及偿还债务的能力。在能够解决目前这种资金困难的情况条件下,应当能保证法院首先必须调查并落实到已被破产注销的该企业全部占有的所有债务财产情况，并且跟胡有关法律规定明确破产企业的财产。

在落实了破产企业的财产后，我们需要讨论各方在履行合同中遇到破产问题时，如何去维护自己的权利，并且在各方的权益纠纷中寻求一个动态的平衡。

（一）继续履行合同的选择权

我国《企业破产法》规定，法院受理破产申请后，管理人有权决定解除或者继续履行破产申请受理前成立而债务人和当事人均未履行完毕的合同，并通知对方当事人（《企业破产法》第18条第1款）。依据该条款，管理人有权在法院受理破产申请后，有权以破产财产和债权人利益最大化为标准，在解除合同或继续履行合同之间进行取舍。

因此管理人需要特别留意在破产程序受理后及时选择继续履行并通知对方当事人在能够选择继续履行合同的情况下选择继续履行合同，既能够保护购房人的权益，又能够避免产生纠纷，减少诉讼的可能。

（二）保护购房人权利的必要性

在有效保证破产消费交易购房人权益完整性问题和有效积极稳妥维护破产消费交易清偿合法度可行性问题上之间必须重新统筹进行全面利弊分析衡量,应力争做到首先是应妥善保护好所有破产消费交易购房人本身应有取得的上述各项法律权利,在使所有破产消费贸易购房人及其自身具有的最大合法和最有效之基本的财产生存权得到充分并获得最大合法之保障及其实现可能性的一切合理的前提条件下,综合考量并平衡保障好其他各方利益之最大利益,使所有破产消费者交易得到清偿及其解决方案并不意味着单单应当成为阻却其他机构投资者依法继续进行破产或交易清算行为时的最后一道障碍"屏障"。第一,就国内目前中国房地产市场结构及其整体自身经济环境情况而言,消费家庭以及其他购房的人主体作为市场刚性需求方,是保证目前整体房地产市场能够赖以保持繁荣并持续稳健发展的需求力的一种基本稳定来源,也是可以支撑起当下乃至整个国家房地产经济整体去消化过剩库存去同质化的一种重要和根本的市场动力,相较起来自其他相关产品市场的各市场参与和需求主体其自身价值理应都受政府优先和予以适当保护;第二,在当今中华民族社会传统固有的守土者观念根深蒂固及其社会影响巨大背景下,购买的一套普通房屋产权纠纷几乎就只可能与我们几乎的每位普通的国人家庭成员有关,予以依法并优先的给予司法保护也同样的具有法律普及适度的意义,也同样正符合当下普通中国社会公众价值与认知。

（三）购房人的权利及地位

在破产程序中，针对房地产开发企业的破产，购房人有赔偿损失请求权、返还请求权等权利，购房人应当根据具体的实际情况去选择通过哪种请求权来保障自己的权利。在破产管理人提出继续履行合同时，购房人根据，《企业破产法》的规定：可以要求对方提供担保，如果管理人不提供担保的，视为解除合同。因此在破产程序中管理者和购房人都需要综合考虑购房人的付款比例和占有等各种要素来决定是否继续履行房屋商品房买卖合同。

如何有效处理一方当事人双方就该合同的已经完成部分没有履行提出的合同返还的请求权,可以说目前是当今我国经济理论界和工商实务界之间在对待双方当事人均还未彻底履行的完部分合同问题的上是最大主要的理论争议之点问题之一。目前学界大体的有如下两种基本观点。第一,共益性债务消灭说。有一观点是认为,站立在我国民法原理的角度,合同义务解除履行后,法律状态是因原合同关系之消灭而得以恢复法律原状。因此,对方当事人除应对其原判债务人财产应当负有同等连带给付返还与清偿给付义务,债务人也同时也就应该对其原对方财产及其当事各方债权人应当负有连带同等的返还及赔偿的义务。由于行使该完成部分的返还部分财产义务时也是可以完全的基于国家行政破产法形式上被赋予的了对于破产企业组织管理人债务负担的一个相对而特别有效地自由解除之权力而由此所产生而来行使的,应当能够完全是基于保障对方当事人的享有的公平的财产权利的法律公平原则考虑,允许可以由该对方当事人的依法地就该对已经由完成的部分返还的债务履行中产生的剩余全部财产义务的拥有和自由行使取回权,或者在当剩余财产部分义务不存在法律效力时就将这两种与其已经完全结束或者部分财产已履行债务的无等价关系存在的共同财产债权都转列为最后一种的共益权债务。根据以上这种理论观点,损害经济赔偿责任请求权债原本上也都应当同时被人看作也是普通共益债务,只是国家立法在政策意义上将为了进一步减轻被破产主体财产方面的风险负担才降低其为一般普通利益债权。在当今我国,也有这种观点是基于以不当的得利与返还义务为由才支持一般共益的债务一说。

二、破产程序审理实务中保障购房人权利的方式

（一）《优先受偿权批复》

2002年最高人民法院新制定公布了的《关于最高人民法院行使关于我国建设国家工程价款的优先顺序受求偿案权问题的批复意见》(以下简称《优先受偿权批复》)精神,确立起了确保购房时消费者的对返还购物房款请求权的权利实现优先区别于支付工程价款等优先享有受求偿益权实现和抵押权实现的制度。

最高人民法院对在审理北京英嘉房地产开发有限公司与杨飞之间房地产的转让物权归属确认等纠纷案讼的生效再审复核裁定意见中,根据物权法《优先受偿权批复》中的相应规定,认定为购房所有权人应就出售所已购之商品房享有对被破产商品房出卖第三人应当享有赔偿的破产债权,是对一种当事人针对同一特定标的不动产转让所共同享有清偿的债权具有完全非金钱债务属性特点的一项特殊债权破产的债权,在财产受抵偿权顺序问题上应当优先确定于房地产建设开发工程价款优先权,购房人主张对于处分其名下所自购房屋享有的优先权利,因由于其标的物具有的特定性和相对优先性,故对于该特殊债权实现的优先实现权利并且不会单独构成了对其他特定破产的债权人的合法财产权益实现的实质损害。法律保护着该等特殊的破产的债权实现的优先权实现,从而又表征出着将该项优先权利的优位于工程款的优先受求偿权人的合法地位。上述两起案例审理虽然同样是主要围绕了最高一级人民法院做出关于依法驳回原北京英嘉房地产开发有限公司业主对其与新杨飞房屋之间相关的土地物权转移确认等纠纷解决申请一案的行政民事行政裁定案而来展开处理的,但是实际上该案实际上是对破产重组案件提起的一次派生型诉讼。案件最后的判决处理最终结果无疑也进一步表明体现了目前最高人民法院坚持对于尚未支付住房全部首付或者剩余大部分价款购房人的原购房人权益问题的一种优先法律保护之态度。

《优先受偿权批复》法条总则中已经明确的规定到了:建设性工程价款受让人享有的优先相应于受索偿益权和优先相对于受房地产抵押权以及其他的各种债权而予以或优先给予受索偿,但他也就不得同时排除和对抗受让人已实际支付并给受了扣除他支付全部价款的或部分超过其大部分商品房价款数额后支付的其他所有的购房第三人价款份额的权利。

（二）司法实践中的处理方式

湖南省高院在李宪华与华融湘江银行、湖南四达建设一案中指出公民的生存权是基本人权，在承认抵押权效力的前提下认定李宪华所购买房屋自住，属于生存权利，基于社会和谐稳定，根据《优先受偿权批复》的裁判理念应当优先于经营权而受到法律特别保护。而这一案例表明法院为保障购房人债权的优先清偿顺位，而这种制度法官没有统一的法律规范很容易造成同案不同判。

而购房人作为较为弱势的一方，从社会的普遍性来看，将购房人的权利作为优先保护的一方还是优过于缺的。因此规定购房人的对房屋的物权期待权是较为有利的。

在暂时无法直接办理该房产有效抵押证书的这种情况条件下,该购房人要求向其他银行直接办理按揭购房相关贷款时,房地产综合性开发建筑业公司以本身实力作为履约保证人为购房人将来的购买贷款房屋行为所提供全额担保,在上述这种特殊情形条件下,我一般认为贷款不抵押应当直接视同贷款为按期交付了没有全部偿还购房款,而债务人应当是以尚未支付购房者的所有首付款数额和债权人进入重整破产申请程序时的已经被偿还银行的房屋贷款合计金额之间的算术总和来作为该购房者目前已经实际支付偿还的部分购房全款,通过实际计算所支付购房者的剩余房款金额在支付全部房屋贷款购房全部款应付及实际应付房贷利息支付中合计所需占款项的支付比例等来进一步确定购房者是否应当符合其在重整破产中债权优先清偿的顺位法中债权的顺位优先的地位。因为在此种特定情况条件下,购房人一般仅对此享有一种债权,待该购房人已将按揭贷款全部债务清偿完成之时,房地产的开发有限责任公司履行的房屋保证人责任才因为全债款的实际清偿完而获得免除,房地产的开发责任公司据此才能依法配合银行将其该宗房屋资产的房屋所有权转移登记注册在其他购房者名下,这时其他购房者也才可以真正开始享有该种房屋财产的完全所有权。

（三）房地产企业破产程序中各方债权的清偿顺序

通过法院对《破产法》《合同法》及《优先受偿权批复》等的判决综合案情分析,已经连续支付购房人全部定金或者是大部分应付购房按揭款利息的请求权消费购房人要求在被破产的案件法院受理之前又要求银行继续担保履行抵押合同债务并再次取得原房屋所有权人的返还请求权的以及银行解除按揭合同违约后主声张返还全部购房按揭款违约金及相应损害经济赔偿金等的返还请求权均应当同时作为一类特殊民事债权,在一般人民法院所受理房地产经营开发的企业申请破产申请案件发生前,进行优先处理。具体来说就是将上述购房人权利通过破产案件衍生诉讼或者协商等形式与房地产开发企业财产的剥离,以实现保障其”生存权”的目的。

尽管在房屋权利上仅存在消费购房人请求权的特定情况条件下,建设或者工程价款的优先顺位受求偿价权者并没有不能有效对抗那些已经承诺支付建设工程全部造价或者其他大部分价款后的消费购房人,但是但是建筑施工企业涉及大批农民工的工资等切身利益,如果因为房地产开发企业破产而不能优先支付,也将产生一系列的社会负面效应。因此其风险仅为劣后于那些已经提前支付出全部定金或者支付大部分定金购楼房款后的消费型购房人,但优于其他债权,在破产案件受理后首先获得清偿。

破产案件宣告终止后,对作为破产宣告人取得的某些特定的财产的享有先行担保排除权除外的一般权利人,对其该一特定的财产依法享有行使优先债权受抵偿权利的普通权利,理论概念上可以称为是”别除权人”债权,上述特别除权请求人如在期间行使该优先受偿权时未能按期完全履行受抵偿债权的,其剩余未依法受偿债务的优先债权可作为该普通的债权一并处理。

在国家破产清偿程序法中,职工债权也通常可以作为破产第一债权顺序之一来依法清偿,破产的企业的欠缴法定的法定社会保险费用部分和其所应欠纳税款做为债权第二偿债顺序,其后清偿的视同普通的债权顺序按债务比例来清偿。