邢 鑫

（晋中华晟房地产有限公司，山西 晋中 030600）

房地产企业的资产管理，是资产所有者通过自身或专业机构来科学管理有形房地产资产，以实现资产的最大保值增值。企业的资产管理水平和模式会直接影响到经济效益。我国市场经济的进一步发展对房地产企业的内外环境产生了巨大影响，竞争愈加激烈，企业要迅速响应市场经济的变化，及时改善经营理念，对资产管理的方法和举措进行不断更新，才能适应公司未来可持续发展的要求，在竞争中占据更有利的地位。

一、房地产企业资产管理概述

（一）企业资产管理的概念

企业资产管理就是本着提高资产利用的效率以及减少企业维护运营的成本的目的，运用信息化的手段，对企业特别是资产密集型企业的维修资源进行优化，使企业维护资产的成本降低，经营效率提高。从长远来看，合理科学的企业资产的管理可以使企业在市场竞争中占据一定的优势。资产管理包括静态核算和动态管理，其中动态管理又包含了资产从购买到作废的整个环节。

（二）房地产企业资产管理的重要性

1.促进企业规模化发展

房地产企业的资产管理，是对房地产资产进行科学的管理，以实现资产价值的最大化以及可能的增值。房地产企业的发展深受企业资产是否合理有效地被分配安置的影响。企业的资产管理从来不是某个人或某个部门的工作，而是需要企业全体员工共同参与的工作。只有企业员工树立了高度的管理意识和责任心，企业资产管理才能更好地发展和完善，落实企业资产管理，才能使得企业内部产权更加明晰、企业内部资产得到振兴，资产才能充分发挥其实际的作用和价值。同时，落实企业资产管理，可以有效减少或杜绝企业的资产损失和经济损失，良好的企业资产管理有利于使企业资产得到优化配置，提高企业资产利用效率。资产管理有利于企业资源整合，公司各职能部门可以形成系统化、规范化的协调经营，同时提高企业的行动能力，充分发挥企业的最大效益，形成规模经济的发展模式，为企业做大做强提供保障。

2.提升企业市场竞争力

加强对房地产企业的资产管理，可以提高其市场竞争力。在企业日常的生产经营中，有效管理无形资产或者固定资产，能够使固定资产的使用效率得到提高，减少本来可以避免的浪费，获得更大的经济效益，进一步推动对房地产企业资产制度的实施，积极调动企业全体人员的主人翁意识，汇聚智慧，为房地产企业的发展提供更多的助力，使得企业的实力增强，竞争力提高。

3.降低企业经营风险

在房地产企业使用其资产的整个流程中加强对其使用的控制，有助于提高企业资产的安全性，降低风险性。关于控制措施，可以采用评估、预算编制、后评估和监督等方式，以此降低企业经营风险，进一步提高企业收益和经营效率，为企业未来的发展和形成企业文化提供参考。

二、A公司资产管理分析

（一）A公司简介

A公司成立于2004年8月，公司现有员工127人，专业技术人员35人，其中高级职称6人，中级职称14人，初级职称12人，专业分布为建筑、管理、财务、统计、法律等。公司下面设有财务部、总工办、工程部、销售部、后勤部、安置办公室和行政办公室。A公司自成立以来，从严格质量的各个环节的产品设计、制造、销售、售后服务，都始终专注于为大多数用户提供高品质的建筑和完善的售后服务，致力于房地产的开发和运营。企业的运营观念遵循“竭己之诚，尽客之意”。

（二）A公司资产管理中存在的问题

1.资产管理制度有待完善

A公司现有的资产管理制度中，没有设立专门资产管理的职能部门，与之对应的工作制度和部门职责也就无从谈起，资产管理相关工作只是按照领导的指示完成。没有专门的计划、运行过程、业绩评价制度、奖励机制和监管措施，现有的人员职能分工只是大致划分为几个用工部门，然后根据房地产行业的运营习惯或领导的要求来划分职责。随着A公司规模的逐渐扩张，现有部门的工作协调和事项交接容易出现责任推卸和差错纰漏等问题，公司发展过程中重要的决策（如投资、规划）会出现优柔寡断的现象，甚至造成错误的决策。究其原因是A公司还没有完善的资产管理制度，同时，A公司缺乏全面的信息化和专业化的管理措施。

2.资产管理人才供给不足

对于房地产行业而言，在后期扩张的过程中，可能会因为知识的限制、思维的固定式和对短期利益的追求而不聘请职业经理人，从而导致公司缺少有效的资产管理。A公司的人员配置中，主要人员组成均为房地产行业相关专业人才及公司运营配备人员，专业的资产管理方面人才引进不足，无法支撑企业资产管理的正常运作。此外，A公司管理层对资产管理的忽视以及中低层员工缺少专业的资产管理培训，导致A公司资产管理混乱，对A公司的发展壮大产生了阻碍。

3.资产管理过程粗犷

A公司在日常运营中不注重资产管理，只注重房地产业务的开发、销售和市场。A公司在资产管理方面采取粗放的管理，专业管理人员安排不足，也缺乏对管理人才的培养，甚至随意进行管理人员的调动。

（1）缺乏规范的人员管理

在A公司，虽然从业人员较多，但在人员晋升、职业规划以及薪酬提升制度方面，仍有所欠缺，很多员工是批量招聘和解聘的，人员流动量大，固定的管理人员和技术人才匮乏，一些有专业能力人才因此而被流失掉。在一些项目上，A公司会聘请第三方公司来完成，这不仅增加了企业的成本，也阻碍了A公司的规模和长远发展。

（2）缺乏规范的存货管理

A公司在库存管理方面也有一些漏洞问题存在，如库存登记不完整或商品不上牌。库存管理有利于实现以较小的库存实现较大的工作效率，为公司的未来建设及规模发展做准备，能够为A公司减少生产成本，增加公司收益。目前，A公司没有做好库存登记和维修工作，以致零部件丢失、损坏、无序等状况的出现，增加了公司的成本。

（3）固定资产管理效益较低

目前，A公司对固定资产的管理方面不够完善，没有专门的部门进行资产规划，只是为了管理而管理，没有站在品牌和投资的角度去进行固定资产管理。如A公司的总部和市场推广并没有进行整体品牌形象打造，只是沿用行业市场的运营模式，固定资产的管理效益无法得到最大程度的发挥。此外，没有仔细计算固定资产，从公司未来可持续发展角度考虑，有欠稳妥。一遇到资金不足的情况，就进行抵押，未计算考虑固定资产的收益问题，导致很多的固定资产收益浪费。

（4）缺乏规范的采购管理

A公司的采购管理缺少长远的规划，成本效益核算不够充分，采购制度不够严格，导致A公司一些材料不考虑成本的重复采购，产生浪费资源的行为，增加了成本。对此，A公司应该将采购制度规范化、智能化，制定企业采购预算、评估收益和业绩评价制度，杜绝现有为了采购而采购情况再次发生。

4.资产管理的监督力度不足

A公司缺乏对资产管理的有效监管。虽然，A公司设置有监管部门，但在职能发挥上只是流于形式。对管理的各个环节并没有起到真正的监督作用，只是例行检查和签字。另外，监管部门的任职人员也并不专业，并不了解管理的实际内容，日常管理只是简单的汇总上报，并不能起到监管作用。甚至A公司认为，监管部门的设立，并不能为公司运营带来效益，一些有用的反馈意见不被落实整改，也是造成监管缺失的一大原因。

三、完善房地产企业资产管理的建议

（一）建立健全资产管理制度

房地产企业长期一直有“重钱轻物、重购置轻管理”的内部管理思想，平时工作中只看重固定资产在日常工作中的使用，不充分考虑固定资产的使用效益，缺乏健全的固定资产实物管理约束制度，导致企业固定资产管理混乱。为了防止这种现象，房地产企业管理者首先应该加强对固定资产的实物管理意识，遵循“适度可控”的规则，加强对固定资产实物管理要求、规章制度的宣传和培训。房地产企业相关领导应该起到带头作用，不仅要熟悉企业生产和经营的操作管理，还要加强对固定资产实物管理的认识和学习，使企业内部所有员工都具有对固定资产实物管理的责任感和主人翁精神。只有这样，才能在企业内部建立良好的固定资产实物管理机制，有效地改善固有资产中资产浪费与流失的现象。

1.建立项目绩效考核制度

房地产企业要把项目绩效考核制度建立起来。根据各个部门在实施项目过程中的重要性，企业可以分配各个部门的权重，并根据项目盈亏的权重对各职能部门进行奖惩。只有这样，各个部门的主动性才能被充分调动起来，加强部门之间的相互合作，促进企业利益最大化和资产管理制度化的实现。

2.完善资金使用绩效考核制度

房地产企业要完善资金使用和管理的制度。采用绩效评价资金的使用，合理地评价物资采购、员工薪资、投资资金等各方面的资金使用，计算资金效益比。绩效考核资金的使用能够提供后期奖励员工和资金使用的有效依据。

3.建立人才培养制度

企业资产的高效管理离不开管理方面的人才。任何企业要想实现良好的发展都需要优秀的人才，只有招聘和培养人才，才能对企业资产管理水平的提升提供可持续发展的动力。所以，要把人才培养制度落到实处，促进人才培养的常态化，对优秀储备管理人才提供资金保障乃至奖励。

4.制度完善，落实职责

建立起一系列从项目选取到绩效考核的有效制度，比如预算制度、招投标制度、项目评价制度、业绩评价制度、人员流动制度等。把这些制度落实到实际，促进员工们各司其职，部门之间有效合作、独立统一，职责明确，奖惩分明。通过一系列系统的资产管理措施，推动企业智能化、制度化、科学化的运行。

（二）实施科学化、精细化管理

只有实现科学化、精细化、智能化的管理资产，房地产企业才能减少资源浪费，提高资产利用率和经济效益，进而达到利润的最大化，再进一步推动企业规模发展和飞跃式发展。

1.充分利用固定资产

房地产企业的固定资产能够保持企业在市场中的价值，保证企业的实力，给企业发展提供后盾。所以，企业利润最大化的实现离不开固定资产的充分利用。如充分考虑用固定资产来进行租赁、抵押贷款、楼宇商务区等活动，经过仔细地评估核算之后，对可能的收入有一定把握，对将来的价值和发展趋势有一定预测。与此同时，要结合企业发展的需要来规划固定资产的使用，是作为抵押品还是进行当前的商业布局。此外，还要了解未来的市场发展趋势。由此可见，充分发挥固定资产的使用价值，利用好固定资产可以为企业创造更大的利润。

2.加强资产管理的部门协作

房地产企业要同心同德，既要分工明确，又要相互配合。如当施工部门接到设备故障报告时，维修部门可以及时派人到现场进行维修。原材料需要采购时，采购部门可以购买在最短的时间内根据规定开展工作，因此，部门之间的分工是明确的。

3.实施激励性用人制度

调动员工的积极性和主观能动性，提高员工的主人翁意识，鼓励他们努力学习、工作和创新来促进企业发展。此外，还要完善激励聘用制度，积极引进高学历、高技术、高职称的人才。

4.规范采购管理

企业的发展和获益都需要对必要原材料和生产设备的采购，倘若采购无序或重复，就会带来资源的浪费，使企业的成本大大提高，利润大大下降，对企业发展带来不利影响。为了制定合理的采购流程，采购部门要和使用部、仓库管理与设备部、原材料部、会计部密切配合，申请后，使用部负责清算的仓库管理部和会计部进行审核，在经由业务拓展部门领导的研究后，确定采购的范围和价格，这样可以防止滥购和重复采购，实现最优价格。

5.存货管理智能化

房地产企业要不断完善资产清算及报废制度，科学管理库存。如对资产的进出账户进行登记，对资产信息进行计算机登记，进行分类存储和智能管理。此外，还要装备能够对报废期、破损、设备短缺及备品备件进行自动报警的系统，还要配备管理人员，实现科学、智能、自动化的库存管理。

（三）加强企业资产管理的监督

建立健全资产管理规章制度，并确保执行，规范日常管理工作。在实物资产的购买、检验、使用或利用、储存、维护、处置等全过程实行跟踪管理，严格执行各个环节的管理程序。如库存货物、物料等资产，严格执行入库登记管理程序。对于实物资产的交接，严格办理交接手续；建立固定资产分类资产卡，详细记录资产的购买日期、购买价格、存放地点、资产使用或托管人、维修和维护记录，使财务与资产实物之间的管理能够及时有效的沟通，落实查账、核实事实，确保资产安全、完整等。房地产企业要建立自己的监管部门，做好监督管理工作，实行内部监管的措施，建立健全监管相关的制度。监管部门要安排具有专业技术人员来监管企业资产管理的各个方面，对达不到监管标准的部门，要对其责令整改或者按照规定给予处理。

四、结束语

对于房地产开发企业来说，资产是非常重要的资源，在经营过程中起到非常重要的作用，因此，企业资产的管理非常重要。一个企业在生产经营活动的时候，一定要有一定种类和数目的固定资产。房地产企业通过加强企业的资产管理，能够行之有效地把企业资产的使用率大大提升，以此来把企业的最大化效益和企业的实力以及竞争力都大幅度提高。房地产企业资产管理中存在的问题，只有通过综合改进对策才能得到明显解决。对房地产企业的资产管理进行加强，能够充分最大化地将房地产企业的内部资产调动起来，以此实现其价值，让房地产企业的内部资金有充分的使用率，促进企业的健康及可持续性的发展，为房地产企业的生产活动创造一个良好的基础。