陈才 杨舒雯 赵志峰

摘 要：“三权分置”政策打开了农地建设的政策通道，为发展乡村养老旅居产业提供了政策保障。基于农地的合法合规利用，海南省大力发展乡村民宿和共享农庄两种产品，并探索出乡村旅居产业发展的实施路径，即通过建设村庄民宿、乡村客栈、田园旅馆三类住宿设施，辅以半亩菜园与设施临建作为配套，满足乡村旅居养老市场需求，这对海南实施乡村振兴战略具有重要的现实意义，同时对国内其他省市发展乡村旅居产业具有重要的启示与借鉴。

关键词：旅居养老;乡村民宿;共享农庄

中图分类号：F719    文献标识码：A 文章编号：1005-6432（2022）16-0062-03

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2022.16.062

1 引言

中国已经进入老龄化社会，养老问题成为中国社会经济发展中的重大问题。根据国家统计局统计，2019年年末我国人口突破 14 亿。其中，60 岁及以上人口为 25388 万人，占 18.1%。2017 年中央 1 号文件正式提出农村土地“三权分置”政策，这为发展乡村旅居养老产业打开了政策通道。利用这一通道，海南省期望能够充分发挥地理条件与生态环境优势，与候鸟型旅居养老产业对接，繁荣海南乡村产业，实现海南乡村振兴。文章基于海南乡村旅居养老产业发展的实践，从农地管理角度，归纳乡村旅居养老产业发展的实践路径，这对于海南实施乡村振兴战略具有重要的现实意义，同时对国内其他地区共享农庄建设和发展乡村旅居产业具有重要的启示与借鉴。

2 乡村旅居养老产业

根据人口转型理论，每个国家在工业化之后都会步入高龄化社会。中国在 1999 年开始正式进入高龄化社会，伴随而来的旅居养老产业开始发展。旅居养老也叫老年长居旅游或长宿休闲，是指老年人离开常住地在异地停留时间介于一个月与一年之间的旅行，距离一般跨越省界甚至国界[1]。作为一种特定的生活方式，旅居养老属于积极性养老，是“度假式养老”和“候鸟式养老”的结合，具有养老、旅游、居住等多重内涵，其本质特征在于异地性和审美性[2-4]。根据目的和场所的差异，旅游养老产业可分为候鸟式、疗养式、文艺鉴赏式、田园式、社区式五大旅居养老模式[5]。林元昌、许亦善在研究福建旅游养老模式中提出多种形式的旅居养老，主要有“乡村田园旅居、度假酒店与公寓旅居、换住旅居、文化艺术旅居、医疗康体旅居”等多种形式[6]。

乡村旅居养老集“康养、疗养、养生、旅游”于一体，能滿足老年人休闲度假、颐养康乐之需求[7]。一般而言，乡村旅居养老市场主要是低龄老年人，一般身体比较健康，喜欢农耕生活，有一定的经济收入。这一市场的核心需求主要包括两个方面：一是富有地方特色的住宿设施，满足其正常居住需求;二是能提供一块土地，用来耕作，满足其躬耕生活需求。受中国传统文化的影响，归居田园养生养老是老年人较为理想的生活方式，备受银发族青睐。但受农村土地管理制度制约，目前乡村旅居养老产业尚未得到科学发展。

3 海南发展乡村旅居养老的实践探索

海南具有发展旅游养老产业的先天优势。对海南旅游养老市场的调研表明，在2016年各年龄段的购房者中，每年长居海南 2～5 个月的比例超过50%[8]。其中，候鸟型银发族是主体。从海南旅游养老居住模式来看，主要包括购置住宅、租赁住宅、入住养老机构、养老机构互换、旅居养老基地、度假酒店等。其中，购置住宅是海南旅游养老的主流，所占比重较大。其次是租赁住宅，是一种成本较低的居住模式，占相当比重。随着海南省实施严格的房地产限购政策，购置住宅受到较大影响。因此，海南省大力发展乡村民宿和共享农庄，开始探索新的路径来满足自身旅居养老市场需求。

乡村民宿是一种区别于传统酒店的新型旅游住宿产品，具有舒适的居住环境和温馨的家庭氛围，价格相对较低，备受旅居养老市场青睐。目前海南的乡村民宿约 400 余家，多集中在南北部沿海区域以及东线旅游带，中部和西部相对较少。许多乡村民宿都把候鸟型旅居市场作为目标市场。总体来看，海南的乡村民宿产业处于初级发展阶段，面临管理机制不完善、产权不够清晰、人员素质偏低等一系列问题。

共享农庄是近年出现的乡村经济新业态。共享农庄能够在不改变农民所有权的前提下，通过对农村闲置住房的改造，与城市租赁住房需求对接，实现了城乡之间的融合发展[9]。从共享农庄的构成要素和运行特征来看，共享农庄遵循共享理念，针对旅居市场需求，通过互联网、物联网等共享平台，实现乡村闲置资源共享。目前共享农庄在北京、广东、海南等地都有所实践，尤其是海南省大力发展共享农庄，共享农庄建设初具规模，并且多数共享农民农庄都以康养旅居为目标市场。

4 乡村旅居产业发展的路径

乡村旅居养老产业的核心是住宿设施建设，而住宿设施建设必须符合用地性质，合规报建。基于农村土地管理政策，海南省通过建设“村庄民宿”“乡村客栈”与“田园旅馆”等住宿设施，配套建设半亩菜园与设施临建，打造乡村旅居社区，发展乡村旅居养老产业，其路径模式如图1所示。

在图1中，左端是乡村，是一个由村集体、个体农户、合作社三种经济实体构成的综合体。其中，村集体与合作社是“个体农户”的两种组合方式。右端是乡村旅居设施与产品，由乡村住宿设施和休闲农业设施构成。根据用地性质，乡村住宿设施分为田园旅馆、乡村客栈、村庄民宿和设施临建四大类。乡村客栈与村庄民宿构成了乡村民宿，它们分别是建在“村民宅基地”和“村集体建设用地”上的居住类建筑，这两项用地都属于“农村集体所有建设用地”。休闲农业设施包括采摘园、半亩农园等。中端为乡村土地和乡村产业。其中，根据土地性质，乡村旅居养老产业用地涉及以下四类：一是 5%的美丽乡村增量建设用地，属于点状建设用地，可用于建设田园旅馆;二是属于村集体的村集体经营建设用地，可用来建设乡村客栈;三是属于个体农户的宅基地，可用来建设村庄民宿;四是属于合作社的产业用地，性质是非建设用地，只能建设临时设施，并且属于农业设施。乡村产业包括一产（农业生产）、二产（农副产品加工）和三产（主要是乡村旅游）。基于上述分析，乡村旅居养老产业发展基本路径概括如下。

4.1 利用“一户一宅”政策开发村庄民宿

村庄民宿是指在村民宅基地上用已有房屋改造的或直接在宅基地上建设的提供给外来人生活居住的房屋。一般，村庄民宿开发有三种方式：一是直接租用农民房子进行装修改造;二是在农民宅基地院子里把旧房拆掉，重新进行建设，主要适用于那些因建筑質量问题需拆迁重建的房屋;三是把成片的宅基地一起拆掉，按照美丽乡村规划要求，以村民住宅名义重新规划报建，形成有一定规模的乡村居住组团，相关村民组成专业合作社，按出地比例分享未来收益。在上述三种方式中，前两种方式最为简单和直接，旅居客人与房主签订租赁合同即可实现，第三种方式较为复杂，通常需要企业介入，由企业、政府和村民合作社共同合作，按照企业化方式运营管理才能实现。目前，海南共享农庄主要通过第三种方式进行建设，借助企业化运营管理，提高养老服务产业化和专业化水平。

4.2 利用村集体建设用地并与村集体合作开发乡村客栈

乡村客栈是在村集体建设用地上由投资者与村集体合作建设的中低端的旅店。乡间客栈建设所用的“村集体建设用地”不同于宅基地，主要是早期的“乡镇企业发展用地”，以及后来作为“由于国家征地补偿给村民用于发展集体经济的建设用地”，或者是用于发展基础教育的“村庄小学校用地”，这些都属于村集体可以进行建设的土地。对于这类土地，投资者可以采用承租村庄建设用地的方式进行建设和经营。从海南目前发展现状来看，利用村集体建设用地并与村集体合作开发乡村客栈这条路径还不成熟，存在诸多风险。许多村庄也缺乏足够的村集体经营性建设用地，难以大规模开发。

4.3 利用“点状供地”建设田园旅馆

田园旅馆是建在田园乡间的国有建设土地上的中高端旅店，其建设土地需要通过正规的招拍挂形式获得，有土地证，但不是住宅，不可以一次销售，其规划用地性质只能是商业设施用地。在《海南省人民政府关于支持美丽乡村建设的若干意见》（琼府〔2018〕10号）中，明确提出了要“积极保障乡村建设用地计划指标”。文件要求“每年按照省级土地利用年度计划指标的5%下达美丽乡村新增建设用地指标。对列入全省共享农庄、美丽乡村重点建设计划，需要使用建设用地的项目，优先安排新增建设用地计划指标”。政府之所以提供建设用地，是因为共享农庄面对的是城市居民，要使城市居民长期入住共享农庄，就必须使其生活标准达到或者接近城市生活的基本标准。因此美丽乡村必须配套相应的居住服务设施，以保证乡村居住社区有基本的生活配套功能，这就需要增量建设用地，用来建设社区公建，以供开设商业网点、医疗保障体系以及其他配套服务设施。这条路径相当于城市酒店搬到乡村，目前由于5%的指标太少，很难大范围实施。

4.4 利用农地配套建设临建设施

设施临建是在农业用地“三权分置”政策背景下，在农业附属设施用地上，以临时性小建筑（如小木屋、帐篷、集装箱）的形式安置的室外活动小品和非日常居住空间。根据《国土资源部农业部关于完善设施农用地管理有关问题的通知》（国土资发〔2010〕155号）：设施农用地具体分为生产设施用地和附属设施用地。设施临建在性质上属于农业设施，不能直接与旅居养老产业对接，但可作为配套，与休闲农园组合，形成可以欣赏周边田园优美环境的体验点，与村庄民宿、乡村客栈、田园旅馆配套组合，构成完整的旅居产品，一起对接旅游养老市场。

参考文献：

[1]黄璜.国外养老旅游研究进展与我国借鉴[J].旅游科学，2013，27（6）：13-21.

[2]宋欢，杨美霞.养老旅游的概念与本质[J].三峡大学学报，2016，38（6）：37-41.

[3]魏薇，林茜.旅居养老综合体的建设特点和发展现状分析[J].中国市场，2017（7）：54-55.

[4]庞小笑.旅居养老目的地选址研究：以浙江省金华市为例[D].金华：浙江师范大学，2015.

[5]刘昌平，汪连杰.新常态下的新业态：旅居养老产业及其发展路径[J].现代经济探讨，2017（1）：25-27.

[6]林元昌，许亦善.旅居养老业态打造路径研究—— 基于“清新福建”视角[J].中共福建省委党校学报，2018（7）：102-107.

[7]田利，赵文煜.以“乡村旅居养老”为城乡融合提质增能[N].中国人口报，2020-09-16（003）.

[8]刘英团.旅居养老：推进旅居养老资源的深度融合[J].社保论坛，2017（5）：23-24.

[9]叶剑平，王洁.共享农庄：海南实现乡村振兴的有效途径[J].南海学刊，2018，4（3）：76-81.

[基金项目]国家社会科学基金资助项目 “基于供给侧结构性改革视角的旅游养老产业结构调整策略研究”（项目编号：17BJY157）。

[作者简介]陈才（1967—），男，辽宁朝阳人，教授，博士，研究方向：旅游经济、乡村旅游与休闲农业;杨舒雯（1995—），女，海南海口人，硕士，研究方向：乡村旅游;通讯作者：赵志峰（1981—），男，内蒙古丰镇人，副教授，博士，研究方向：乡村旅游与旅游市场营销。