摘要：以某沿海城市（以下简称A市）为例，在分析A市商品房市场量价趋势周期变化的基础上，采用最小二乘和构建虚拟变量的方法建立回归模型，以A市1997年至2021年的宏观经济、房地产开发、房地产交易数据为基础，实证分析新冠疫情对A市房地产市场的外部性冲击。在定量分析基础上对冲击影响进行评价并提出相关应对策略。

关键词：新冠疫情;房地产市场;外部性冲击;实证

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2022）06-0033-10 收稿日期：2022-05-06

作者简介：赵曦，天津国土资源和房屋职业学院副教授，中国房地产估价师与房地产经纪人学会理事。

新冠疫情作为一件社会公共卫生事件，不仅对医疗卫生领域产生影响，其也可能作为一种外部性冲击，对房地产市场的发展产生影响。这一种影响是否切实显著，是否深远长久，是否可以抑制扭转，是当下房地产市场主体必然关心的问题。我国东部某沿海城市A市（以下简称A市）是重要城市群的实体经济发展重点区域，在人口聚集、产业发展、房地产供给侧改革等方面都具有较为典型的比较意义。因此本文以A市为例，就新冠疫情对房地产市场的外部性冲击展开实证分析和评价。

1 A市房地产市场周期趋势及特点简述

房地产市场像其他市场一样一般具有一定的周期性，一般周期波动不能避免只能缓解。因此分析评价当前房地产市场是否正常、是否变到外部冲击而发生显著偏离原本趋势规律的现象，首先要认清当前房地产市场的周期规律，进而判断所处波动阶段。

1.1 房地产市场周期趋势

1.1.1 A市房地产市场周期趋势的量价度量及现状

房地产市场发展变化趋势可以从价格和数量两个角度加以度量分析，本文以新建商品房销售价格和销售面积分别对此进行观测。

1.1.1.1 销售价格周期及趋势

通过观察图1可以发现：1997年至2021年，A市商品房平均销售价格总体趋势是稳步增长的，年序时平均增长率为11.47%（几何平均）。增长率标准差为23.41%，较截至2020年增长率标准差23.87%有所下降。在此趋势下，销售价格观测值曲线分别约于2001、2007、2010、2012、2017等年度穿越趋势线，表现出3～7年为周期的价格波动。

1.1.1.2 销售面积周期及趋势

通过观察图2可以发现：1997年至2021年，A市商品房销售面积总体趋势是波动增长的，年序时平均增长率为9.15%（几何平均）。增长率标准差为82.70%，较截至2020年增长率标准差79.56%有所上升。在此趋势下，销售面积观测值曲线分别约于2003、2008、2009、2012、2016、2017等年度穿越趋势线，除2009年和2016年两次强力刺激政策实施影响外，其他时期均表现出4～6年为周期的销售面积波动。

1.2 A市房地产市场周期特点

1.2.1 商品房价格与社会经济发展状态相适应

1997年至2021年，A市商品房价格平均增长率为11.47%，同期，A市GDP平均增长率为13.42%，总体发展速度在有效调控下是符合市场规律的。

1.2.2 商品房价格调控政策是有效的

根据上一点，结合图1可以发现，A市商品房价格伴随社会经济发展稳步向好，没有出现超出合理范围的涨跌现象。政府对过快过大的价格变化逆周期政策操作是有效的。增长率标准差仅为23.41%，且随着对房地产市场调控方法的逐步科学和成熟，近五年的标准差缩小到7.64%。

1.2.3 商品房销售面积波动幅度大应是下一步调控重点

量價是市场冷暖的两个基本观测指标，可以看出，对于价格的有效调控可以使得市场力量更多地释放在销售量上。那么，下一步A市房地产市场的调控应该更加关注商品房的销售量，使其发展更加理性，波动幅度更加温和，市场表现更可预测。1997年至2021年，A市商品房销售面积平均增长率标准差为82.70%，是价格增长率标准差的3.3倍，且2016、2017年分别出现了94.16%、-27.59%的波动。

2 回归分析市场趋势及影响因素

2.1 相关分析选择变量及模型构思

本文以新建商品房销售价格和销售面积分别房地产市场运行趋势进行观测，在回归分析中即以此二变量为被解释变量。此外，根据经典房地产市场经济理论框定备选解释变量;采用时差相关分析法分别确定对A市房地产市场量价影响显著的其他经济指标（先行或伴随指标）。具体为：从先行期最长的先行5年指标开始观测、确定预警区间并计算预警分值，随着时间推进，逐步对先行4年、3年、2年、1年的先行指标，以及同年的伴随指标进行观测。表1表示了经相关分析与A市房地产市场量价存在显著相关系的解释变量。

2.2 销售价格趋势及影响因素

根据相关分析，初步选择人均可支配收入、固定资产投资增长率、商品房新开工面积增长率先行5年作为解释变量，对被解释变量商品房平均销售价格（年）进行回归分析。

通过检验发现，模型拟合整体显著（见表2显著性，显著性假设不成立概率近似为0.2%），全部解释变量同被解释变量构建的拟合模型可以解释被解释变量97.4%（见表2调整后R方）的变化信息。该模型通过德宾沃森检验，不存在序列相关问题。进一步观察图3，发现模型的A市商品房价格拟合估计值与商品房销售价格实际观测值离差微弱，拟合程度良好。结合图1，进一步观察图3，发现A市商品房销售价格有较显著的增长趋势，且周期性的波动穿越序时均值趋势线和拟合估计值曲线。

深入分析销售价格的波动，通过观察残差（观测值与拟合估计值的差，大于0表示观测值大于估计值，反之亦反。）可以发现，观测值围绕着拟合曲线明显存着4～5年的波动周期，且波动幅度逐渐收敛。2016年至今，销售价格应处于高于预测值的凸起周期，但受经济下行压力影响，2020年残差出现负值低于预期，体现出市场趋冷的趋势。为此，2021年，A市政府采取了逆周期调控的一系列措施，使得2021年残差减小，市场实际表现较好地符合了预期，残差几近于零，遏制了该趋势的发展。

此外，2015年至2021年的商品房平均销售价格（年）回归标准化残差（图4）基本符合正态分布，说明价格波动没有出现显著的异常值，基本属于随机波动，结合标准化后的残差分布于-1.5至+1.5之间，且近几年的残差不断收敛，价格波动逐渐减小，外部冲击对新建商品房销售价格不存在显著性影响。

2.3 销售量趋势及影响因素

根据相关分析，初步选择人均可支配收入增长率、商品房平均销售价格（年）作为解释变量，对被解释变变量商品房销售面积（年）进行回归分析。

通过检验发现，模型拟合整体显著（见表3显著性，显著性假设不成立概率近似为0.2%）。但是，解释变量同被解释变量构建的拟合模型只能解释被解释变量41.1%（表3调整后R方）的变化信息，模型拟合效果不佳，根据经典房地产经济理论选择的解释变量不足以解释A市商品房销售面积的变化。此外，商品房平均销售价格与销售面积为正向影响关系，反映出房地产销售量受市场价格上涨影响不降反升。

观察图5发现，A市商品房销售面积的残差较大，且直方图显示预测残差不能很好的符合正态分布，显示该模型对被解释变量即销售面积的解释能力不高，有较为显著的变量未能纳入解释变量。

此外，结合观察图6发现，A市商品房销售面积的波动较为剧烈，进一步证明在对价格控制较为有效的同时，市场力量被集中释放在销售面积上，销售面积对于政策等外部刺激的敏感度更加强烈，受经典理论给出的经济指标的影响减弱，伴随经济发展的趋势性下降。商品房销售面积的观测值与拟合值离差较大，且在多个年份离差非常明显。由于这种现象于多个年份均有出现，因此，不能简单采取排除极端值的办法解决。根据笔者对房地产市场发展的认识，初步判断这种现象是由于房地产市场运行系统受到了外部刺激所致，这种刺激包括宏观政策变化、经济增长速度突然大幅变化、流动性波动、购房人心理预期波动等。

3 构建虚拟变量分析外部性冲击

3.1 外部冲击的回顾与测度

从表4可以发现，A市商品房销售面积在2000、2001、2003、2006、2008、2009、2010、2016年增长率指标值较大（判断尺度：增长率指标值≤商品房销售面积平均增长率-50%或≥商品房销售面积平均增长率+50%）。结合对我国及A市经济发展和房地产市场的回顾，判断这些年份的房地产销售面积受到了强烈的外部刺激，产生了较大波动。这些刺激主要来自政策性因素的变化。

具体冲击原因分析如下：

1998年，面对亚洲金融风暴冲击，为扩大内需，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）正式印发，启动了内地房地产市场。房改主要目的是刺激住房消费需求，使其成为国民经济的支柱产业。

2003年，我国经济高速增长，在国际收支持续大幅顺差的背景下，经常账户占GDP的比重由2003年的2.59%明显上升至2007年的9.94%，流动性呈现持续过剩，经济面临着过热的风险。

2005年10月11日，党的十六届五中全会通过“十一五”规划及国务院有关意见将A市开发开放正式纳入国家发展战略布局。

2008年，全国主要城市新建商品房销售面积出现下降，这是1998年以来首次新建住房销售面积下降，价格也相应下降1.9%。究其原因，一方面是受货币政策收紧的影响，另一方面是受国际金融危机的冲击。

2008年12月国务院发布《关于促进房地产市场稳定健康发展的若干意见》。2009年，在政策刺激下房地产市场迅速企稳。

2010年4月国务院发布“国十条”，明确要求综合运用土地、金融、税收等手段遏制部分城市房价过快上涨，明确国家遏制房价上涨的决心。

2014年，房地产调控更加聚焦于去库存以及分类管理，房地产调控政策转向宽松。

2016年下半年至今，我国房地产调控进入新一轮收紧周期，但与以往房地产调控不同，新一轮房地产调控呈现着短期调控与长效机制相结合的特点。

这既提示我们A市商品房销售面积波动性强，依靠经典理论给出的经济指标预测销售面积存在很大难度;又提示我们销售面积对政策等外部刺激非常敏感，合理运用政策手段是可以对销售面积进行有效调控的。因此，更应该揭示这种外部刺激对面积的影响，根据市场形式审慎使用调控手段。

3.2 销售面积预测

在2.3和3.1的分析中，我们发现了外部刺激造成了销售面积的大幅波动。因此，在对销售面积进行预测时，需要将这种外部刺激因素作为解释变量构建回归模型。在此，采用虚拟变量的方法，对3.1中分析发现销售面积增长率指标值较大的年份，按照刺激影響销售面积增长量的正负，分别设定正向刺激变量Xg和负向刺激变量Xb。有正向刺激时该年份Xg定义观测值为1，否则为0;有负向刺激时该年份Xb定义观测之为1，否则为0。

此外，还以初步选择的商品房施工面积、商品房竣工面积先行2年、人均可支配收入、商品房平均销售价格（年）的不同先行期、原始价值、可比价值、对数值作为解释变量，对被解释变量商品房销售面积（年）进行了大量的模型回归分析。最终，为满足预测需要，选择先行于被解释变量的解释变量构建模型。经统计检验、计量经济检验、经济意义检验后，得到的最优预测模型以正向刺激变量Xg、先行1年商品房施工面积的对数值为解释变量。回归模型信息如表5所示。

模型拟合整体显著，可以解释被解释变量73.9%的变化信息，模型不存在序列相关性。在5%的显著性水平上，Xg、先行1年商品房施工面积对商品房销售面积（年）影响显著。

该模型公式中，预测的销售量受到当年正向刺激变量Xg的影响是显著的，如前所述历史上出现显著的正向刺激（即Xg=1）绝大多数是可控的政策操作，理论上该虚拟变量也是可以通过政策选择加以控制的。同时，如前所述经过多个模型的回归检验，均发现负向冲击对新建商品房的销售量影响不显著。说明在我国经济发展整体趋稳向好和城镇化水平不断提高的大背景下，沿海的A市遇到类似疫情的负向外部影响时，其影响有限且不具有显著的统计学意义。

4 外部冲击下的市场调控与效果预测

如前文所述，A市对商品房销售价格的调控是有效的，短期内出现价格大幅波动，运行进入不正常区间的可能性不大。但随之而来的问题是，商品房销售面积会更多的承受市场力量的压力，对宏观政策、经济增速、流动性、购房人心理预期波动等内外部变量更加敏感。同时，销售量一旦大幅波动，也会对销售价格的稳定和销售价格的调控余地造成压力。因此，进一步分析销售量的显著性影响因素、影响方式、影响程度，对在市场不断变化中，选择调控方法，稳定或实现目标销售量，显得十分重要。

4.1 调控政策效应预测及评价

随着我国房地产市场的不断发展，政府的调控手段也在不断成熟和丰富，调控政策多样性和区域性不断增强的同时，也为对这些政策调控效果的准确计量带来了难度。因此，如上文所述我们只能将历史上可观测的调控分为正向刺激和负向刺激，分别设为变量Xg和Xb进行实证分析。

4.1.1 对商品房销售面积的调控效果

按照3.2中的方法分别设置了正向刺激变量Xg、负向刺激变量Xb后，再经大量不同模型形式、解释变量组合实证分析，发现模型普遍存在序列相关，模型参数估计不具备有效性。且负向刺激变量Xb对商品房销售面积的回归系数不显著，说明其对销售面积不存在统计上的显著影响。也进一步印证了当前A市商品房处于供不应求的卖方市场的分析结论。

在表6和表7反映的回归模型中，采用5%的显著性水平，Xg对商品房销售面积（年）影响显著性指标分别为48.1%和27.1%，均不满足≤5%的要求。说明负向外部影响对房地产市场运行的影响不显著。

4.1.2 对商品房销售面积增长率的调控效果

按照3.2中的方法分别设置了正向刺激变量Xg、负向刺激变量Xb后，再经大量不同模型形式、解释变量组合实证分析，得到的最优回归估计模型以Xg、Xb商品房施工面积的对数值为解释变量，商品房销售面积（年）增长率为被解释变量。回归模型信息如表8所示。

模型拟合整体显著，可以解释被解释变量78.4%的变化信息，模型不存在序列相关性。在5%的显著性水平上，Xg、Xb商品房施工面积的对数值对商品房销售面积（年）增长率影响显著。

在其他条件不变情况下，出现正向刺激将将引起商品房销售面积（年）增长率平均上涨1.583个百分点;

在其他条件不变情况下，出现负向刺激将将引起商品房销售面积（年）增长率平均下跌0.622个百分点;

在其他条件不变情况下，商品房施工面积平均变化1%将引起商品房销售面积（年）增长率平均反向变化0.148个百分点。

如前所述，施工面积对销售面积是正向影响;与此同时，其对销售面积增长率却是负向的影响。根据经济学中边际分析原理，说明施工面积对销售面积是边际递减的正向影响。这符合市场均衡理论的结论，即施工面积增加会使得市场均衡状态由供不应求向供过于求发展。加之，房地产市场的供给具有滞后性，所以对施工面积的引导应同时考虑正反两面因素，刺激需要适度。调控操作时，应特别注意施工面积作为销售面积市场信号的伴随性反馈，主要是在非外部因素影响下，供给方自主选择时发挥作用，若受到强烈外部刺激，市场均衡状态将发生转换，信号容易失真。所以，应尽量选择其他因素对市场加以调控，不人为直接干预施工面积，保持中性伴随性指标属性，仅作为市场冷热的观测指标使用。

目前，以A市为例政府对商品房销售价格的调控是有效的，短期内出现价格大幅波动、运行进入不正常区间的可能性不大。如果出现负向刺激，首先承压也最为敏感的市场运行观测指标是新建商品房销售面积。根据前述分析，负向刺激对A市商品房面积影响并不显著。面对不确定性很强的疫情影响，可以密切关注对商品房销售面积有显著影响的可观测变量，特别是伴随性变量的变化。即使相关变量显示出负向刺激的信号，市场主体仍可以相信正向刺激调控手段的有效性，对调控可以抑制负向影响，乃至扭转其造成的市场下行趋势这一效果保持信心。

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