丁国峰 王 露

（安徽大学 法学院，安徽 合肥 230601）

一、问题的提出

房地产市场是一种特殊市场，其价值受到政策、市场等因素影响较大，①丁海湖、李欣婷：《房地产企业破产重整若干司法实务问题探讨》，《法律适用》2016年第3期，第2页。随着国家近年来对房地产市场政策的调整，其生长的势头受到抑制。如今，房地产市场的发展已逐渐饱和，房地产开发企业面临破产的事件层出不穷，这是市场经济优胜劣汰规则的必然结果。房地产的迅猛发展使得千千万万的人成了房奴，房屋成了一个家庭最值钱的资产，也给家庭带来了沉重的负担。一个家庭为了购买一套房屋，老人拿出了一生的积蓄，年轻人欠下了银行几十年的按揭贷款，全家人交出了全部的积蓄。所以，在全面建设社会主义现代化国家的背景下，能够让购房者在支付巨额房款后不用担心开发商倒闭后会面临人财两空的困境，研究房地产企业在破产中的购房人权益保护问题具有重要意义。

为了保障购房人的债权在房地产开发企业破产时能够得到最大可能清偿，2002年发布的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）第二条规定，建筑工程承包人所享有工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或者大部分购房款项的消费者，即赋予了购房消费者债权更加优先的效力。2021年《中华人民共和国民法典》（下文简称《民法典》）施行后，《批复》的规定被废止。承包人优先权的规定由《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（以下简称合同纠纷解释(一)）第三十六条吸收，但第二条有关购房消费者优先受偿权的规定因人大法工委的意见以及新的司法解释还未出现，所以目前购房消费者是否还具有对抗工程款优先权的效力尚不明确。

“居者有其屋”是中国人朴实的愿望，也是中国梦的重要组成部分。①陈政：《“和谐人居梦”背景下预告登记效力的拓展思考——以房地产企业破产中购房人的利益保护为视角》，《河北法学》2016年第11期，第95—102页。因此，在房地产企业破产案件中，如何对购房者进行有效的保护是问题的关键。在破产法没有明文规定的情况下，仅以“维稳”理由赋予购房者优先保护的顺位缺乏充分的法理依据，在比较法上也会出现国际认可和理解上的障碍。故本文试图通过理顺这一价值选择背后的法理考量，为房地产企业在破产中对购房人权益的保护回归到法律的层面提供理论依据，试图构建一套可行的购房者权益优先保护方案。

二、购房人权益优先保护的“左右为难”

破产债权按顺序清偿和按比例清偿是传统破产法进行财产清算的两个视角。购房人权益优先保护的提出将是对《民法典》受偿顺位体系的突破，意味着在原先按顺序和按比例之外，开辟出另一条道路——优先考虑购房者的生存需求。如果能达成这一目标，将同时实现法律的“温情”，这是一种极其具有立法智慧的选择。

（一）购房人优先权的缘起与发展

优先权制度在罗马法中萌芽，该制度的创设是为了满足人们对法律实现“实质公平”的期待。优先权的存在突破了一直以来所遵循的债权平等原则，使得具有特殊性质的债权能够优先实现。我国在1999年开始施行《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》），该法第二百八十六条规定承包人建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿，但是该条款规定得过于含糊不清，使得承包人优先权的履行在实践中没有具体可行的操作程序，又加上工程施工本身就包含了很多复杂的情况，所以在《合同法》正式实施后的三年间适用《合同法》第二百八十六条成功获得优先清偿特权的案例十分少见。最高人民法院意识到实践中的困难后，为了统一司法裁判的标准，通过以《批复》对《合同法》第二百八十六条展开详细的解释，明确了承包人工程价款的优先性顺位，即优先于抵押权和一般债权。同时，最高人民法院也意识到如果赋予承包人优先权的效力是没有界限的，将可能引发巨大的风险。在房地产开发商与消费者签署了商品房买卖合同但房屋所有权还没有转移到购房者名下时，如果认可了承包人工程价款的绝对优先性就等同用购房人交付的购房款去清偿房地产开发企业所欠下的债务，就相当于企业把自己所拖欠的债务转移给了无辜的购房者，这明显与保护消费者合法权益的法律精神相违背，②梁慧星：《合同法第二百八十六条的权利性质及其适用》，《山西大学学报（哲学社会科学版）》2001年第3期，第5—7页。对于已经成立的房屋买卖合同关系以及稳定的市场交易关系无疑是一种潜在的破坏，不仅造成购房者交易风险的增加，而且过度保护承包人权利。①王欣新、张思明：《论房地产开发企业破产中的购房者利益保护》，《江汉论坛》2015年第10期，第118—122页。故《批复》的第二条从保护弱势群体的角度出发，赋予已经支付了大部分或者全部价款的消费者对抗承包人优先权的权利。就从《批复》的发布开始，我国逐步重视对购房者权益保护规则的构建，在司法实践中继续探索也取得了积极的社会影响。

所以，购房人优先权的提出还有一个重要的原因：给承包人的工程价款优先权设定权利边界，规避消费者（购房人）的合法权益可能遭到隐性损失的风险。也就是说，《批复》在创设购房人优先权时进行了公共利益的考量，作为一种突破物权优先的基本原则的例外，同时赋予二者优先权，并且在二者发生冲突时明确购房人的权益保障具有超越承包人的“特权”。②陈永强：《物权变动三阶段论》，《法商研究》2013年第4期，第127—135页。

2021年起施行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》虽然对建设工程价款优先权的规定进行了完善，但却对购房人的优先权规则没有进行保留，这导致购房人权益优先保护规则失去了存在的基础。随着我国房地产企业破产法治化，在后民法典时代，应当对购房人权益的优先保护进行再思考。

（二）购房人优先权制度的价值理念

民法所调整的法律关系的主体设定为“人”，是法律确认其拥有相同平等人格的“抽象人”，民法需要保护的“人”与其职业、年龄、性别、宗教信仰等无关，保护主体的一般性决定了民法的普遍适用性。出于这种价值设定，法律通常会在人与人的纠纷中秉持着中立的态度，即使纠纷双方整体实力悬殊，也会坚持适用优胜劣汰的规则。但是法律作为社会行为规范的指引者，并不能忽视对弱者的关爱，这是人类社会最基本的道德要求。因而法律政策制定在价值追求上必须贯彻保护弱者的观念。

购房人权益优先保护规则之所以得到我国理论界的赞同，是因为该制度体现出对弱势群体进行特殊保护的价值理念。从立法观念来看，优先权制度赋予弱势群体一种“特权”帮助其在权利实现时能够拥有优先地位，以加强对弱者权益的保障，具有强烈的人文关怀精神，同时促进实质公平的实现。③段勇、林小娴：《以生存权为视角对抵押权不能对抗购房消费者的质疑与思考》，《判解研究》2008年第3辑，第111—122页。从立法者的角度看，赋予购房者权益优先保护的效力是出于对权利位阶的考虑，消费者购买房屋是为了满足自己的基本生活需求，房屋承载着购房人的生存利益，而承包人的工程价款的本质是一种经营性权益，作为更高级追求的经营性利益应当让步于自然人最基本的对生存权利实现的渴望。

（三）购房人优先权制度的利益冲突

虽然购房人优先权的存在可以保障弱势群体的权益，但同时也对担保物权（通常情况下指抵押权）的优先性产生了一定的限制作用，遭到许多学者的质疑。有批评者提出，购房者的权益在本质上是一种基于购房合同而产生的普通债权，赋予其优先保护的效力已经是一种突破性尝试，但该规则使得抵押权的效力被削弱，是对物权优先于债权的民法基本原则的违背；并且原《中华人民共和国物权法》第一百七十条明确提出只有法律的例外规定才能变更担保物权人对担保财产所享有的优先受偿权，司法解释明显没有这种权力。④程啸：《民法典物权编担保物权制度的完善》，《比较法研究》2018年第2期，第52—65页。《民法典》颁布后此规定仍然保留。

本文所讨论的问题建立在房地产企业破产时拥有的财产不足以偿还所有到期债务的基础之上，因此，若房地产企业破产时拥有的财产足以清偿债务便不会产生购房人优先权与抵押权人之间的利益冲突。所以，确立购房人优先权规则真正需要考虑的是，房地产开发企业在破产过程中如何在抵押权人、购房人、承包人以及其他债权人之间分配清偿。这一问题就涉及对四方当事人的利益进行衡量，其本质就是对四者利益展开价值判断。抵押权人所代表的是具有登记公信力的交易安全价值，购房人权益则关乎其维持自身正常生活的生存性价值，需要考虑这两种价值发生冲突时的优先顺位。

在市场经济背景下，所有市场主体积极参与自由竞争不可避免地会使竞争环境中的弱势群体面临权益被损害的危险，这种风险对弱者的冲击会使得其可能陷入无法维持生计的困境。在面对这种危机时，即使是最崇尚自由主义的国家也会毫不避讳地采取一些“父爱主义”的措施。①谢鸿飞：《中国民法典的生活世界、价值体系与立法表达》，《清华法学》2014年第6期，第17—33页。从这个角度看，国家的法律政策在利益衡量上偏向于保护弱势群体是可以理解的。有批评者质疑，认为基于物权公示原则而产生的交易安全价值同样需要给予谨慎的保护，但是购房人优先权不需要经过专门机关的公示就可以取得，这种不需要公信力支撑的权利在实践中很有可能被恶意利用，其后果就是对交易安全造成损害。可以设想，如果对所有的购房人都无差别地给予倾斜保护，就会对其他利益主体造成难以预料的损失。在房地产开发企业破产案件中，涉及购房人权益问题的多是群体性案件，如果一律支持所有购房人的诉讼请求，将会对承包人、抵押权人的债权实现造成巨大阻碍，这样的裁判不仅会破坏房地产市场的良性发展，也会间接使得开发商面临融资成本上升等经营风险。

所以，在法律政策制定过程中，面对权利冲突进行利益选择时不能只进行“非此即彼”“黑白分明”的机械性思考，即法律不能始终倾斜保护购房人的权益而忽视对抵押权人、承包人利益的保障。事实上，法律政策的真实意图应当是在具体情形下给予实际处于弱势地位的购房人以优先受偿的权利保障其生存利益，也就是说，若某种情形下购房人的基本生存不会受到影响，就没有适用优先权的必要，这是由购房人优先权的本质属性所决定的。

三、购房人权益优先保护规则的基本属性

衡平法在英美法中是由法官的判决所形成的一种强调法律实质目的而不是形式的一种法律。当法律条文本身不能直接作为案件裁量的依据，或者依照条文进行裁判会让判决结果严重不公平时，衡平法的存在就有了意义，法官会依据法律的原则和精神自由裁量使结果符合社会正义的期待。②侯淑雯：《司法衡平艺术与司法能动主义》，《法学研究》2007年第1期，第54—62页。通常情况下，现行的法律条文已经是立法者价值衡量的结果，司法审判者在适用法律条文时不用去揣摩条文背后的价值选择，对于纠纷当事人之间的权利分配可以依据现行法律条款进行。但是由于法律存在滞后性，当新型法律纠纷出现时可能出现按照现行法律条文适用会导致冲突双方利益分配显失公平的状况，这时就需要衡平法的帮助来完成价值衡量。③侯猛：《法学研究的格局流变》，法律出版社，2017，第410页。为了实现人们对公平正义的期待以及维护人们对法律权威的信任，即使判决案件所依据的并不是法律条文而是法律基本原则，这样判决不符合形式正义的要求，但是却符合法律精神的要求，实现了对实质正义结果的追求。我国作为成文法国家，法官需要谨慎对法律条文进行机械适用，让判决结果符合公平正义的要求，因此购房人权益优先保护作为民法基本原则的例外规定，有学者认为该优先权规则扮演了“中国特色衡平法”的角色。①赵万一、石娟：《后民法典时代司法解释对立法的因应及其制度完善》，《现代法学》2018年第4期，第28—42页。

Fig. 11 shows the simulation results of static current curve, indicating that the static power consumption is 29.5 pA with the 1.8 V supply voltage. It is low enough to be considered as zero static power consumption.

关于担保物权在债务清偿中所具有的优先受偿效力，我国《民法典》有直接的规定。无独有偶，《中华人民共和国破产法》（以下简称《破产法》）规定对破产财产享有担保物权的债权人可以享有优先受偿的权利。在理论上，当破产案件涉及的房产设定的抵押权如果没有经过公示登记，认为购房人的权益可以对抗抵押权是没有疑问的。②常鹏翱：《物权法上的权利冲突规则——中国法律经验的总结与评析》，《政治与法律》2007年第5期，第105—110页。可是在部分案件审理过程中会发现，如果不能够保证购房人得到优先清偿，会导致购房者人财两空的局面。③池伟宏：《房地产企业破产重整中的权利顺位再思考》，《法律适用》2016年第3期，第30—34页。所以，在个别情形下就有必要打破物权优先的一般原则，使案件的判决结果更加符合实质正义。可以看出，购房人权益获得优先保护并不是使购房人具有绝对优先权的普遍性规则，而是一种在个案判决可能会出现权利分配，是在失衡的情形下进行的纠正选择，其目的就是妥善处理破产案件中的利益冲突。

由上述分析可知，购房人优先权的适用只存在于特定购房纠纷之中，即不具有普适性。在个案利益衡量过程中，假设不赋予购房人优先保护时是否会造成裁判结果的显失公平，实质公平原则要求法官处理破产案件时要进行价值判断，追求判决结果的正义性和公平性，优先权赋予是价值选择的结果。④陈金钊编《法律方法论》，北京大学出版社，2013，第184页。具有衡平属性的购房人优先权规则无法普遍适用，只能够为司法裁判者提供一个思考的角度，引导裁判者朝着这个角度去进行价值判断，至于做出的裁判结果是否合理完全依赖审判者的个案判断。

四、公平清偿理论：购房人权益优先保护的法理根据

若想重新建立起购房人权益优先保护规则，就必须放弃那些概念性特征的论述，取而代之的是债权理论的新发展，即以生存权理论为依据，加之以公平清偿理论来解释购房人优先权的法理根据。

（一）物权期待权理论的不足

德国司法实践第一次提出了物权期待权的概念，但其民法典并没有明确定义这种权利。⑤申卫星：《所有权保留买卖买受人期待权之本质》，《法学研究》2003年第2期，第46—61页。我国当前商品房交易市场以期房交易为主，期房交易的弊端是会出现权利真空，即购房者在交付购房款，签署购房合同后无法要求开发商为其办理所有权登记手续，需要等待房地产开发公司手续齐全后才能去申请不动产产权证的办理。物权期待权理论的提出就是为了弥补购房人在没有取得房屋所有权期间为其提供法律保护。在商品房交易合同纠纷案件中，对于无过错购房人和消费购房人，我国《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下文简称《执行异议复议规定》）明确赋予物权期待权，设定物权期待权的初衷是完善不动产登记制度。但是，如果以物权期待权理论来解释购房人优先权的合理性则逻辑不通，理由如下。

第一，物权行为和债权行为具有独立性。购房人签订购房合同的行为是债权行为，只是合同签订的双方达成了特定房屋债权的合意，但是买卖合同的成立并不能成为双方达成房屋物权变动合意的证明。《民法典》明确规定不动产物权发生变动以登记作为公示要件，在期房交易过程中由于买卖合同签订后无法办理登记手续，因此购房者对所购买的房屋在完成登记前并不享有所有权。只有在物权的合意和登记的基础上，才能构成一种物权的行为。这就意味着，只有在合同签订的双方达成物权的合意后，购房者才可以取得物权期待权。实践中，申请商品房过户登记才是合同签订双方达成物权合意最直接和最有力的证明。所以，一般情况下，直到合同签订双方申请商品房过户登记，购房者才具有物权期待权。但购房者不具有物权期待权不意味着其不具有优先权。

第二，物权期待权理论没有考虑到千变万化的社会形势和交易风险，特别是没有对房地产开发企业破产情形下购房人权利的性质做出准确界定，混淆了债权与物权期待权的本质区别。购房人优先权本质上是一种依据商品房买卖合同而对房地产开发企业所享有的债权。债权和物权期待权分属两种不同类型的民事权利，其内涵和外延均有差异。物权期待权既不是债权也不是物权，同时具有物权和债权的部分特征和效力，用中间权对其进行概括更为合适。①吴光荣：《物权诉讼：原理与实务》，人民法院出版社，2009，第425页。而物权期待权理论并未明确界定在破产程序中购房者享有的权利是何种性质的权利，即没有区分其属于债权还是物权期待权，这就导致如果将法理依据确定为物权期待权就会在逻辑层面产生一些混乱。

（二）生存权理论的局限

《民法典》中有关债权清偿顺序的划分，依据的是所有到期债权有无登记以及登记顺序。②龙俊：《民法典中的动产和权利担保体系》，《法学研究》2020年第6期，第22—42页。《破产法》在破产语境下规定破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照法定清偿顺序进行。《破产法》的条文规定确实简单易操作，但毫无例外地依照现行破产法的清偿规则进行判决，将会对购房人的权益造成实质性的损害。有学者提出，为合理实现购房消费者债权的优先清偿可以将其债权定义为生存性债权，提高其权益的价值位阶。只要是与维持自然人基本生活所必需相关的债权就可以被认定为生存性债权。③代贞奎：《执行程序中生存性债权的优先保护》，《人民司法》2020年第5期，第103—106页。

生存权理论主要从相同标的物对不同权利主体所体现的权益类型出发，认为对承包人及担保物权人而言，其所享有的权利主要体现为经营利益；而对购房人而言，其权利主要体现为生存利益。从社会政策的角度来看，法律规定购房人优先权是基于生存利益优先于经营利益的考虑，即通过保障购房人的生存利益，以实现“居者有其屋”的价值目的。④王欣新、张思明：《论房地产开发企业破产中的购房者利益保护》，《江汉论坛》2015年第10期，第119页。虽然生存权理论从商品房对购房人的重要意义出发，体现了保护弱者的社会主流价值判断，但该理论也存在缺陷。

首先，购房人优先权的债权属性决定了该项权利本身不具有公示效力，因而不能对抗第三人。如果购房人优先权的法理依据是抽象的生存权理论，这将严重损害外部债权人对交易过程和结果的预测，也会给社会经济的发展带来不良效果，从而危害交易安全。

其次，由工人劳动报酬、建设所需材料款等实际支出的必要费用构成的建设工程价款，赋予其优先权是建设工程承包人可以支付工人报酬的前提。劳动报酬是工人的血汗钱，与其基本生活息息相关。这样从表面上看，虽然建设工程价款优先权体现了承包人的经营利益，但其背后实际上隐藏着工人的生存利益。当两项都体现着生存利益的权利之间发生清偿顺位的冲突时，单纯将生存权理论视为购房人优先权的法理基础，理由并不完全具有说服力。

（三）有必要提出公平清偿理论

房地产市场是一个复杂的交易系统，购房人的基本需求得到满足是终极目标，并且开发商、投资商的经营利益最后都必须通过商品房销售来实现。在我国，大多数的购房者都会采取按揭的方式购买住房，贷款的数额巨大，购房人利益保护的背后其实是银行利益的维护。由于我国的信贷机构比较单一，有效的次级市场的缺失使得住房贷款所产生的各类风险都集中在银行系统中，如果无法建立起有效的次级市场分担银行信贷风险，这些风险就会是金融市场中无法消散的系统性风险。①葛扬、吴亮：《后金融危机条件下我国房地产证券化研究——基于美国房地产证券化实践的启示》，《审计与经济研究》2010年第4期，第85—92页。房地产开发商的资金链一旦断裂，进入破产程序，又缺少风险分散和保障机制，在这种情况下如果购房人的权益无法得到妥善合理的保护，银行对于购房人的债权将无法实现，进而成为银行的不良资产，这笔数额巨大的不良资产极有可能引发系统性的金融风险。所以，必须考虑到购房人权益的特殊性，引入公平清偿理论，维护营商环境的良好发展。

在对物权期待权和生存权理论进行合理性分析后，可以看出这两种理论作为购房人权益优先保护制度的法理基础都存在着一定的错误或不足。因此本文主张，可以在生存权理论的前提下，以公平清偿理论作为对生存权理论不足的补充形成一个完整的优先权法理基础的设定。与平等清偿理论不同，公平清偿理论强调的并不是债权人获得清偿地位上的平等，而是更加关注清偿结果是否符合实质公平的要求。②Seligan,“Preferences under the Bankruptcy,”Act 15,Vanderbilt L.Rev（1961）：115.平等清偿依赖复杂的程序性规则，而房地产开发企业破产情形下同时存在多种法律关系，又涉及利益冲突，需要兼顾多种冲突的价值，一概强调平等清偿不能适用于实际需求。③许德风：《破产法论——解释与功能比较的视角》，北京大学出版社，2015，第3页。于是，优先权制度便应运而生。

优先受偿权作为一种狭义的优先权，通过对不同权利人的差别对待来实现公平清偿，是平等清偿原则的例外。在破产法律情境下，应当以实现实质公平清偿为前提对复杂的利益关系实行差异化分配，例如基于保障人权、保护弱者等需要进行清偿顺序的安排。④李雪田：《论破产优先权》，《当代法学》2008年第5期，第123页。在企业破产背景下的优先权范围、公平清偿理论实质上体现的是利益平衡原则，主要涉及个体利益与社会利益的冲突和协调问题。在房地产开发企业破产的情形下，综合考虑各类权利主体需要衡量的利益，对购房人予以倾斜保护，并将其债权界定为优先权，体现了实质公平的要求。

五、购房人权益优先保护的制度构造

购房人权益优先保护规则适用什么类型的购房人，这是优先权要件适用标准之制度构造的核心。从我国目前民法典、破产法有关破产清算的顺序设置来看，为保障破产债权人的实质公平，购房人优先权应当从如下几个方面进行设计。

（一）宏观上：原则性框架规则

《批复》作为我国最早承认购房人优先权的法律文件，其最初目的是为承包人优先权设定权利边界，同时实现购房者与承包人利益平衡，所以《批复》采取审慎的立法态度选择将购房人优先权的适用主体局限在“消费者”，以此实现对该制度适用范围的严格控制。⑤林文学：《建设工程合同纠纷司法实务研究》，法律出版社，2014，第171页。2014年颁布的《执行异议复议规定》中有关购房人优先权的条款选择将适用主体表述为“买受人”，同时在《批复》对优先权规定只有一条的基础上增加至三条，有扩大优先权适用范围的倾向。虽然很有可能是因为“消费者”概念本身过于含糊才修改了权利主体的名称，但是仔细理解《执行异议复议规定》中的条文表述就可以看出其确实存在将优先权适用主体从“消费者”扩大到“一般买受人”的明显趋势。但2019年颁布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条却沿用了《批复》中“消费者”的概念，严格限定优先权的适用范围。①最高人民法院民事审判第二庭编《〈全国法院民商事审判工作会议纪要〉理解与适用》，人民法院出版社，2019，第636页。地方法院在制定有关购房人优先权适用规则时也选择沿用这种谨慎适用的态度，在严格控制优先权适用主体的范围外，还对所购买的房屋类型进行了严格的限缩解释，已有的司法实践对购房人优先权的适用已经有了明显的发展。据此可以思考从以下两个方面构建原则性框架规则。

首先，必须明确购房人优先权只适用于自然人。如此规定是出于以下两方面的考虑。一是“消费者”概念本身就已经被认定为自然人。《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称《消费者权益保护法》）给予消费者倾斜式保护就是考虑到其弱势地位，自然人相比于法人、非法人组织确实是需要受到特别保护的弱者。二是企业等法人单位并不涉及生存利益的维系，法人所要追求的是对经营利益的获取，没有为其设定优先权保护的必要。从司法审判实践来看，包括最高法院在内的很多判决都坚持购房人优先权的保护对象应当与《消费者权益保护法》所要保护的权利主体的范围保持一致性，即自然人。②见最高人民法院（2016）最高法民监25号民事裁定书。

其次，购房人所购买的房屋只能是为了满足其基本生活需要。由于购房人优先权制度存在的法理依据就是为了保障处于弱势地位的购房人的生存权不被损害，追求破产债权得到实质意义上的公平清偿。如果购房人所购买的房屋不涉及其生存利益，不优先清偿债权也不会造成购房人难以维持生计的局面，那么就没有打破原有清偿顺序赋予其债权优先效力的必要。这就要求购房人购买房屋应当是为了居住而不是进行资本投资获得利润回报，并且对于“居住”应当限缩解释为满足基本生活需要的普通住宅而不是用于享受生活的豪宅。类似这样的考虑在实践中已经拥有了具体应用，例如购房人为了满足居住需求而购买豪宅的，并不属于优先保护的消费者范畴③见山东省高级人民法院（2017）鲁民终1724号民事判决书。以及非住宅商品房的买受人根据立法意图不属于《批复》第二条规定的‘消费者’，必须排除适用。

（二）微观上：个案判断规则

对弱势群体进行特殊保护是一项抽象性原则，在追求案件裁判的统一性过程中绝不能忽视这一价值理念本身的抽象属性，机械地适用弱者保护规则只会让裁判结果脱离该规则本身想要达到的价值目标。在原则性框架的架构中，为了满足购房人优先权本质属性的要求，对优先权制度适用范围的规定采取了严格的限缩解释。购房人优先权作为一种具有衡平属性的规则也决定了破产案件的司法审判应当采用个案判断的特殊方法。

首先，购房人购买的房屋是否关系着其生存利益需要在个案中具体判断。虽然通常会认为只有单纯的居住用房才有可能与购房人的生存利益相联系，但是应当考虑到在某些特定情况下商铺也有可能是购房人唯一的居住场所。随着经济的快速发展，农村集体组织中的村民很有可能会变卖其农村住宅转而去城市里购买商铺，经营所得用于家庭生活，此时的商铺与普通住宅没有差别，都是购房者维持正常生活的唯一房屋。房地产开发商破产后，如果法院不支持商铺购买者行使优先权，肯定是和保护弱者生存权规则目标相违背。司法实务已经意识到了这一点，对于优先权适用主体的判断并没有陷入形式主义。在深广建筑安装有限公司与瀛东投资有限公司、张某某破产债权确认纠纷二审中，法院在判决中认定张某某所购买的商铺虽然用于经营投资，但经查明张某某及其家庭并没有其他收入来源，其家庭用于维持正常生活的支出均由商铺经营提供，该商铺实质上属于普通住宅范畴，购房价款承载了购房人的利益，应当赋予其优先效力。①见安徽省宣城市中级人民法院（2016）皖18民初71号民事判决书；安徽省高级人民法院（2017）皖民终244号民事判决书。事实上，该案件中如果否定张某某可以受到优先权的特殊保护，将给购房人造成巨大的损失，让其难以维持以后的基本生活，完全悖离了保护弱者权益实现公平清偿的制度理念，故法官经过综合考虑在个案中支持了购房人享有优先权的请求。

其次，购房人所拥有的房产数量需要进行实质性认定。根据原则性框架规则的规定，购房人如果购买超过一套房屋会被排除出优先权适用对象的范围，因为多套房产的拥有者即使不被优先保护可能也不会影响其居住需求以及危及其生存权，但是，我们应当综合考虑购房人家庭成员的数量对居住需求的实际影响。《会议纪要》的第一百二十五条增加了对这一点的考虑，扩大了关于购房人名下房屋数量的理解，认为购房人即使拥有多套房产，但根据其家庭人员的实际需求，住房平均面积需要满足基本生活的，购房人也能够获得优先权保护。

再次，房屋不能仅限于购买这一种来源方式确定承载的利益。从条文的表述上看，无论是《批复》《纪要》还是《执行异议复议规定》都规定破产所涉及的房屋必须是“买”来的，因此优先权行使主体就被称为“购”房人。可是司法实践中遇到过很多房屋拆迁的案件，被拆迁人的房屋是通过拆迁置换获得的而并非通过买卖，但是可以肯定的是，如果拆迁置换的房屋是被拆迁人之后唯一的住所却无法赋予被拆迁人在房地产开发企业破产后优先获得清偿的权利，这将严重违背法律政策保护弱者的精神。若法律能够赋予被拆迁人优先保护将是购房人优先权价值理念得到贯彻的例证。因而，当房地产破产案件涉及被拆迁人的权益保护时，司法裁判不能单纯地机械适用法律文件的规定，应当秉持着保护弱势群体得到公平清偿的精神，在个案中运用利益衡平的方法，给予被拆迁人利益优先保护。

最后，应当结合购房人的主观意愿、价款数额等情形进行个案的利益权衡考虑。也就是说，就算购房人确实支付了大部分的购房款，满足了行使优先权的形式要件，但是购房人存在与开发商恶意串通以虚假购房合同减少破产财产从而损害其他债权人利益等行为，应当以购房人主观上存在过错否定其享有优先受偿的权利。除此之外，如果购房人所支付的购房款数额没有达到合同所约定的数额，但是购房人愿意继续支付价款履行合同的，符合优先权的价值理念，应当认可其享有优先保护的权利。②最高人民法院民事审判第二庭编《〈全国法院民商事审判工作会议纪要〉理解与适用》，人民法院出版社，2019，第630页。

结语

随着市场监管的法治化，经营不善的房地产企业破产案件数量逐渐增加，在破产过程中完善对购房人权益的保护是司法实践的难点，也是社会民生的痛点。房地产企业破产牵涉的法律关系复杂，利益主体的权利实现存在冲突，但是当前我国对房地产企业破产案件中购房人权益问题并没有制定出完整、统一的规范。由于立法层面的缺失，司法审判难以形成一致性的判决结果，无法合理有效地保障购房者的权益。本文认可购房人权益优先保护规则存在的积极意义，通过评析物权期待权理论、生存权理论的利弊，提出这一规则的法理基础应当是生存权理论与公平清偿理论的结合。同时，在宏观层面对购房人优先权进行法律制度设计，使之具有原则性规定；在微观层面明确购房人优先权的适用条件，使之具有现实的可操作性。但是实践中商品房购房人的类型复杂多样。从付款情况来看，有已支付全部购房款的购房人，也有仅支付部分购房款的购房人；从购房目的来看，有“消费型购房人”，也有“投资型购房人”和“以房抵债”情形下的名义购房人。此外，还可以从有无办理预告登记、商品房预售登记备案的角度对购房人予以区分。①任一民：《期房交易合同在破产法上的效力研究》，《法律适用》2016年第5期，第93页。在购房人不具有优先权情形下，对其权利如何处置、是否存在例外优先保护的情形本文未予以相应分析，将在以后做进一步思考和完善。