◆文/河南 宋全业

(接上期)

在上期内容中笔者已经提前给读者朋友们预告了本期内容，将主要介绍给小白同学未来的门店找一个合适的“家”，也就是找合适的门面房。传统商业模式中一个最经典的问题就是位置问题。所以我们新开门店也要非常重视门店位置，因为汽修门店是需要线下自然流量支撑的，而一个好的位置是可以给门店带来很多自然客户的。

一、门店的作用与价值

首先，我们先聊聊门店的作用和价值，以及汽修门店和厂房的区别。10年前的汽车维修在厂房开展的居多，因为厂房具有场地大、费用低的天然优势，缺点是距离社区远，环境可能会稍差。由于现在社区店的流行，很多维修厂都开始开设离居民区距离较近的社区店，也就是我们说的汽修门店。一般汽修门店的业务结构以为快修快保业务为主，而维修厂的业务以综合维修和事故车、单位车为主，自然形成的客户属性和业务结构对位置也进行了区分。所以由于小白同学确立了主营业务位快修快保，那么小白同学肯定就要做社区门店，同时围绕着社区进行门店位置的选择。

二、门店的位置价值与选址技巧

我们再来说说汽修门店的位置价值和选址技巧。既然选择社区门店，那么对社区周围的居民数量就要有一个基本的判断。如果汽修门店周围三公里范围内如果有2～3个社区，且住户超过3 000，那么在这种社区周围选择开店是比较好的。假设一个门店有固定客户500个，流动客户500个，也就是有1 000个客户，基本上门店的利润就能够得到很好的保证了。所以大家在选择门店位置的时候，需要查一下周围有多少栋楼，有多少个房屋，计算一下入住率，那么大概的数据就能够出来。当然现在中国社区的入住密度，随便晚上一看灯火就能够测算出来。只要是有三个以上大型社区，周边的车主就足够满足门店需求。同时再看一下门面房的入住情况和社区便利店的情况，就知道入住人数多少了。不用猜，就知道这个生意是否可以干。

同时门店选择一定是上下车方便，停车位最好也充足的。现在很多城市为了规划建设，都统一划分了人行道，以及绿化带，可能上车都会比较麻烦，一定要看是否上车方便，是否有人在门口截流。这些都是需要注意的事项。交通便利、停车方便、上下车通畅，这样的位置是最好不过的。

三、门店的面积选择

因为门店面积直接决定了房租价格，且房租作为门店的最大的也是稳步增长的成本，因此门店面积的大小和结构效率是非常重要的问题。最合适、最高效的门店房屋结构肯定是宽度足够，深度7米最合适，但是开发商现在建房子更倾向于深度更深，所以要找到合适的房屋是一件不轻松的事。标准工位深度7米，宽度4米，现在一般门洞8米，正好是2个工位，但是深度一般不一样，有的深度可能深不可测。所以在选择位置的时候前后工位可能就会影响效率，同时也会降低门头的曝光度。一般选择房屋结构，宽20米，深10米，一排5个工位，里面深度大概4米左右作为休息室和设备间，必然是最好的选择，但是有时候这种合适的房屋是比较难找的。

四、门店房租价格定位

现在一线城市的房租确实挺高，很多时候一平米单月的价格都达到了150元左右。目测这样的房租一定到了门店盈利能力承受的极限，再高的话可能就会影响门店的盈利能力。当然在四五线城市或者县城，很多时候房租可能低的我们不可想象，这就是城市红利。当然房租的高低可能也和位置有关，但是我们这个行业是不能和餐饮行业、娱乐行业去对比房租的，因为其他行业的高毛利和高频，是汽修行业不具备的。在二线省会城市，基本100元/m3左右的价格，门店基本可以承受。在县城的房租可能就更低，还有很多老板自己买房做生意，这就是一个长期投资，相对来说一方面房租稳定，另外也是一个长期事业。一般房租占到营业额的比例在10%左右比较合适。

五、工位与业务规模

工位和业务规模的对应问题，目前一般城市做综合维修车辆，基本上单个工位的月产值在5万元左右，当然也有效率比较高的可以做到单工位10万元的产值。这就是周转效率比较高的情况了，豪华车比较多的也可以做到这个产值水平。如果我们按照社区店4个工位计算，基本上一个社区店的单月营业额就在20万元左右。这个营业额水平配置4～5名员工基本上可以满负荷运行，同时各种效率和员工劳动强度也是一个比较合适的范围。

当然我们不排除个别由于员工不好招聘，导致员工强度增加而效率更高的情况出现。一切的前提还是有足够的客户量和进厂台次。毕竟第一性原理说的就是进厂台次，只有有了足够的进厂车辆，才有后面可能的转化和单车产值的提高。

六、房租递增问题

房租的递增问题比较容易出问题。近期在抖音直播的时候就有粉丝说，他们租下来一个房子，房租不算很贵，合同6年，每年房租递增8%，这个就是个大坑。因为每年递增属于复利计算，6年后的房租水平远远超出你的想象。很多人由于对复利不太懂，对将来可能的房租水平没有认知，而导致最后承担过重的负担。宁可现在房租稍微高一点，可以一次性约定5年以上的房租不再年年递增，因为这样是一个可控范围。

好了，找了这么多天房子，小白同学也总算找到了心仪的房子，200m2的房子，每月6 000元租金，押一付三，1个月装修期。前面正好四个工位，后面是休息室和设备配件间。下一步开始装修，购买设备以及进行店内的设计了。时不我待，房子签字的那一刻，就要开始规划和进厂了。