王恒伟，刘星雨

(1.西南大学 资源环境学院，重庆400715；2.华中科技大学 公共管理学院,湖北 武汉430074)

一、引言

对于城镇居民来说，住房是居民具体生活的基本载体，所以购房是其最重要的决策行为之一。但城镇居民的购房行为同时存在着消费和投资甚至投机的属性[1]：当住房作为家庭基本生活要素时，体现出消费属性；而住房作为保值增值物品、给居民带来投资收益时，体现出投资属性；而当房价持续上涨引发居民跟风囤房、炒房热潮时，又体现出投机属性。

改革开放以来我国人口大量流向城市所带来的居住需求呈现爆发式的增长，住房供需矛盾严重、城市房价过高是我国城市化进程中的“城市病”，不符合新时代以人为核心的新型城镇化战略要求。2021年政府工作报告再次强调“房住不炒”的总基调，并指出要完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量。因此完善我国新时代住房保障体系与相关制度，对于抑制非理性的住房需求、保障住房分配的公平性具有重要意义。1991年以来，我国借鉴了新加坡的中央公积金制度经验，并施行类似的住房公积金制度，经过几十年的经验与制度的探索，该项制度已成为我国住房保障体系的重要组成部分，同时也是我国一项重要的政策性住房金融制度和长期性互助储蓄计划[2]。住房公积金由城镇职工和所在单位共同缴存并计入职工个人的住房公积金账户中，当其购房时便能够提取已缴存的公积金用于支付购房首付款，并可以获得低于商业贷款利率的公积金贷款。由此可见，我国施行住房公积金制度的目的在于保障我国城市劳动者的“住有所居”和增进社会住房公平。

对于城镇居民购房行为与住房公积金制度的研究方面，学术界已进行多角度、多层次的探索，如城市居民购房决策的影响因素研究[3]；我国住房公积金缴存比例的影响因素研究；公积金对不同的城市购房主体(普通城镇居民、农民工、新市民或流动人口等)购房的影响研究[4-6]等。但是在住房公积金制度与城镇居民购房关系的研究层面上，部分研究的研究结论尚有分歧，相关结果有待商榷，研究仍有进一步完善的空间。本文在此基础上从微观层面出发，运用2017年中国家庭金融调查数据库(CHFS)的调查数据开展实证与分析，研究住房公积金对城镇居民未来购房的影响，具体研究问题为以下三方面：住房公积金对城镇居民未来购房计划的影响；我国东部、中部、西部地区住房公积金制度对城镇居民购房意愿的影响程度对比；住房公积金对城镇居民未来具有投资属性购房行为的影响。相对于已有研究，本文的创新与可能贡献如下：第一，研究方法更加完善，本文运用的模型在已有研究的基础上作了改进，对相关研究变量的界定更加清晰，进一步证实与巩固现有理论观点与成果；第二，揭示我国三大地区中住房公积金制度的不同影响效应；第三，在实证结论的基础上提出政策发展建议，为进一步完善我国住房公积金制度提供理论依据。

二、文献回顾

城市居民的购房行为是住房经济学微观领域的重要议题[7]，相关研究指出主体的购房行为既有消费属性、投资属性又有投机属性，购房需求或购房意愿则是主体购房具体行为的基础[8]。随着我国经济发展和城市人口规模扩大，催生出大量城市居民对住房的需求和购房行为，许多学者也针对相应群体(如流动人口、农民工或新市民等)进行研究[5, 9-10]等。而住房公积金制度作为一项保障性政策，对于缓解城市居民购房压力、促进住房公平具有重大意义，该制度也一直是学术界关注的话题，但相关研究关于制度效应的主要结论有所不同：如有研究表明该制度会因为中低收入职工使用机会少而造成“劫贫济富”的现象[11-14]；也有研究证实公积金制度存在一定程度的“两端补贴中间”的“纺锤”效应[15-16]，既没有“劫富济贫”现象也没有“劫贫济富”现象。

对于住房公积金制度与居民购房关系的研究，学术界也进行了不同方法、不同指标体系和不同角度的探讨。在方法上，现有多数研究运用定量的方法，如各种计量经济学模型，以是否缴纳住房公积金或账户余额衡量制度参与，以住房产权、住房面积、住房资产衡量购住房现状，以考察两者关系；也有研究通过定性的理论分析揭示住房公积金制度的政策逻辑和政策目标。在家庭微观调查数据层面，许多研究的实证结果表明住房公积金能够显著提高城镇居民或特定群体的住房拥有率、促进住房消费或购房意愿，如公积金制度对缴存和未缴存的家庭住房贡献度分别为25%和-13.5%[17]，缴存住房公积金能使新生代农民工的留城意愿显著提升5.3%[10]，同时能显著提高农民工购房的可能性、边际效应大约为5.73%[5]，住房公积金和金融知识能够显著提升新市民的购房意愿[4]，公积金制度对住房消费和住房投资均有显著的正向作用[18]。还有学者从国民经济宏观数据层面出发，选取我国省级混合面板数据进行实证，得出实施住房公积金政策会促进地区住房消费[6]。但同时也有研究显示该制度对居民购房的促进效果是有限的和存在异质的，即影响程度会出现地区间或群体间的强弱：如该制度加剧了参与者和非参与者的住房不平等；制度对高收入居民的促进作用更大；制度对居民的购房促进作用比不上商业贷款等经济政策[19-21]；利用公积金账户以及贷款购房占购房总支出的比例较小，大部分资金来自个人或父辈支持[22]。但尚未有研究认为该制度对城镇居民购房意愿或行为起到负向作用。综上所述，学术界多认同住房公积金制度对居民购房意愿或倾向的促进效应以及该效应的异质性。

然而，既有研究在以下方面尚值得探讨：大部分研究在衡量公积金对住房拥有或消费的影响时，以是否购房为被解释变量，问题在于已购房或已有住房的样本其住房不一定来源于住房公积金，有可能是继承或(父母)赠与或自付款等形式，即变量边界模糊，没有剔除这部分样本可能会导致实证回归出现偏误，结论有待商榷。同理，有研究在探究公积金对购房投资的影响时，把持有两套房及以上作为被解释变量，但两套以上的住房仍然不一定是为了投资，也有可能是为了分家等其他情况。为进一步讨论住房公积金制度对城镇居民购房的影响以及完善变量界定的问题，本文将选择城市居民未来购房计划为被解释变量，探究住房公积金制度是否会促进城镇居民的未来购房意愿；还选取未来购房的目的是否是投资为被解释变量，探究住房公积金制度对城镇居民未来购房目的的影响。

三、研究设计

(一)理论分析

住房公积金制度是我国住房保障制度体系构成之一，同时也是一项储蓄制度和金融制度，相关研究表明社会强制性保障制度可通过降低社会预防性储蓄提升社会消费[20]，养老保险制度、住房公积金制度等都属于社会强制性保障制度。住房公积金提升城镇居民的未来购房消费或意愿的机制如下：首先，由城镇在职员工个人以及单位以一定比例共同强制性缴纳个人公积金，且缴纳部分免征个人所得税；同时，公积金账户余额作为住房储蓄可用来支付购房首付以及获得公积金贷款额度，而公积金贷款利率则相比于商业购房贷款利率更低、更优惠；其中单位承担的公积金部分为职工增加了购房资金，公积金贷款利率的优惠降低了居民购房的融资成本。总的说来，住房公积金制度的保障住房功能体现在提高首付能力和融资能力两条路径，减少购房居民的相关成本，从而提升购房意愿与购房支付能力。

城镇居民未来购买住房，有自我居住消费和通过购房进行投资两种主要目的。城市住房自身具有不动产属性，随着我国住房市场化改革，其资产性愈发凸显，房产占大多数城市居民家庭财富或资产的大部分。住房是长期在城镇生活的居民不可缺少的生活资料，也就是说城市居民对住房的需求是刚性的，所以普通城市居民购房优先满足自住需求，承载自身的日常生活，无特殊经济情况不会将住房用于出租或转卖；当居民财富累积、经济较为宽裕时，多余的资金便可流向资本市场进行投资而获取利润，由于房产保值增值、抗通胀的经济属性和近年来我国房地产市场的繁荣，住房便成了许多投资者特别关注的投资对象[23]。由于住房公积金制度能够提升城镇居民的购房支付能力并降低贷款成本，对于有投资倾向的居民同样带来了便利和实惠，这可能会导致公积金制度的政策偏差。

根据以上相关文献回顾与理论分析，关于住房公积金制度与城镇居民购房行为两者的关系，本研究提出如下假设，并在接下来的实证步骤中进行验证，即拥有住房公积金会提升城镇居民的未来购房意愿，且对城镇居民未来购房投资有正向影响。

(二)数据来源

本研究所用数据为2017年中国家庭金融调查数据(China Household Finance Survey ，CHFS)。CHFS是由西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心组织开展、每间隔两年进行一次的追踪调查，主要调查地区包括我国25个省(区、市)，其中西藏、新疆、宁夏、海南、福建、内蒙古和港澳台地区不包含在内。根据本研究需要，剔除极端值、空缺值、质量不高样本和农村样本后共选取城市居民样本共5763个。另外，地区商品房销售额、地区人均GDP、地区平均工资的数据来源于2017年的《中国统计年鉴》。

(三)研究方法与模型设定

具体计量回归模型设定如下：

Y=β0+β1X+β2K+εi

(式1)

其中，Y为被解释变量，即城镇居民未来的“购房意愿”或“购房目的”，未来有购房意愿或未来购房目的为投资的则取值为1，其他为0；X为核心解释变量“公积金持有”和“公积金余额”，“公积金持有”代表是否有住房公积金，是则取值为1，否为0；在稳健性检验中，用“公积金余额”来代替“公积金持有”。

K为一系列控制变量，在参考相关研究的基础上[4-5, 15, 18]，选择性别、年龄、年龄的平方、教育程度、职业雇佣类型、家庭人口数、家庭总消费、家庭总收入、地区商品房销售额、地区人均GDP、地区平均工资，为消除量纲影响，对部分控制变量进行取对数操作；β0为常数项，β1为核心解释变量的系数，εi为误差项。城市居民未来购房意愿和未来购房目的为二值虚拟变量，因此适合选用Probit离散选择模型进行计量回归分析。另外，由于该调查数据中部分样本来自同一家庭，故采取了以家庭为聚类的稳健标准误消除误差。所有变量描述性统计见表1。

表1 变量描述性统计

核心变量对应的问卷具体设置如下。针对城镇居民未来购房意愿的问题为“未来您家是否有新购/新建住房的打算？不包括旧房加盖和移民安置”，本文将受访者的回答“是”赋值为1，“否”赋值为0；针对城镇居民未来购房目的的问题为“您家计划新购住房的主要目的”，本文将受访者的回答“持有出租或投资”赋值为1，其余赋值为0；针对住房公积金拥有情况的问题为“现在您是否有住房公积金”，本文将受访者的回答“是”赋值为1，“否”赋值为0；针对住房公积金账户余额的问题为“目前您的公积金账户里有多少余额”。

(四)关键数据描述性统计

通过对调查数据进行描述性统计分析，可得出以下结论：在住房公积金持有情况方面，我国23.62%的城镇居民有住房公积金(其中有且继续缴纳的占93.6%)，76.38%的城镇居民无住房公积金。但是在就业身份为雇员的城镇居民中，仅有39.11%的居民有住房公积金(图1)，而对于没有住房公积金的城镇雇员来说，有19.75%的城镇雇员无住房公积金的原因是单位不给缴纳，对这些雇员来说他们被排除在住房公积金制度外，该制度没有起到保障性和公平性，这也反映出我国住房公积金的覆盖情况不全面、监管不到位，制度操作水平还有待提升。在未来购房意愿方面，我国有15.62%的城镇居民未来有购房意愿或购房计划，其中拥有住房公积金的城镇居民占34.85%(图2)。在未来购房目的方面，有2.54%的居民未来购房目的是进行投资。

图1 职业雇佣类型与住房公积金持有

图2 未来购房意愿与公积金持有

四、研究结果

(一)公积金对城镇居民未来购房意愿的影响

对于住房公积金对城市居民未来购房意愿的影响，表2汇总了不同模型的相应回归结果。其中，模型(1)和模型(2)为基于OLS模型的回归结果，模型(3)和模型(4)为基于Probit模型的回归结果，模型(1)和模型(3)中只控制了核心解释变量即是否有住房公积金，模型(2)和模型(4)中则加入了其他控制变量。由于OLS与Probit模型的回归系数不具有可比性，故进一步求得Probit模型的边际效应。由该结果看来整体回归效果较好，且OLS模型的回归系数与Probit模型的边际效应数值与显著性都非常接近，初步说明Probit模型设定较为稳健。以Probit模型的估计结果进行分析，可知：当未控制变量时，拥有住房公积金在99%的显著性水平下对城镇居民的未来购房意愿产生正向影响，即拥有住房公积金的城镇居民比未拥有的城镇居民其未来有购房意愿的概率会提升8.84%；加入控制变量后，拥有住房公积金在90%的显著性水平下对城镇居民未来有购房意愿的概率提升2.59%。该结果验证了本文所提假说，同相关研究观点一致(王齐鹏和王先柱，2017)[18]。这一结论说明，通过强制性积累购房储蓄和购房贷款利率优惠等，公积金制度能够提高城镇居民的购房支付能力及融资能力，进而降低购房成本、促进购房消费、提升购房意愿，支持城镇居民特别是职工解决住房问题。

表2 住房公积金对城市居民未来购房意愿的影响

续表

该结果中各控制变量的系数及显著性还表明，城镇居民性别、教育水平、就业身份类型、地区商品房投资、地区人均GDP对于其未来购房意愿影响不显著，以往相关研究认为居民受教育程度对购房计划具有显著的正向影响[15]，这与本结论不同；居民的年龄与未来购房意愿呈现倒“U”形效应，即年龄处于中间段的居民其未来购房意愿更强烈，可能的解释是偏年轻的居民尚未有足够的储蓄或资金，偏年老的居民可能对未来购房的需求减弱，这也说明住房公积金制度在缓解年轻居民的购房压力时的作用还不够明显；另外，城镇居民的家庭总人口数对居民未来购房意愿产生显著的负向影响，可能的因素在于家庭资金和收入不足够满足除基本生活外的住房消费；而家庭总消费和家庭总收入都对城镇居民的未来购房意愿产生显著的正向影响，具体表现在99%的显著性水平上，家庭总消费和家庭总收入每提升1%，其未来有购房意愿的概率分别提升0.037%和0.044%，这两个变量体现了城镇居民的经济消费水平是影响和决定未来是否购房最重要的因素之一。多数控制变量的回归结果与以往研究的结论基本一致。

为保证回归结果的稳健，利用城镇居民的住房公积金账户余额的对数作为核心解释变量，替换是否有公积金(公积金持有)的原解释变量，再次利用Probit模型进行计量回归，具体结果如表3：城镇居民的住房公积金余额每增加1个百分点，在99%的显著性水平下会使城镇居民在未来有购房意愿的概率提升0.043%，即公积金账户余额对城镇居民未来的购房意愿有显著的正向影响，与前文所得结论一致，可证实以上所得结论是稳健的。本研究结论与相关研究[15, 18]的观点相符。

表3 稳健性检验结果

相关研究认为住房公积金制度的保障水平存在多种层面上的不公平性和异质性，如不同收入群体之间的不公平性、不同级别城市之间的不公平性等。中国幅员辽阔，不同地区发展水平存在较大差距，一个制度设计可能对不同经济发展水平地区产生不同的影响效果。如我国东部沿海地区经济较为发达、人均收入水平相对更高、金融体系更为完善，中西部内陆地区则相对次之，住房公积金制度对城镇居民的未来购房意愿的影响效果是否存在着地区间的异质性？以此为出发点，本文接下来将对我国按照省份的地理分区分为东部、中部、西部地区并进行基于Probit模型的分组回归，重点关注和探讨住房公积金制度对城镇居民未来购房意愿影响程度的地区间差异。具体回归结果见表4。

表4 住房公积金影响效应分地区比较

由回归结果可见，住房公积金制度对城镇居民未来购房意愿只有在东部地区是在95%的水平上显著的，具体表现为拥有住房公积金会使东部地区的城镇居民在未来有购房意愿的概率提升4.6%；但该效应在中部和西部地区影响效果都不显著，这说明住房公积金制度的实行结果有着明显的地区间差异，即对中西部或者说经济相对不发达地区的城镇居民的支持保障作用不到位。原因可能在于东部经济发达地区政策以及金融体系更加完善，同时由人口带来的住房需求更加旺盛，由此住房公积金的制度效应得以凸显；而中西部地区住房需求相对较弱，住房去库存压力更大，故住房公积金制度对购房的促进效果不显著。本文该结论与部分研究观点并不符合，其认为住房公积金在西部地区的影响大于东中部地区[6]，或住房公积金对经济发达地区(一线城市)的购房消费影响不显著[21]。其他控制变量回归显著性结果与其他相关研究基本一致。

(二)住房公积金对城镇居民未来购房目的的影响

另外，城镇居民未来购买住房，有可能是进行自我居住消费，也有可能通过购房进行投资。相关研究认为住房公积金制度对住房消费和住房投资具有显著的正向影响[18]。住房公积金制度作为一项福利性和保障性的制度政策，其制度设计初衷在于保障居民“住有所居”、改善基本民生，原则上不应该促进住房投资行为。但现实真正如此吗？为探讨该问题，本文接下来针对住房公积金对城镇居民未来购房目的的影响进行基于Probit模型的实证检验，并以住房公积金余额的对数为核心解释变量进行回归分析。

具体回归结果见表5，由此可知：对于未来有购房意愿的城镇居民来说，住房公积金在一定程度上的确促进了他们的购房投资行为，具体变现为住房公积金余额每增长1个百分点，未来有购房意愿的城镇居民购房目的是投资的概率将会提升0.029%，与本文假设及上述相关研究的结论相符。针对该现象，主要的原因有以下两点：第一，我国城市房地产市场的总体运行状况所导致，改革开放以来我国城镇化持续提升，住房市场化改革后我国各大城市房价更是持续上涨，房地产市场的繁荣刺激了人们的房地产投资行为；第二，住房公积金制度的贷款利率优惠将降低投资者的购房成本，进一步强化投资意愿。这一现象反映出住房公积金制度的政策体系尚不完善，促进购房投资的制度效应可能会在一定程度上提高房价并进一步分化不同经济水平人群，即较高收入的居民在资金池的公积金提取或贷款使用中占据更优势的地位并用于购房投资，而低收入的居民的公积金长期“困”在资金池中因低利率而机会成本增加，故制度的保障性初衷和社会公平性将受到挑战。

表5 住房公积金对城镇居民未来购房目的的影响

五、结论与政策启示

本文基于2017年中国家庭金融调查数据，运用Probit计量回归模型，针对我国住房公积金制度对城镇居民未来购房意愿的影响效应进行实证与分析，并拓展分析出我国东部地区、中部地区、西部地区住房公积金制度影响效应的差异以及该制度对城镇居民未来购房目的的影响效应。研究结果表明：第一，部分有权利享有住房公积金的城镇雇员却被排除在住房公积金的保障体系之外，这可能是由于我国住房公积金制度的覆盖情况和监管现状存在疏漏。第二，不论是根据是否拥有住房公积金还是根据住房公积金的账户余额来衡量住房公积金制度，结果均显示该制度对城镇居民未来购房意愿都有着显著的正向影响，即住房公积金制度起到了促进城镇居民未来购房的作用，制度效应突显。第三，城镇居民的性别、教育水平、就业身份类型、地区商品房投资、地区人均GDP对于其未来购房意愿影响不显著，年龄与未来购房意愿呈现倒“U”形关系，家庭总人口数对居民未来购房意愿产生显著的负向影响，而家庭总消费和家庭总收入都对城镇居民的未来购房意愿产生显著的正向影响。第四，住房公积金制度对城镇居民未来购房意愿的影响效应存在地区间的差异，即制度效应在我国东部经济发达地区显著，而在中西部地区不显著，反映出该制度对经济欠发达地区的保障作用尚不到位。第五，以住房公积金账户余额衡量住房公积金制度，显示出该制度在一定程度上将促进城镇居民未来购房的投资行为，这将违背该制度民生保障的设计初衷。

住房公积金制度在一定程度上为解决城镇居民的住房问题起到了积极作用，但同时它的制度设计仍有不完善之处。新时期的住房公积金制度改革要把制度重点放在实现城镇居民住有所居的目标上，促使城市住房回归新时代以人为本的居住属性。基于以上所得结论，本文为更好地完善住房公积金制度的保障性提出以下政策启示：

第一，完善住房公积金的监管体制、使制度更好地覆盖于受众人群。对于部分城镇企事业单位本该缴纳却未给员工缴纳或不严格按照规定缴纳住房公积金的行为严查、严管、严惩，防止企业违法；另外，还要扩大制度的覆盖范围，确保制度的公平性和覆盖效率。

第二，完善住房公积金制度设计，制定差异化的政策制度。其一是针对不同经济发展状况的地区制定差异化政策，如使公积金制度支持其他保障性住房政策，在经济发达地区保民生，欠发达地区去库存，促进中西部或经济欠发达地区的政策效应，完善制度体系。其二是针对不同类人群制定多层次、多梯度的差异化政策体系，甄别并抑制利用住房公积金进行购房投资的行为，与限购限贷制度、住房登记制度进行有机衔接，对于有投资倾向的群体严控其住房公积金贷款资格、降低其公积金的缴存比例或利率优惠等。