孟令欣

摘要：随着我国城镇化进程的不断加快，大量农村人口涌入城市，农村宅基地出现大量闲置的情况。因此，宅基地的有偿退出，成为农村土地低效利用的解决方案。针对近年来大量农村人员进城务工，导致农村宅基地被大量闲置和低效使用的现象，我国多年来便已在全国33个县（市、区）设立试点，试行宅基地有偿退出机制。因此，在理论上有必要对该项政策出台的背景和意义进行分析，界定相关概念，从我国农村宅基地权属制度的历史演变出发，梳理农村宅基地有偿退出的相关政策，未来，应就目前存在的宅基地退出补偿标准不合理、农民参与度低等问题，采取制定统一退出流程标准、优化农民利益表达机制等措施，将宅基地的退出规范化。

关键词：农村宅基地;有偿推出;分析研究

引言

随着工业化和城镇化的快速发展，农村人口向城市迁移的速度加快，农村空置房屋现象日益明显，严重浪费了有限的土地资源;同时，房屋是农民拥有的资产，如果他们失业就无法获得。我国在宅基地制度的早期阶段，社会经济基础还很薄弱，因此更加注重家庭的社会保障特征。但是，随着改革开放的深入，一方面，大量农村人口涌入城市，宅基地的作用逐渐减弱;另一方面，由于18亿耕地红线，城市建设急需土地和住房。该公司的经济特征有所增长，数据显示失业率已达到10%至15%。为此，在当今这个大变革和大发展的时代，有必要重新评估家居的价值和特性。

1宅基地有偿退出的概念

宅基地有偿退出应当是指农村村民在自愿的前提下，将宅基地的使用权交还给村集体经济组织，相对应的，村集体经济组织将给予该村民房屋置换或者是等值货币来予以补偿。相较于宅基地流转，前者的受让主体仅限于村集体经济组织，而后者则包括了村集体经济组织的其他成员;相较于宅基地收回，前者是有偿的，而后者则是无偿的;相较于宅基地征收，前者以自愿为前提，而后者通常具有強制性。

2农村宅基地有偿退出的意义

随着我国城镇化进程的不断加快，我国城镇用地日趋紧张。与此同时，由于大量的农村人口进城打工，且目前宅基地缺乏有效的退出机制，造成大量农村宅基地处于闲置状态。宅基地不但没有起到应有的保障作用，反而造成了农村土地的低效利用。城镇用地的紧缺和农村宅基地的大量闲置形成了鲜明的对比。因此，研究农村宅基地有偿退出机制，对于提高农村土地利用效率、盘活农村闲置资产、优化城乡建设用地配置格局，有着至关重要的作用。

3农村宅基地退出存在的问题

3.1目前宅基地退出的补偿标准不合理

（1）补偿标准未考虑导农民土地增值收益

宅基地退出后，其原本所占土地的用途也发生了改变。无论是复垦还是调整为建设用地进行项目建设，都与之前的宅基地有一个很大的区别，那就是增值收益。原有的宅基地的主要是起到保障功能，而退出后的土地用途具有增值特征。宅基地的所有权属于村集体组织，使用权属于农民。目前在宅基地的退出当中，退出的农民基本没能分到土地的增值收益或只分到了其中非常少的一部分，显然这种分配方式是不合理的。低于预期的宅基地退出补偿，也导致农民退出宅基地意愿不强。

（2）缺乏统一规范的补偿标准和程序

目前，我国还没有对宅基地退出的流程、补偿标准的统一规定。补偿标准涉及宅基地及地上住房是否都给予补偿、宅基地置换时除了考虑原宅基地面积，是否还要考虑家庭的实际人口数等问题，因此非常重要。另外，规范的流程在宅基地的退出中，也起到至关重要的作用。虽然宅基地的具体退出补偿，要根据各地情况因地制宜，但是目前各地之间操作起来相差过大，实行起来较为混乱，容易损害到农民的利益。

3.2补偿方法制定过程中农民参与度低

农民作为宅基地退出补偿中的利益主体，却几乎没有发言权，在确定补偿方法的过程中参与度很低。宅基地属于集体土地，但补偿的具体办法基本由政府全权决定，利益表达机制的不完善，导致农民难以维护自身权益。很多地方政府制定的方案农民并不满意，但是有没有提意见、商议的渠道。农民对退出的方案不满意，有没有发言权，自然有大部分的人不愿意退出。

4宅基地退出过程中存在问题的解决措施

4.1构建宅基地补偿体系

尽快建立规范的宅基地补偿流程与标准，构建系统合理的宅基地退出机制。宅基地退出机制应涉及到各个层面，除了宅基地本身，还应考虑到宅基地立法体系建设、社会保障制度的完善等方面。要确立规范的退出流程，并建立监管机制，保障流程按规执行。在社会保障方面，可以将补偿的一部分纳入保险，并将其余补偿交由专业机构投资升值，并在未来分批次发到农民手中。另外，要健全就业服务体系，为农民提供职业技能培训，降低其进入城市后可能面临的风险。

4.2设立补偿协商机制

在设计宅基地具体的退出方案时，建立村民与政府之间的协商机制。可以通过派出村民代表进行协商，或者村民投票等方式，确保村民的意见得到考量，保障村民的利益。通过协商给出最终方案，要在方案施行前进行公示，确保村民都没有异议后再施行，这样日后产生的纠纷也会大大减少。

4.3建立宅基地基准地价标准

目前，各地试点地区退出宅基地的农民的补偿标准相差较大，究其原因，是因为相较于城镇而言，我国目前还没有统一的农村宅基地基准地价体系，针对宅基地价值的评估缺乏依据。现在试点地区的宅基地退出的补偿定价，大多为当地政府制定，缺乏统一标准，较为混乱。因此，现阶段应积极建立宅基地基准地价标准，并建立宅基地基准地价数据库，动态监测管理，及时调整更新，保障农民合法的土地财产权益。

4.4构建相对完善的社会保障机制

考虑到村民在退出农村宅基地进入城镇生活时所涉及的各项配套问题，相应的社会保障机制需要尽快加以完善。例如在住房方面，对落户城镇的农民尽量放宽条件，使他们有机会申请政府的保障性住房，甚至提供一定的购房补贴和税费优惠;在就业创业方面，政府鼓励落户城镇的农民参加职业技能培训与创办小微企业，补贴培训费用，减免税收;在医疗与养老方面，除了退地农民必须参加城乡居民医疗保险和养老保险外，还要积极探索类似平罗县“以地养老”的特色机制（以补偿费换取养老院的服务）;对于宅基地的开发活动可以采取入股的方式让农民利益的到进一步的保障。

结语

综上所述，宅基地的退出，关乎到现阶段我国农村和城镇的发展。我国农村宅基地的退出在各地试点的过程中，已经产生了许多可靠的模式，但就全国来说农民退出意愿并不强。宅基地的退出目前还存在补偿标准不合理、农民缺少发言权等问题。今后应构建宅基地补偿体系，按标准执行，同时设立协商机制，让农民参与到决策中。宅基地退出是一个长期的过程，无论什么样的模式，都要把选择权交给农民，充分尊重农民意愿，保障他们的权益，逐渐实现城乡一体化的目标。

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