周 明

（中冶置业集团有限公司，北京 100088）

随着2021年5月底首批公募REITs的火爆发行，我国REITs市场迎来了新一轮快速发展的机遇期。虽然此次公募REITs试点仅选取了基础设施、产业园区两大领域的底层资产，但对未来公募REITs拓展到商业、办公、酒店、公寓等商业不动产具有重要的示范意义。类REITs产品是当前企业盘活存量资产、提升资产流动性的重要方式，对企业优化财务报表、改善财务结构具有立竿见影的效果。

一、类REITs释义

REITs是通过发行中长期有价证券的方式，将广大投资者的资金集中起来，交由专业的资产管理机构投资不动产，再将不动产综合收益按比例分配给投资者的一种金融产品。因我国发行的REITs产品与国外主流REITs在组织形式、税负情况、收入来源、分配要求及募集形式方面存在一定差异，所以称为“类REITs”。类REITs本质上是以特定不动产为底层资产进行融资，开辟了传统债务融资、股权融资之外的第三条资产证券化路径。据CNABS统计，截至2021年5月31日，我国类REITs市场累计发行95单，发行规模1863.92亿元。

类REITs产品的交易结构如图1所示，其中产品设立阶段分为三个步骤：一是开展底层资产重组，将拟发行类REITs产品的资产装入独立的项目公司；二是成立私募基金或信托计划，受让原始权益人持有的项目公司全部股权及债权；三是设立资产支持专项计划，向投资人募资，用募集资金收购私募基金或信托计划全部份额。

图1 类REITs产品的交易结构

二、企业发行类REITs产品的动因

目前，我国企业在诸多融资方式中选择发行类REITs产品，既有解决燃眉之急的发展诉求，又有规划未来的长远考虑。……