李高伟

一、前提：明晰共有权的定义和性质

（一）共有权的定义

共有权，又称共有所有权、共有部分持有份权或持有共有所有权[1]，是指业主根据法律或管理条例的规定或业主大会的决定，对区分所有建筑物上的房屋或经营性房屋的专有部分以外的共有部分享有的占有、使用、收益和处分的权利[2]。

共有权具有从属性。业主取得专有部分所有权，就取得了共有部分的所有权，共有部分随专有部分一并转让、抵押和继承，且共有部分的持有比例由专有部分决定。共有权客体具有广泛性。建筑物外墙、楼顶、支柱、地下室、绿地、停车场等都可以成为共有权客体。共有权具有不可分割性。共有部分属建筑物上的所有业主或者部分业主所共有，各业主不能要求依据持有份额对共有部分进行分割。

（二）共有部分的界定

“区分所有建筑物及附属物之共同部分，实质为专有部分以外之建筑物其他部分。”[3]目前理论上关于共有部分的界限主要有四种学说：一是壁心说，认为共有部分达到墙壁、柱、天花板等境界部分厚度的中心；二是空间说，认为共有部分的边界到墙壁的表面；三是最后粉刷表层说，认为专有部分包括壁、柱等境界表层所粉刷的部分，但不包括粉刷层；第四是壁心和最后粉刷表层说，结合了第一、第三种学说。以上四种学说从不同角度，阐述了业主共有权与专有部分的权利边界及其关联[4]。

笔者认为，以上学说虽从理论上能够逻辑自洽，但现实中却鲜有应用。……