马慧娟，王 宇，张 睿

（云南财经大学 法学院，云南 昆明 650221）

各试点地开展农村土地经营权抵押贷款工作以来，涌现出一些值得学习和借鉴的经验与做法。本课题组从实践调研出发，将试点地区的农村土地经营权抵押贷款归纳总结为两类：直接抵押贷款和间接抵押贷款，并具体分析实践了两类抵押贷款的五种具体操作模式，探讨了农村土地经营权抵押贷款模式与发展困境，思考相关经验并进行积极探索。

1 农村土地经营权直接抵押贷款

1.1 基础模式

直接抵押贷款基础模式是指土地经营者将其土地经营权直接抵押给金融机构从而获取贷款以满足其农业生产所需的一种模式①。在此模式下，土地经营者与金融机构签订农村土地经营权抵押合同。此运作主要有四个阶段，第一阶段为抵押人提出申请阶段，即有贷款需求的土地经营权人向金融机构提出贷款申请；第二阶段为金融机构审查阶段，金融机构在收到抵押人的申请后，聘请第三方价值评估机构或者自行对土地经营权价值进行审查并进行风险评估，风险评估包括贷款申请人的还款能力、生产经营状况等②；第三阶段为办理抵押登记阶段，此阶段一般要求抵押人及抵押权人一同向土地管理部门进行抵押登记，确认抵押物的权属是否清晰、面积大小以及抵押时间等问题，按照《农村土地承包法》第四十一条关于登记条件的限制及效力的规定，土地经营权流转期限超过五年才符合办理抵押登记的条件；……