作者简介：符庆鑫（1984-），男，汉族，海南儋州人。主要研究方向：税务筹划、财务管理分析、内部控制。

摘要：长期以来，房地产行业存在着初期投资规模大、施工周期长、易受政策调控影响等基本特征，在享受高回报的同时也承担着较高的行业风险。房地产企业能否健康运行，与企业内部控制执行有效性具有直接联系。通过内部控制评价工作，不仅可以作用于企业合法经营，也能够及时发现经营管理中存在的风险因素，有效提升投资活动效益与财务报告信息准确性。本文以房地产企业为研究主体，分析房地产企业内部控制应用现状，并针对内部控制评价体系构建提出相应的策略。

关键词：房地产公司;内控评价;监督

一、房地产企业内部控制现状分析

（一）风险防范水平较低

通常情况下，房地产企业主要采取风险推导法和德尔菲分析法作为风险识别的基本手段。但由于企业缺乏完善的风险评估程序，在风险识别阶段采用简单的回归数分析法对财务指标进行数据对比评价，仅针对企业经营现状和破产可能性进行了预测，并作为企业风险因素影响程度的判断依据。而房地产企业的风险因素本身存在着多样性的特征，包括宏观经济、技术风险、进度风险以及质量风险等[1]。风险识别只针对财务指标进行分析，忽略了其他非财务性风险，无法实现全面化和多维度的风险分析，也影响了企业对风险的判断能力。此外，企业的风险评估手段相对落后，尤其当前房地产行业面临宏观政策调控，在行业内部动荡的情况下，仅仅依靠企业管理人员的经验评估风险等级、制定风险应对方案，使得企业风险防控工作存在主观性。

（二）内控执行难度较大

一方面，部分房地产企业在内部控制实施过程中，内部控制制度建设没有联系企业的实际经营情况，使得内部控制与业务活动脱节;同时，部分企业盲目借鉴行业管理经验，尤其在资金控制和业务梳理等方面的管理方式设置欠缺考虑，还未形成有效的内部控制管理体系，影响了后续的内部控制执行环节。另一方面，房地产企业的开发项目涉及项目选址、申报立项、土地征收、现场勘察、工程设计、项目分包、物资采购、施工建设以及后续的竣工结算、销售交楼等，项目开发环节较为复杂，管理难度大;而跨区域、周期长的项目开发特征，使得项目管理环节要考虑到与工程设计单位、施工单位、材料供应商、城市规划部门以及业主等多个主体加强联系，协调各方关系，这也使得内部控制执行难度增大。

（三）监督评价作用尚未发挥

现阶段，房地产企业仍普遍存在着内部监督管理机制乏力的问题，企业尚未针对管理体系和业务流程设置全过程监管机制，在审计部门缺乏独立性的情况下，会计信息失真现象比较严重;同时，房地产企业各职能部门之间缺乏有效的约束机制，尤其对资金支出环节监管不严，存在着预算外支出、乱摊成本或虚报利润等现象，可能会给企业带来一定的财务风险。此外，由于企业内尚未建立完善的信息传输机制，上下层级与各部门之间信息传输渠道阻塞，企业无法掌握项目实施进度，项目责任部门也无法及时反馈成本数据，进一步造成了内部控制监管不力。

二、房地产企业内部控制评价监督体系构建策略

（一）确定内部控制评价主体与对象

内部控制评价就是对单位组织内部控制实施情况进行判断，通过一系列指标体系的衡量与对比，对内部控制管理体系进行检验和评判的过程。对内部控制评价主体的界定，按照相关规定，一般由企业的行政管理最高层领导牵头组织，制定内部控制管理制度;内部审计部门作为评价单位，负责内部控制执行的日常检查与事后评价;而注册会计师作为外部评价机构，承担着内部控制有效性认定与审核的职能，并编制内部审计报告，针对内部控制管理体系的缺陷提出完善建议[2]。

（二）内部控制评价指标体系设计

在我国《企业内部控制基本规范》政策指引下，房地产企业可以联系内部控制五项基本要素，在遵循全面性原则、风险导向性原则和成本效益原则的基础上，构建完善的内部控制评价指标体系，具体阐述如下：

1.内部环境

以内部环境为目标层，内部控制评价指标包括：1）公司组织结构。与其他现代化企业一样，房地产企业的管理层级涉及股东会、董事会、监事会以及经理层，协调企业利益相关者之间的关系，共同参与企业投资决策和战略规划。因此，公司组织结构的合法合规性将直接影响着内部控制的有效性;2）人力资源建设。房地产企业在项目开发过程中，研发人员、施工人员和销售人员在人力资源中占比较高，也是支撑企业业务活动运转的重要组成部分，人力资源建设政策对于内部控制有效性的实现也发挥着关键作用。在指标选取上要考虑到人才选聘机制、员工长效培训机制、员工满意度、员工离职率等内容;3）企业文化氛围。统一的文化信念可以在企业经营管理各环节中形成无形的凝聚力，从根本上提升员工对企业的归属感和公司整体的工作效率。同时，文化建设也能够为内部控制工作的开展奠定环境基础，打造行业品牌标杆，形成房地产企业的核心竞争力;4）社会责任。房地产企业作为社会经济发展的重要组成部分，不仅要关注企业的经济效益，还要履行应尽的社会责任。基于房地产经营业务，保证施工安全和员工利益是维护社会责任的主要内容，因此，房地产企业的社会责任评估可以从安全生产周期、公益活动数量、建筑质量、员工权益等方面进行判断;5）企业战略规划。战略规划设置是企业立足于全局，联系企业发展现状，对未来投资方向进行长期规划。

2.风险评估

由于房地产企业本身具备投资风险大、项目周期长的特征，因此在经营管理中存在着诸多不确定因素，进而引发市场风险、政策风险、利率风险、经营风险以及法律风险等[3]。其中，市场风险是指因市场供求关系变化，使得房产项目交易实际价格下降。在风险识别阶段，可以依据股票价格指数作为评价依据，判断市场风险大小;政策风险就是指房地产企业经营管理中，受宏观政策调控影响较大，这一维度的风险判别需要结合金融政策变化、楼市价格变化等作为衡量指標;利率风险是指在社会经济市场推行利率市场化的环境下，金融利率波动较为频繁。房地产企业需要以财政政策变化、利率敏感率作为衡量指标，时刻关注利率风险;经营风险即企业经营管理中面临的风险，主要体现在施工过程、政策变动以及销售环节，经营风险可以借助商品房供销比、施工进度与现金流量净额这三项指标作为评估依据，判断企业经营风险的影响程度;法律风险就是指房地产企业在项目施工过程中，因违约问题或业务操作与法律规定产生矛盾所引发的法律风险。

3.控制活动

以控制活动作为目标层，评价指标应当包括：1）项目决策。由于房地产企业的项目投资决策一般涉及资金规模较大，且投资风险较高;而开发项目又容易受到外部经济环境与地理位置等客观因素的影响，一旦出现决策偏差，可能会给企业带来巨大的财务风险。因此，房地产企业项目决策环节，应当以决策规范性、项目位置合理性作为考虑的关键因素;2）项目设计规划。房地产企业开发项目的设计环节对于项目整体效益影响较大，可以说，初步设计阶段对整个工程项目起到决定性作用。企业可以利用项目规划合理性来衡量项目设计规划方案的可操作性，实现对项目开发初步环节的严格控制;3）销售与收款环节管理。销售策略设计、宣传方式选择、市场波幅预测等将直接影响房产销售数量和项目开发收益。同时，销售环节控制还要注意结算方式选择，避免挂账规模过大等问题。因此，在销售与收款环节应当采取销售策略科学性、宣传成本费用、收款方式、佣金比例、广宣费销量比、销售回款比例、现金折扣比例等内容作为衡量指标。

4.信息沟通

在信息沟通环节，信息传递渠道与反舞弊机制的完善性影响着企业信息传输效率。具体来说，一方面，以信息传递作为一级指标，信息传输时效性、信息反馈及时性等可以作为细化的衡量指标，判断房地产企业信息传输渠道的完善性;另一方面，针对房地产企业运营管理过程中存在的非法占用资金、私自挪用财产、虚报财务数据、管理人员滥用职权等行为，建立反舞弊机制可以发挥内部监督作用，并以内部举报渠道为细化的二级指标[4]。

5.监督评价

通常情况下，房地产企业内部监督评价工作，可以分为日常监督与专项监督。其中，日常监督是指对企业经营管理过程中内控执行情况进行实时监督，需要与日常业务活动相结合，及时发现内部控制管理框架体系中存在的缺陷问题。作为固定的业务审计行为，日常监督可以从业务检查频率这一指标来判断内控执行有效性;专项监督则是对某一个项目或某一个环节進行重点检查，具有明确的方向性，因此，专项监督可以用是否具备针对性来判断监督环节的有效性。

（四）内部控制评价方法选择

1.层次分析法

层次分析法就是从定性评价和定量评价这两方面出发，通过多项目标对企业经营管理活动进行系统化和层次化评价。在实践操作中，企业先将主要目标细化为多个构成因素，结合控制活动与影响程度之间的关系，构建层次性结构;在通过各项因素对比的办法对因素重要性进行排序，并分别计算指标权重，以此作为企业内部控制评价判断的依据。

2.模糊综合评价法

模糊评价法实际上是利用模糊关系合成原理对不能定量的因素进行量化，需要企业明确评价主体、评价对象、评价因素权重、评价因素隶属性等，初步建立模糊评价矩阵;同时，将各项评价因素的权重数据与模糊评价矩阵进行统一，纳入模糊运算范畴当中，计算最终评价结果，作为内部控制评价依据[5]。

三、房地产企业改进内部控制工作的策略分析

（一）完善内控环境

一方面，房地产企业要完善内部管理组织结构体系，以股东会、董事会、监事会和经理层作为决策机构，组织和引导内部控制工作的开展。针对内部控制管理工作制定相应的规章制度，包括预算管理制度、成本核算制度、授权审批制度、投资决策流程、绩效考核制度等，指导内部控制工作的开展;同时，大力宣传内部控制管理工作的必要性，倡导内部员工树立风险防范意识，将内部控制工作渗透到企业文化氛围当中，为内部控制工作开展奠定环境基础。另一方面，联系市场需求动向、行业发展前景、投资领域风险点以及施工技术创新情况等，为内部控制工作开展做好事前统筹规划，并在企业内部形成有效的制衡机制，发挥各部门的协同效应。

（二）重视风险评估工作

在风险评估环节，一方面，房地产企业要优化风险预警体系，由专业人员组织开展风险识别、评估、检测与控制工作;同时，以财务风险、经营风险、管理风险、政策风险、技术风险和质量风险作为重点监测环节，并在开发设计、财务管理、销售管理以及项目施工等部门中分别设置风险预警岗位，确保风险监控的实时性。另一方面，健全风险评估机制，以风险管理小组作为风险防控的责任机构，结合各部门的营业目标判断风险因素、分析风险诱发原因，并协助各职能部门制定风险防范与应对策略，改进风险防控环节。

（三）合理设计内部控制程序

针对房地产企业内部控制执行环节的薄弱点进行完善，具体策略包括：其一，实现对不相容岗位的分离与控制。对于同一部门的不同岗位要实行职务分离政策，明确不同岗位的职责与权益，形成完善的岗位制衡机制。例如：企业的董事会与经理层、监事会与经理层、出纳与会计等岗位要进行职务分离，减少企业内部徇私舞弊现象;其二，发挥运算工具在内部控制中的作用，以房地产项目开发为核心内容，将项目投资成本与企业现金存量作为内部控制的关键节点。利用预算工具对成本投入与效益产出等数据进行事前预测，分析项目的投资可行性，在确保企业经济效益的同时，也能够有效降低企业运营风险;其三，改进内部控制执行手段。房地产企业可以充分借助信息技术建立成本支出信息库，对不同区域的开发项目成本数据进行采集和分析，加强与原材料供应商、工程分包单位以及上级审计部门之间的联系，在加强供应链上下游沟通的同时，也能够协调各方关系，建立高效透明的合作机制，推动内部控制工作贯彻落地。

（四）充分发挥监督评价作用

一方面，房地产企业需要针对内部控制管理工作设置独立的审计部门，明确审计内容、流程和周期，对企业财务管理、成本数据、物料采购、建设施工以及房产销售等重要业务环节开展监督与评价工作，及时发现内部控制执行过程中存在的问题，并督促相关部门尽快整改;另一方面，建立完善的信息反馈机制，房地产企业要利用信息共享平台做好对各开发项目的实时监督，及时了解项目施工进度、预算资金支出情况等，并进行阶段性分析与评估，指导后续的项目开发工作与内部控制管理工作。

四、结语

综上所述，房地产企业实行内部控制评价与监督，是提升内部控制实施有效性的必然途径。因此，房地产企业要立足于内部控制应用现状，通过对内部控制五项要素的全面评价，对内部控制工作进行逐步改进与完善，为企业的发展奠定良好的环境基础。

参考文献：

[1]朱大雪.房地产企业内部控制评价体系构建策略探讨[J].大众投资指南，2018，（016）：48+50.

[2]王欣，陈海燕.房地产企业内部控制评价指标体系构建[J].安徽科技学院学报，2018，（001）：101-105.

[3]张健俊.房地产企业内部控制评价指标体系建设思考[J].环球市场信息导报，2018，（30）：66-66.

[4]欧平.房地产企业内部控制制度优化研究[J].中国经贸，2018，（021）：116-118.

[5]胡宁宁.房地产企业内控体系建设的意义，现状和对策研究[J].财讯，2019，（023）：P.92-93.